全國(guó)各城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、房?jī)r(jià)變化、同環(huán)比漲跌幅等數(shù)據(jù)，盡在中指云·地產(chǎn)數(shù)據(jù)頻道→

最近上海、北京、成都、深圳等地樓市出現(xiàn)回暖，成交量顯著增加，比如在春節(jié)后的第二個(gè)周末（2.11-2.12），北京樓市最大的中介機(jī)構(gòu)單日成交量達(dá)到了600套水平，據(jù)往常比例推算北京二手房全月成交量或?qū)⒔咏?萬(wàn)套。上海更有買(mǎi)房人表示“疫情三年，漲回來(lái)只用了一周”。

(資料圖片)

伴隨對(duì)房地產(chǎn)的利好措施還在不斷加碼，各地的樓市都在蠢蠢欲動(dòng)，樓市的新一輪周期似乎就在眼前。

我們今天分幾個(gè)要點(diǎn)，聊聊未來(lái)一年房地產(chǎn)市場(chǎng)最有可能的走向，包括信貸寬松、基本面變化和擴(kuò)大內(nèi)需。

一、信貸寬松

信貸是房?jī)r(jià)上漲的最重要因素之一，也推動(dòng)了中國(guó)樓市有史以來(lái)最大兩次上漲：

第一次是2009-2010在四萬(wàn)億強(qiáng)刺激之下的全國(guó)短期翻倍，那時(shí)一線城市不僅降低首付，還把貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上最低打七折（當(dāng)時(shí)5年以上貸款基準(zhǔn)利率為5.94%，7折后為4.16%）；

另一次是2015-2018年，全國(guó)各個(gè)城市輪番大漲，漲幅普遍大約一倍，漲幅與四萬(wàn)億時(shí)期相當(dāng)?shù)鶖?shù)比當(dāng)年要高得多，這波行情的烈度可以說(shuō)空前絕后，在這次暴漲之前，中國(guó)經(jīng)歷了連續(xù)六次降準(zhǔn)六次降息、各地房貸利率折扣+降低首付，最終2015年的330之后，深圳房?jī)r(jià)一飛沖天，成為了全國(guó)第一個(gè)跳漲的城市，隨后上海、南京、合肥、北京、廣州等城市也跟了上來(lái)...這一輪上漲是更加純粹的債務(wù)驅(qū)動(dòng)，當(dāng)時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，并沒(méi)有四萬(wàn)億之后突飛猛進(jìn)的收入和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

現(xiàn)在全國(guó)各地的房地產(chǎn)信貸因城施策的特點(diǎn)更加明顯，一線城市利率更高，寬松程度仍然不如2008年四萬(wàn)億強(qiáng)刺激時(shí)期和2015年去庫(kù)存時(shí)期，但二三線城市的按揭利率已經(jīng)創(chuàng)出了歷史新低。比如北京房貸市場(chǎng)利率仍執(zhí)行首套房貸利率4.85%、二套房貸利率5.35%。作為對(duì)比，二三線城市的利率要低得多，目前首套房貸利率降低到3.7%-3.8%的城市有南寧、鄭州、珠海、太原、福州、廈門(mén)、韶關(guān)等多個(gè)城市。

很明顯，國(guó)家希望這回把水均勻地分配到全國(guó)各個(gè)城市，盤(pán)活盡可能多的地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)比之前的兩輪刺激中，一線城市的利率反而小于等于二三線城市?，F(xiàn)在的情況是：哪里上漲的壓力大，哪里收的就緊一點(diǎn)，哪里市場(chǎng)很冷淡，就給哪里多一些刺激力度。

另外，一線城市的發(fā)展比二三線城市更成熟，存量房占比更大，一線城市即使房?jī)r(jià)大漲，其中大半成交也是來(lái)自存量的二手房流轉(zhuǎn)（而非可以直接刺激土地市場(chǎng)和房企業(yè)績(jī)的新房），所以如果只有幾個(gè)熱點(diǎn)市場(chǎng)火爆，那么這樣的刺激顯然是沒(méi)有達(dá)到目的，結(jié)果很可能是一線房?jī)r(jià)被進(jìn)一步推高，一線城市居民負(fù)債和金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)增加，但卻無(wú)法扭轉(zhuǎn)全國(guó)土地收入下降的趨勢(shì)，也無(wú)法救活正在苦苦掙扎的眾多房企。

所以我們今年很有可能看到二三線城市的首套貸款利率進(jìn)一步下降，限購(gòu)限售逐步放松；但一線城市的認(rèn)房認(rèn)貸很可能會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)，市場(chǎng)憑借更強(qiáng)的基本面復(fù)蘇...而二三線市場(chǎng)更依賴(lài)信貸，一旦被刺激起來(lái)后，一線城市也受益，因?yàn)闀?huì)有一部分二三線賣(mài)房的人跑到一線城市去買(mǎi)房，資金是流動(dòng)的。

二、基本面的變化

降利率、降首付、放松認(rèn)房認(rèn)貸，刺激市場(chǎng)的套路就這么些，但樓市的基本面在過(guò)去這些年發(fā)生了很大變化，所以并不是刺激力度大就一定能復(fù)制過(guò)往趨勢(shì)。一個(gè)最簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)對(duì)比：在四萬(wàn)億引爆樓市的2009年，全國(guó)居民部門(mén)杠桿率只有23%；在去庫(kù)存開(kāi)始的2014年，居民杠桿率也只有36%，而2022年這個(gè)數(shù)字是62%。

值得注意的是，官方對(duì)居民杠桿率的算法是居民總貸款余額和當(dāng)年GDP的比值，在這個(gè)算法之下，我們會(huì)大幅低估中國(guó)居民的實(shí)際債務(wù)壓力，因?yàn)橹袊?guó)居民收入占GDP的比重只有45%，作為對(duì)比美國(guó)是83.4%，比例是中國(guó)的1.85倍。

也就是說(shuō)，中國(guó)62%的居民杠桿率，對(duì)于居民來(lái)說(shuō)的財(cái)務(wù)上的實(shí)際壓力相當(dāng)于美國(guó)的1.85*62%?=?114%，而美國(guó)現(xiàn)在的居民杠桿率大概就是76%，在次貸危機(jī)之前的最頂點(diǎn)也就是剛到100%，這還沒(méi)有考慮到中國(guó)目前的社會(huì)保障和福利水平還遠(yuǎn)不如發(fā)達(dá)國(guó)家這一大背景，畢竟社會(huì)保障的不足會(huì)讓居民在增加負(fù)債時(shí)感到更大的壓力。

從這個(gè)角度看，中國(guó)老百姓像2009年和2016年那樣猛加杠桿的可能性非常小，因?yàn)榧痈軛U的空間已在過(guò)去這些年被預(yù)支。這也是為什么過(guò)去一年全國(guó)平均房貸利率大幅下降至歷史最低水平，但存量房貸的增長(zhǎng)仍不斷失速的主要原因，已接近同比0增長(zhǎng)。

另外，在2008-2009年國(guó)際金融危機(jī)時(shí)，一線城市以三成首付三十年按揭操作，是可以做到以租養(yǎng)貸的（即房子的月租金大于等于月供，業(yè)主無(wú)壓力供樓），現(xiàn)在的情況是月供達(dá)到租金的三倍。在這種情況下，只要房?jī)r(jià)不漲就是虧，所以不存在理性決策，只存在預(yù)期導(dǎo)向。

什么叫預(yù)期導(dǎo)向？現(xiàn)在無(wú)論是剛需還是投資，驅(qū)動(dòng)力是一樣的，因?yàn)樗麄兌际腔趯?duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期來(lái)做決策?-?剛需怕房?jī)r(jià)繼續(xù)漲自己之后買(mǎi)不起，所以趕快上車(chē)，反之市場(chǎng)下跌時(shí)剛需可以無(wú)限期觀望；投資則是基于對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的判斷去押注收益，所以投資和剛需沒(méi)區(qū)別。

在全世界絕大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)，購(gòu)房者的購(gòu)房決策是出于對(duì)月供和租金之間對(duì)比后的理性決策，因?yàn)榇蠖鄶?shù)地區(qū)一套住房按照當(dāng)?shù)刈畹褪赘蹲铋L(zhǎng)按揭期限計(jì)算，月供和租金是差不多的（有時(shí)候租金比月供還要高一點(diǎn)），所以潛在購(gòu)房者就會(huì)考慮在合適的情況下?tīng)奚淮蠊P現(xiàn)金當(dāng)首付，換取用少一點(diǎn)的月供來(lái)滿足住房需求，同時(shí)擁有自己的一套房。目前一線和熱點(diǎn)城市，三成首付三十年按揭之下月供普遍在租金的3倍甚至更高。買(mǎi)房者只要認(rèn)為房?jī)r(jià)不漲，無(wú)論投資還是自住，就都沒(méi)理由去買(mǎi)房。

所以，要推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇甚至引爆一輪上漲行情，需要強(qiáng)化上漲預(yù)期，信心就是一切，按揭利率可能還需進(jìn)一步下降。

現(xiàn)在的背景是：信貸寬松的力度空前+基本面持續(xù)弱化，這一輪市場(chǎng)很難復(fù)制2015-2017，但肯定會(huì)比2022年好不少，如果說(shuō)四萬(wàn)億和去庫(kù)存時(shí)期的市場(chǎng)是瘋狂，今年可能會(huì)是慢熱。

三、擴(kuò)大內(nèi)需

擴(kuò)大內(nèi)需是今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)最重要的事，擴(kuò)大內(nèi)需我們可以理解為兩條主線：1刺激消費(fèi)、2鼓勵(lì)買(mǎi)房

刺激消費(fèi)在中國(guó)是一件很不容易的事，大多數(shù)國(guó)人只舍得在買(mǎi)房上花大錢(qián)，也只愿意在買(mǎi)房上加杠桿，除此之外花錢(qián)都非常理性克制，這包括很多比較富裕的中產(chǎn)。

為什么會(huì)這樣？在普通人看病買(mǎi)藥仍需大量自費(fèi)的情況下、在35歲后再找工作就被歧視的情況下、在生娃養(yǎng)娃拼娃的高成本之下，只要是一個(gè)正常人就不得不在有機(jī)會(huì)存錢(qián)的時(shí)候盡量多存錢(qián)，防患于未然。

相比教育、養(yǎng)老等方難以把握的東西，買(mǎi)房至少看上去是一種一勞永逸的嘗試?-?購(gòu)房者徹底解決了居住問(wèn)題和子女教育問(wèn)題，而且（暫時(shí)）還沒(méi)有房產(chǎn)稅這樣的持有成本，按照過(guò)去二十年的房?jī)r(jià)變化來(lái)看，買(mǎi)房還是一種非常好的投資方式。

在擴(kuò)大內(nèi)需的過(guò)程中，鼓勵(lì)買(mǎi)房和刺激消費(fèi)似乎是一種競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)收入比世界最高的情況下，只能靠增加居民負(fù)債去刺激樓市，自然會(huì)削弱居民未來(lái)的消費(fèi)能力。但中國(guó)人只愿意在買(mǎi)房上花大錢(qián)，這點(diǎn)短期內(nèi)無(wú)解，所以我認(rèn)為今年房地產(chǎn)的表現(xiàn)會(huì)比消費(fèi)的復(fù)蘇更好。

四、長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮

如果你預(yù)期所在城市的房?jī)r(jià)可能在今年迎來(lái)上漲，那么應(yīng)該在此刻果斷買(mǎi)房嗎？我的觀點(diǎn)是：自住可考慮、投資需謹(jǐn)慎。

先談自住，首先說(shuō)一下我對(duì)自住需求的定義，那就是無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌都要買(mǎi)房的人，而即使是這樣，自住客還是要嚴(yán)格控制月供占自己的收入比例，確保家庭財(cái)務(wù)安全，在這種情況下一套好的住房是改善生活和獲得公立教育資源的載體，另一方面購(gòu)房者今年有可能拿到很低的利率，以300萬(wàn)貸款總額為例，當(dāng)房貸利率為6%時(shí)（2018年部分城市的最高階段），三十年按揭的月供是17987元，當(dāng)利率是3.7%時(shí)，月供是13808元?-?每個(gè)月省了4100多元。

很多購(gòu)房者把注意力集中在了房?jī)r(jià)的漲跌上卻沒(méi)有對(duì)利率足夠重視，現(xiàn)在增量房貸開(kāi)始在LPR基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上向下浮動(dòng)了才發(fā)現(xiàn)自己吃了大虧?-?很多早先的買(mǎi)房者現(xiàn)在紛紛想提前還款，這其中很多人曾經(jīng)申請(qǐng)下來(lái)的按揭利率接近甚至超過(guò)6%。

存量貸款的利率一旦在申請(qǐng)時(shí)因?yàn)楫?dāng)時(shí)的樓市調(diào)控而遭遇了利率上浮，那么這個(gè)上浮就會(huì)伴隨購(gòu)房者直到還清貸款為止，比如幾年前基準(zhǔn)利率4.9%，上浮了0.75%到5.65%，那么當(dāng)基準(zhǔn)利率未來(lái)降低到3.5%的時(shí)候，這個(gè)貸款者的利率還要加0.75%，即3.5%+0.75%=4.25%。中國(guó)的銀行目前并不支持類(lèi)似海外的重貸（refinance）業(yè)務(wù)，重貸的意思是客戶(hù)向銀行申請(qǐng)一筆新的房貸把之前的舊房貸償還，之后按照新房貸的利率繼續(xù)月供。對(duì)中國(guó)的房貸申請(qǐng)人來(lái)說(shuō)，一朝失誤三十年吃虧；反過(guò)來(lái)，在利率折扣的階段，吃到利率的下浮可以給未來(lái)三十年減少月供壓力。

再談為什么投資要謹(jǐn)慎：

短期看，是因?yàn)檎{(diào)控和其他打壓隨時(shí)可能降臨，當(dāng)你投資了一套房子之后，這套房的命運(yùn)并不由你這個(gè)花錢(qián)的人決定，它可能限售三年或五年，可能在限售期之內(nèi)再延長(zhǎng)限售、可能在某個(gè)時(shí)間突然征收房產(chǎn)稅、也可能因?yàn)橐患埣t頭文件就失去學(xué)區(qū)價(jià)值...?賣(mài)過(guò)房的人都知道，房子只有在上漲期是好賣(mài)的，在市場(chǎng)冷淡階段，要成功賣(mài)房需要大幅度讓價(jià)，到時(shí)候算上交易成本、按揭利息和稅費(fèi)，要賺錢(qián)并不容易。

長(zhǎng)期看，我們最多只能根據(jù)信貸環(huán)境推測(cè)一年的市場(chǎng)方向，但三五年的時(shí)長(zhǎng)就更依賴(lài)包括人口、經(jīng)濟(jì)和金融周期在內(nèi)的基本面了，房地產(chǎn)的基本面（無(wú)論是一線還是二三線）中長(zhǎng)期都在減弱，因?yàn)槔淆g化加劇、租金低迷房?jī)r(jià)上漲下租售比越來(lái)越扭曲、居民杠桿率高位增長(zhǎng)空間有限、城市化速度放緩..在這樣的背景下，如果賭短期房?jī)r(jià)上漲并期望到時(shí)可以獲利套現(xiàn)，潛在風(fēng)險(xiǎn)是大于潛在收益的。

標(biāo)簽：