文|凱風(fēng)

2022年，房地產(chǎn)迎來(lái)了政策大轉(zhuǎn)彎。

01

樓市，開(kāi)始變相降息了。

日前，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，首套房商貸利率下限調(diào)整為不低于LPR基準(zhǔn)利率（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）減20個(gè)基點(diǎn)，二套房按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

目前，樓市參考的5年期LPR基準(zhǔn)利率為4.6%。這意味著，首套房貸利率最低可降到4.4%。

這一舉動(dòng)，之所以備受關(guān)注，在于其突破了兩個(gè)底線(xiàn)。

一個(gè)是，打破了此前金融部門(mén)關(guān)于房貸利率不得低于LPR利率的規(guī)定，給托底房地產(chǎn)開(kāi)了更大的口子。

另一個(gè)是，在基準(zhǔn)利率已經(jīng)連續(xù)幾個(gè)月按兵不動(dòng)，5年期LPR利率未做任何調(diào)整，而樓市卻先行一步，賦予定向降息的空間。

雖然央行不是直接降息，只是賦予地方以降息的巨大空間，但背后的呵護(hù)之意可見(jiàn)一斑。

這與一年前對(duì)房地產(chǎn)喊打喊殺的局面可謂180度大轉(zhuǎn)彎。

02

為什么會(huì)這樣？

核心原因是，房地產(chǎn)市場(chǎng)跌入谷底，無(wú)論怎么刺激，大家突然都不買(mǎi)房了。

雖然去年初至今，各地刺激政策不斷，從松綁限價(jià)限售，到放開(kāi)限價(jià)限貸，但對(duì)于市場(chǎng)的作用微乎其微。

今年1-4月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額均值同比下降50.3%，百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同樣腰斬。

而一季度房地產(chǎn)業(yè)GDP更是負(fù)增長(zhǎng)，從刺激經(jīng)濟(jì)淪為拖累經(jīng)濟(jì)。

最新發(fā)布的金融數(shù)據(jù)，更是加劇了市場(chǎng)的擔(dān)憂(yōu)。

根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月份，M2同比增長(zhǎng)10.5%，但人民幣貸款同比少增8231億元。其中住戶(hù)貸款減少2170億元，同比少增7453億元。在住戶(hù)貸款中，住房貸款減少605億元，消費(fèi)貸款減少1044億元。

M2保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，說(shuō)明市場(chǎng)上并不缺錢(qián)。

然而，人民幣貸款大幅減少，住戶(hù)貸款更是同比負(fù)增長(zhǎng)，無(wú)論是短期的消費(fèi)貸款，還是中長(zhǎng)期的房貸，雙雙出現(xiàn)罕見(jiàn)的收縮。

這是今年房貸第二次負(fù)增長(zhǎng)了，也是歷史上的第二次負(fù)增長(zhǎng)。

上一次還是今年2月份。

這背后，一方面雖然松綁不斷，但居民買(mǎi)房熱情不復(fù)存在。

另一方面，許多人選擇提前還房貸，“年輕人不愿給銀行打工了”之類(lèi)的說(shuō)法多次登上熱搜。

這種場(chǎng)景，用李迅雷的話(huà)來(lái)說(shuō)，居民現(xiàn)在寧可把貸款還了，也不太愿意借貸。

這說(shuō)明，從企業(yè)到居民，都不愿意加杠桿了，信用擴(kuò)張?jiān)庥隽俗畲蟮淖璧K。

03

為什么要托底房地產(chǎn)？

房地產(chǎn)之所以被重新擺上臺(tái)面，還不乏穩(wěn)經(jīng)濟(jì)和穩(wěn)增長(zhǎng)的需要。

2022年我國(guó)GDP增速目標(biāo)為5.5%，然而在地緣沖突、經(jīng)貿(mào)沖突以及疫情沖擊之下，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇面臨著前所未有的巨大壓力。

從基建到內(nèi)需，從房地產(chǎn)到平臺(tái)經(jīng)濟(jì)，再次被推向臺(tái)前，承擔(dān)起刺激經(jīng)濟(jì)的重任。

這其中，長(zhǎng)春和深圳頗具代表性。

長(zhǎng)春是一季度遭遇疫情，且率先開(kāi)始靜態(tài)管理的城市。

長(zhǎng)春的封控管理持續(xù)了一個(gè)多月，對(duì)3月的影響只有20多天，但對(duì)一季度GDP的沖擊，卻高達(dá)12.5個(gè)百分點(diǎn)。（參閱《這是唯一GDP負(fù)增長(zhǎng)的省會(huì)》）

數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，長(zhǎng)春GDP為1334.83億元，同比下降12.5%，三大產(chǎn)業(yè)增加值全部負(fù)增長(zhǎng)。

在全國(guó)，像長(zhǎng)春一樣采取靜態(tài)管理甚至封城的城市不在少數(shù)。

包括上海在內(nèi)的多個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市都被席卷其中，這些地區(qū)恐怕在二季度會(huì)面臨巨大的增長(zhǎng)壓力。

深圳則是疫情防控相對(duì)成功的城市。

72小時(shí)常態(tài)化核酸檢測(cè)，已經(jīng)成為全國(guó)大城市的標(biāo)配，獲得政策集中推廣。（參閱《大城市要建“15分鐘核酸采樣圈”！這筆賬有多驚人？》）

然而，深圳財(cái)政卻出現(xiàn)了明顯的下滑壓力。

深圳市財(cái)政局披露數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月深圳市一般公共預(yù)算收入實(shí)現(xiàn)1309.8億元，下降12.6%。其中，4月份單月收入下滑約44%。

這背后固然不乏減稅以及集中退稅的影響，但連最大的財(cái)政“奶牛”都開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)，其他城市可想而知？

這種背景之下，如何穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)財(cái)政就顯得至關(guān)重要。

04

政策大轉(zhuǎn)彎，房地產(chǎn)為何仍舊未能逆轉(zhuǎn)？

這一切的核心，還是預(yù)期。

當(dāng)對(duì)疫情遲遲難以終結(jié)的預(yù)期，對(duì)經(jīng)濟(jì)未來(lái)增速放緩的預(yù)期，對(duì)各種黑天鵝事件的擔(dān)憂(yōu)，深入心底，自然就難以刺激需求擴(kuò)張和信用擴(kuò)張。

這種局面下，即使二線(xiàn)省會(huì)放開(kāi)限購(gòu)，即使連最熱門(mén)的城市給了二孩家庭3套購(gòu)房資格，即使各地都在想方設(shè)法降低房貸利率，但市場(chǎng)仍舊不為所動(dòng)。

顯然，在刺激政策之外，扭轉(zhuǎn)當(dāng)下的預(yù)期才是關(guān)鍵。

在短期預(yù)期之外，對(duì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期預(yù)期同樣重要。

雖然這一輪因?yàn)榻?jīng)濟(jì)壓力而不得不松綁對(duì)房地產(chǎn)的限制，甚至連箭在弦上的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)也被迫推遲，整個(gè)政策對(duì)于房地產(chǎn)的寬松力度，刷新了2016年以來(lái)的新紀(jì)錄。

然而，幾乎所有人都擔(dān)心，當(dāng)短期的經(jīng)濟(jì)壓力過(guò)去之后，未來(lái)會(huì)否再次將房地產(chǎn)軟著陸作為政策選項(xiàng)，房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)再次加速推進(jìn)？

更關(guān)鍵的是，當(dāng)城鎮(zhèn)化率開(kāi)始逼近70%的高速增長(zhǎng)上限，當(dāng)全國(guó)人口大盤(pán)趨于見(jiàn)頂之際，當(dāng)諸多城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開(kāi)始放緩之時(shí)……

未來(lái)房地產(chǎn)又靠什么支撐？

標(biāo)簽： 降息大家為何突然不愿買(mǎi)房了