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智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中金公司發(fā)布研報(bào)稱，2025年房地產(chǎn)市場量價(jià)表現(xiàn)處于“止跌回穩(wěn)”初期的“跌幅緩和”階段，為加速市場從“跌幅緩和”走向“止跌回穩(wěn)”，各類供需結(jié)構(gòu)調(diào)整政策在落地層面的瓶頸仍待突破。中性情景下，該行預(yù)計(jì)2026年總住房銷量跌幅略收窄，房地產(chǎn)投資跌幅或走平。如為樂觀情景，則拿地、開工將優(yōu)先呈彈性表現(xiàn)，可作為領(lǐng)先指標(biāo)關(guān)注。

中金公司主要觀點(diǎn)如下：

2025年房地產(chǎn)市場量價(jià)表現(xiàn)處于“止跌回穩(wěn)”初期的“跌幅緩和”階段。今年開年受“止跌回穩(wěn)”預(yù)期影響房地產(chǎn)市場量價(jià)表現(xiàn)整體積極，但進(jìn)入2季度后邊際持續(xù)走弱。該行估算2025年一、二手房總交易量同比跌幅較2024年略收窄，二手房同質(zhì)性價(jià)格累計(jì)跌幅基本一致，新房均價(jià)跌幅受“好房子”帶來的結(jié)構(gòu)性因素影響有所收窄。該行認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)邁向“止跌回穩(wěn)”的過程可概括為“交易量-房價(jià)-房地產(chǎn)投資”的“三步走”，目前還處在第一步，即交易量“跌幅緩和”的磨底階段。

為加速市場從“跌幅緩和”走向“止跌回穩(wěn)”，各類供需結(jié)構(gòu)調(diào)整政策在落地層面的瓶頸仍待突破，例如正在推進(jìn)的存量土地收儲(chǔ)難以壓降有效庫存，城中村改造和存量住房收儲(chǔ)由于成本收益平衡要求較難達(dá)到而進(jìn)展緩慢等；同時(shí)該行提示政策端還須重視并前置部分衍生風(fēng)險(xiǎn)的防控措施，包括房企尾部信用風(fēng)險(xiǎn)、房貸被動(dòng)違約壓力、土地出讓金萎縮等。

中性情景下，該行預(yù)計(jì)2026年總住房銷量跌幅略收窄。該行在中性情景下假設(shè)政策端延續(xù)審慎取態(tài)，節(jié)奏和力度與今年相仿，考慮到庫存去化周期或難在期內(nèi)恢復(fù)至合理水平，房地產(chǎn)市場仍將處于“止跌回穩(wěn)”第一步的交易量磨底期，對應(yīng)總住房交易量下降5.0%(2025E -6.8%)，其中新房和二手房分別下跌6.9%和2.6%(2025E -9.8%和-2.9%)，房價(jià)走勢或仍有一定慣性。如果政策超預(yù)期發(fā)力帶動(dòng)年內(nèi)房價(jià)環(huán)比回升，則標(biāo)志著市場進(jìn)入“止跌回穩(wěn)”的第二步，即積極情景；反之，若衍生風(fēng)險(xiǎn)發(fā)酵，預(yù)期帶動(dòng)房價(jià)加速下行，則“止跌回穩(wěn)”需要更長時(shí)間。

2026年房地產(chǎn)投資跌幅或走平，關(guān)注拿地、開工等領(lǐng)先指標(biāo)。中性情景下，該行預(yù)計(jì)房企拿地、開工意愿仍承壓，新開工面積同比跌幅僅略收窄3.6ppt至-16.1%；盡管基數(shù)已降低，但竣工節(jié)奏偏慢、工程強(qiáng)度下降仍將使得施工面積和物理竣工面積同比下降9.3%和6.7%(2025年-9.7%和-15.2%)，最終房地產(chǎn)投資跌幅基本走平為-14.9%(2025年-15.2%)。如為樂觀情景，則拿地、開工將優(yōu)先呈彈性表現(xiàn)，可作為領(lǐng)先指標(biāo)關(guān)注。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策力度不及預(yù)期，地產(chǎn)衍生風(fēng)險(xiǎn)發(fā)酵。

標(biāo)簽： 房價(jià) 二手房 二手房 土地出讓金