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2月17日，植信投資研究院發(fā)布《2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)：“柳暗花明”》的報(bào)告，植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平在發(fā)布會(huì)上提到，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望回穩(wěn)。年初房企銷(xiāo)售進(jìn)一步下跌的動(dòng)能正在減弱，房企發(fā)債較2022年初多增百億，民企美元債發(fā)行重啟。國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)及消費(fèi)者預(yù)期在疫情政策優(yōu)化后逐步回暖，購(gòu)房者預(yù)期也有望隨之改善。行業(yè)出現(xiàn)的較多回暖消息預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步擺脫全面下行的局面。

《報(bào)告》指出，2023年住房支持政策將加大實(shí)施力度并加快落地見(jiàn)效。個(gè)人住房金融政策將進(jìn)一步回暖，房貸利率將在歷史低位，并可能進(jìn)一步小幅下調(diào)。地方政府將探索和出臺(tái)更多政策，促進(jìn)剛需釋放、鼓勵(lì)改善性需求加快置換，推動(dòng)存量房去庫(kù)存。融資環(huán)境進(jìn)一步改善有助于化解房企風(fēng)險(xiǎn)。

連平預(yù)測(cè)，2023年二季度開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步走出“谷底”。房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)先抑后穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，整體運(yùn)行與銷(xiāo)售緊密關(guān)聯(lián)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)可能在二季度初便企穩(wěn)回升。土地市場(chǎng)改善的周期大致滯后于銷(xiāo)售一個(gè)季度左右，因房企獲得更多預(yù)收款資金支持，部分企業(yè)有望重回土拍市場(chǎng)，最早可能在二季度末出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，全年跌勢(shì)有望較2022年收窄。到了三季度，新開(kāi)工進(jìn)程加快，投資將稍滯后于新開(kāi)工一個(gè)月左右觸底企穩(wěn)。

展望2023年，植信投資研究院預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步擺脫底部區(qū)間。根據(jù)植信投資研究院的監(jiān)測(cè)，此輪房地產(chǎn)下行周期為2001年以來(lái)第七輪，迄今為止的下行周期時(shí)間已經(jīng)超過(guò)了歷史平均水平。自2021年三季度到2022年末，已經(jīng)經(jīng)歷了一年半的時(shí)間。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征與2012年到2013年的狀況較為接近，屬于弱周期下的復(fù)蘇階段。

植信投資研究院預(yù)判，住房銷(xiāo)售及房?jī)r(jià)將于下半年企穩(wěn)走升。房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售可能前低后高，房?jī)r(jià)可能整體企穩(wěn)，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)二季度末可能率先觸底回升，不排除“金九銀十”行情在重點(diǎn)城市再度出現(xiàn)的可能性。

同時(shí)，2023年土地市場(chǎng)將逐步回暖，房企金融環(huán)境持續(xù)改善以及土拍規(guī)則的優(yōu)化，2023年土地市場(chǎng)可能擺脫2022年的低迷。預(yù)計(jì)全年相對(duì)比較低迷的階段在一季度，因房企整體資金實(shí)力不濟(jì)；二季度在銷(xiāo)售回暖和融資能力增強(qiáng)的綜合影響下，部分房企具備了一定購(gòu)地補(bǔ)庫(kù)的能力。下半年部分大型民營(yíng)房企有望逐步回到土拍市場(chǎng)。

此外，房企資金邊際改善將促進(jìn)投資恢復(fù)。植信投資研究院預(yù)計(jì)，到二季度，住房銷(xiāo)售企穩(wěn)回升及融資工具的支持效果進(jìn)一步得到強(qiáng)化，頭部房企現(xiàn)金流有望回升至相對(duì)平衡階段，為下半年投資回升奠定良好基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)2023年住房信貸增速跌幅會(huì)大幅度收窄，房地產(chǎn)投資增速可能由低到高逐步爬升。四季度房企償債壓力相對(duì)減弱，房企經(jīng)營(yíng)性收入和融資性投入增加，投資性支出意愿將有所上升。結(jié)合歷史類(lèi)似周期的情況來(lái)看，如果政策落地效果顯著，預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資可能達(dá)到約12.5萬(wàn)億元，（名義）同比下降5%，跌幅較2022年明顯收窄。

連平提到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正從全面下行逐步轉(zhuǎn)向復(fù)蘇，但仍然不能低估房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇所面臨的阻力和潛藏的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，連平建議下一個(gè)階段政策應(yīng)針對(duì)不同住房需求精準(zhǔn)實(shí)施，進(jìn)一步加大供給側(cè)金融政策支持力度，促進(jìn)政策加快步伐有效落地。

連平建議，一是引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步提供穩(wěn)定的居民住房信貸支持；二是重點(diǎn)支持剛性住房需求，降低首套房購(gòu)置成本；三是階段性給予剛需和改善型需求購(gòu)房者貸款優(yōu)惠；四是加大對(duì)房企銀行開(kāi)發(fā)貸支持力度；五是實(shí)施定向?qū)捤烧{(diào)整，穩(wěn)妥有序增加“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款、并購(gòu)貸款和再貸款計(jì)劃；六是加大力度創(chuàng)造寬松的房企非銀金融環(huán)境；七是合理松動(dòng)土拍規(guī)則；八是針對(duì)不同城市采取差異化住房政策，謹(jǐn)防個(gè)別城市未來(lái)可能潛在的房地產(chǎn)市場(chǎng)“過(guò)熱”的問(wèn)題；九是擴(kuò)大大城市保障性租賃住房建設(shè)；十是針對(duì)人口轉(zhuǎn)變的新特點(diǎn)出臺(tái)一系列有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的政策。

標(biāo)簽： 二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)有望走出谷底 金九銀十或再現(xiàn) 金九銀十