2022年以來(lái)，國(guó)內(nèi)不少城市都根據(jù)自身實(shí)際情況，制定了相應(yīng)的樓市政策，為緩解房企資金壓力，加大去庫(kù)存步伐進(jìn)行政策松綁。

總體來(lái)說(shuō)，因城施策的松綁政策短期內(nèi)可以提高房企資金回籠的速率，降低房企因債務(wù)問(wèn)題引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，也利好樓市整體的消費(fèi)預(yù)期，重塑市場(chǎng)信心，提振市場(chǎng)活力。

尤其是2023年春節(jié)前后，從各地市發(fā)布的消費(fèi)數(shù)據(jù)和整體情況來(lái)看，樓市都是朝著向好的方向發(fā)展，此前“三支箭”的政策落地和落實(shí)，也真切地讓房企們得以暫時(shí)緩解市場(chǎng)低谷帶來(lái)的壓力。

(相關(guān)資料圖)

但同樣不能忽視的是，在樓市復(fù)蘇向好的大環(huán)境下，購(gòu)房“零首付”、首付貸抑或變相從事此類業(yè)務(wù)的購(gòu)房模式，在多個(gè)城市有死灰復(fù)燃的跡象，且在一些地方并沒(méi)有得到有效遏制。

筆者梳理過(guò)往媒體相關(guān)報(bào)道，去年3月開(kāi)始，在多個(gè)城市陸續(xù)推行買(mǎi)房首付兩成的松綁政策之后，廣東惠州和湖南郴州率先曝出“零首付”面對(duì)這種情況，去年5月以來(lái)，從媒體到協(xié)會(huì)都在發(fā)出預(yù)警。尤其是8月份，深圳某住宅盤(pán)推出了“零首付”營(yíng)銷活動(dòng)，隨即被當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門(mén)叫停，引發(fā)了社會(huì)廣泛關(guān)注。為此，2022年8月12日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布關(guān)于《關(guān)于警惕“零首付”購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的鄭重提示》。

面對(duì)政策監(jiān)管層面對(duì)于樓盤(pán)“零首付”的零容忍，依然有開(kāi)發(fā)商選擇另辟蹊徑。比如沈陽(yáng)市一開(kāi)發(fā)商就玩起了“曲線救國(guó)”的墊資操作。

日前，沈陽(yáng)市美地泰和府項(xiàng)目有購(gòu)房者反映稱，該項(xiàng)目存在“零首付”和首付貸的情況，在該樓盤(pán)項(xiàng)目銷售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商沈陽(yáng)泰美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“泰美地產(chǎn)”）向購(gòu)房者引薦了沈陽(yáng)政興實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“政興實(shí)業(yè)”）與購(gòu)房者簽訂無(wú)息借款合同，并設(shè)定分期還款的形式，墊付購(gòu)房首付款，且銷售人員向購(gòu)房者要求交付渠道費(fèi)。

奇怪的是，根據(jù)股權(quán)追溯，政興實(shí)業(yè)系泰美地產(chǎn)最大股東，大股東為下屬地產(chǎn)企業(yè)銷售開(kāi)辟墊資渠道，也是玩出了“零首付”的新花樣。

再比如，杭州遠(yuǎn)郊某樓盤(pán)打出“買(mǎi)房子送寶馬車”的廣告，而實(shí)際上，根據(jù)首付三成的要求，買(mǎi)一套房把送的寶馬汽車抵扣，這種擦邊球的“零首付”明顯違反了金融信貸政策。

早在2017年的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合部署規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作》中明確規(guī)定嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得為購(gòu)房人墊付首付款或采取首付分期等其他形式變相墊付首付款，不得通過(guò)任何平臺(tái)和機(jī)構(gòu)為購(gòu)房人提供首付融資，不得以任何形式誘導(dǎo)購(gòu)房人通過(guò)其他機(jī)構(gòu)融資支付首付款，不得組織“眾籌”購(gòu)房。

事實(shí)上，“零首付”或者首付貸，利好眼前的購(gòu)房夢(mèng)，卻埋下以后的負(fù)擔(dān)隱患。

在購(gòu)房者的角度看，這兩種模式雖然緩解了購(gòu)房者資金周轉(zhuǎn)的壓力，卻并沒(méi)有減少購(gòu)房成本，反之高額的月供額度，讓本不具備購(gòu)房能力的消費(fèi)者，面臨更重的還款負(fù)擔(dān)，無(wú)形中把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁到自己的身上。

在房企角度看，雖然這種模式可以加速資金回籠，利好企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，但這種違規(guī)行為無(wú)疑對(duì)房企的社會(huì)信用和在銀行等其他合作部門(mén)的誠(chéng)信形象造成不可挽回的影響，尤其是在市場(chǎng)預(yù)期需要逐步恢復(fù)的當(dāng)下，口碑就是房企去庫(kù)存的最好廣告，因此這種轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的行為實(shí)在是自毀長(zhǎng)城。

從監(jiān)管部門(mén)的角度來(lái)看，“零首付”和首付貸讓資金不具備購(gòu)房能力的消費(fèi)者繞開(kāi)了審核層面，購(gòu)得房產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁背后，是對(duì)市場(chǎng)金融秩序的極大破壞，且對(duì)資金監(jiān)管、貸款監(jiān)管等多個(gè)流程造成困擾。

營(yíng)銷噱頭不是房企脫困萬(wàn)能藥，更不是特效藥，而是飲鴆止渴的毒藥。樓市復(fù)蘇離不開(kāi)政策支持，但是對(duì)于政策支持進(jìn)行曲解和誤讀，胡來(lái)亂來(lái)，則不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康良性可持續(xù)的發(fā)展。

這值得消費(fèi)者警惕，值得開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)深思，監(jiān)管部門(mén)更要陣地前移，嚴(yán)厲打擊違規(guī)促銷的“零首付”、首付貸等行為，遏制其死灰復(fù)燃的苗頭。

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