新華聯(lián)（000620.SZ）2月16日晚間回復(fù)了監(jiān)管關(guān)注函。

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2月9日，深交所要求新華聯(lián)結(jié)合主營業(yè)務(wù)構(gòu)成、生產(chǎn)經(jīng)營情況、主要財務(wù)狀況、資產(chǎn)凍結(jié)查封、債務(wù)逾期及訴訟仲裁等，說明公司持續(xù)經(jīng)營能力是否存在重大不確定性，為改善持續(xù)經(jīng)營能力及持續(xù)盈利能力擬采取的措施。

對此，新華聯(lián)公告回復(fù)稱，2022年，新華聯(lián)實現(xiàn)營收52.67億元。其中，商品房銷售收入38.15億元，同比下降43.17%；文旅、酒店等綜合業(yè)務(wù)收入8.1億元，同比下降33.17%。

而業(yè)績下滑原因在于新華聯(lián)三大景區(qū)累計閉園221天，旅行社國際旅游業(yè)務(wù)仍然停滯，國內(nèi)旅游業(yè)務(wù)嚴(yán)重受限，部分房地產(chǎn)項目未能如期交付，多個房地產(chǎn)項目的售樓處階段性關(guān)閉，致使2022年經(jīng)營業(yè)績欠佳。

截至2022年末，新華聯(lián)資產(chǎn)總額401.95億元，同比降低6.77%；負(fù)債總額384.19億元，同比降低0.93%；扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為85.62%，同比上升7.75個百分點。

資產(chǎn)凍結(jié)查封、債務(wù)逾期及訴訟仲裁方面，截至目前，新華聯(lián)及下屬子公司資產(chǎn)被查封凍結(jié)的金額約為87.66億元，其中被凍結(jié)貨幣資金4.42億元，被查封、凍結(jié)的存貨等其他資產(chǎn)83.24億元；公司未決訴訟涉及的金額預(yù)計23.43億元；有息債務(wù)的余額約為170.19億元，其中短期借款及一年內(nèi)到期的債務(wù)金額108.97億元，2022年，新華聯(lián)達(dá)成和解及展期約43.67億元。

關(guān)于2023年如何提高收入，緩解流動性壓力，新華聯(lián)表示，計劃提高文旅業(yè)務(wù)管理水平、豐富品類來促進(jìn)文旅板塊業(yè)績，通過促銷搶收、強(qiáng)化執(zhí)行“一房一價”、“一項目一策”的銷售政策促進(jìn)房地產(chǎn)銷售回款，此外還加速去化非景區(qū)酒店及商業(yè)的大宗物業(yè)，加速實現(xiàn)現(xiàn)金回流，以改善公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

公告顯示，截至2022年末，新華聯(lián)擬對外轉(zhuǎn)讓的酒店、商業(yè)等大宗資產(chǎn)預(yù)計可售價值逾100億元。

深交所的關(guān)注函源于新華聯(lián)的一份業(yè)績預(yù)告。2023年1月31日，新華聯(lián)披露了2022年業(yè)績預(yù)告，9天后的2月9日，新華聯(lián)收到深交所關(guān)注函。

新華聯(lián)此次發(fā)布的2022年度業(yè)績預(yù)告顯示，其業(yè)績自2020年起持續(xù)大額虧損，預(yù)計2022年歸屬上市公司股東的凈利潤虧損23.65億元至24.15億元，歸屬上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損20.48億元至20.91億元。

對于業(yè)績預(yù)虧，新華聯(lián)在公告中解釋為——房地產(chǎn)收入減少導(dǎo)致毛利減少；文旅綜合業(yè)務(wù)收入和利潤受到一定程度影響；費用化利息同比增加等。

事實上，新華聯(lián)已經(jīng)連虧3年。2020年至今，新華聯(lián)凈虧損分別為12.86億元、38.93億元、23.65億元—24.15億元。

探究新華聯(lián)虧損的原因，重倉文旅或是繞不開的問題。

時間撥回至1990年，彼時，傅軍剛剛成立了新華聯(lián)母公司——新華聯(lián)控股，在房地產(chǎn)市場小試身手，2001年，新華聯(lián)控股的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始外拓，將集團(tuán)總部遷往北京，隨后開發(fā)了新華聯(lián)家園、華興園、北京青年城等項目。

2011年，新華聯(lián)控股借殼圣方科技，將旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)獨立上市，成為A股上市房企，并更名為“新華聯(lián)不動產(chǎn)股份有限公司”，也就是現(xiàn)在的新華聯(lián)。

上市后，新華聯(lián)開始轉(zhuǎn)型，從單純的地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)而大規(guī)模布局文旅地產(chǎn)，2012年，新華聯(lián)首個文旅地產(chǎn)項目銅官窯古鎮(zhèn)啟動，投資規(guī)模超百億。其后又陸續(xù)啟動了蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)等項目。

2016年，新華聯(lián)再度更名為“新華聯(lián)文化旅游發(fā)展股份有限公司。”名字的變更，意味著新華聯(lián)的文旅地產(chǎn)布局更加深入。果不其然，2017年，新華聯(lián)加速轉(zhuǎn)型，將銅官窯古鎮(zhèn)、鳩茲古鎮(zhèn)和西寧童夢樂園三個大型文旅項目的建設(shè)提速推進(jìn)。2018年，銅官窯古鎮(zhèn)開業(yè)。

雖然轉(zhuǎn)型文旅地產(chǎn)的決心很堅定，但從新華聯(lián)近十年的財報數(shù)據(jù)來看，商品房銷售依然是新華聯(lián)的營收大戶，比如在新華聯(lián)最高光的2018年，據(jù)其當(dāng)年年報顯示，新華聯(lián)營收140億，同比增長88.16%；凈利潤12.5億元，同比增長46.47%；歸母凈利潤11.86億元，同比增長39.97%。其中，商品房銷售額為113.54億元，占總營收比重高達(dá)81.1%。

而新華聯(lián)重倉的文旅產(chǎn)業(yè)，直至2020年才出現(xiàn)在營收中。這一年，新華聯(lián)文旅綜合板塊收入為11.12億元，占總營收比重僅為15.7%，2021年，這一數(shù)據(jù)為12.11億元，占總營收比重為14.09%。

景鑒智庫創(chuàng)始人周鳴岐向時代周報記者表示，文旅地產(chǎn)的開發(fā)周期通常來說較長，需要5-8年，而投資回報又由多種因素決定，如房地產(chǎn)大環(huán)境、整體開發(fā)的頂層設(shè)計、投資研究嚴(yán)謹(jǐn)性、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理性、項目亮點、運營能力等。同時，文旅地產(chǎn)大盤需要長期穩(wěn)定的地產(chǎn)銷售，以及文旅板塊的良好運營，來維持滾動開發(fā)和資金投入。

而開發(fā)商的商業(yè)邏輯恰恰不同，周鳴岐說：“比如一個百億級的文旅地產(chǎn)項目，可能開發(fā)商在最初只投入十幾億的自有資金，其中還包括部分貸款融資，用于拿地和文旅板塊建設(shè)，后續(xù)就要通過房地產(chǎn)的良性去化來維持后續(xù)開發(fā)投入。”他表示，而如果地產(chǎn)銷售不暢，資金流就會吃緊，加之文旅板塊因為定位偏差和業(yè)態(tài)布局不合理而虧損嚴(yán)重，需要更多資金填補窟窿，這就會加劇項目開發(fā)資金鏈斷裂，使整個項目面臨不可控風(fēng)險。

而在文旅板塊沒有為新華聯(lián)帶來足夠的收益時，新華聯(lián)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也遭遇滑鐵盧，2020年至2021年，新華聯(lián)商品房銷售額分別為52.92億元、67.13億元，對比2018年已減少近一半。

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