本報(bào)記者 王金龍 西安報(bào)道

2023年開年，樓市再次迎來了調(diào)整，尤其是在房貸方面的調(diào)整引人關(guān)注。

(相關(guān)資料圖)

近日，記者從陜西省咸陽(yáng)市住房公積金管理中心獲悉，為了進(jìn)一步激發(fā)樓市，咸陽(yáng)市出臺(tái)了個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款政策（以下簡(jiǎn)稱“商轉(zhuǎn)公”），并且下發(fā)“商轉(zhuǎn)公”實(shí)施細(xì)則。

“‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務(wù)的開通，將大幅減輕繳存職工還款壓力，切實(shí)發(fā)揮出公積金制度住房保障作用。”陜西省住建部門一位受訪官員向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，“商轉(zhuǎn)公”的目的就是為了降低購(gòu)房成本。

據(jù)該官員介紹，咸陽(yáng)市此次出臺(tái)“商轉(zhuǎn)公”政策在陜西省并非首例，陜西省10個(gè)地級(jí)市，目前僅西安市與渭南市未實(shí)施“商轉(zhuǎn)公”，其余8市均開啟了“商轉(zhuǎn)公”。

事實(shí)上，“商轉(zhuǎn)公”是新一輪樓市調(diào)整的重要舉措，全國(guó)已經(jīng)有約30座城市陸續(xù)出臺(tái)“商轉(zhuǎn)公”政策，而且這一數(shù)據(jù)還在增加。

近30城“商轉(zhuǎn)公”

“如果能夠‘商轉(zhuǎn)公’，對(duì)于購(gòu)房者無(wú)疑是一件特別大的利好，可以省不少費(fèi)用。”咸陽(yáng)市民劉亮（化名）向記者表示，咸陽(yáng)市“商轉(zhuǎn)公”消息一經(jīng)發(fā)出，其就向咸陽(yáng)市住房公積金管理中心進(jìn)行了咨詢，被告知，“商轉(zhuǎn)公”貸款的額度、期限和利率需要按照《咸陽(yáng)市個(gè)人住房公積金貸款實(shí)施細(xì)則》相關(guān)條款執(zhí)行，但貸款額度不得超過申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”貸款時(shí)個(gè)人住房商業(yè)貸款的即時(shí)余額。同時(shí)，還要求貸款者信用良好，且具有相應(yīng)的償還能力。

事實(shí)上，咸陽(yáng)市并非陜西省首例開啟“商轉(zhuǎn)公”的地級(jí)市。按照上述陜西省住建部門官員的提示，記者梳理陜西省各地市住建部門的公開信息發(fā)現(xiàn)，目前，陜西省已經(jīng)有咸陽(yáng)、延安、漢中、寶雞、商洛、安康、榆林、銅川等8地市開啟了“商轉(zhuǎn)公”。

不過，各地之間的具體實(shí)施政策存在差異，以漢中市為例，其是在2022年9月份重啟“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)，因區(qū)別于原有“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)“先還后貸”模式，漢中市“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)通過順位抵押落實(shí)債權(quán)擔(dān)保，在辦理時(shí)職工無(wú)須自籌資金結(jié)清原商業(yè)貸款，只需補(bǔ)繳公積金貸款與商業(yè)銀行貸款差額即可。

而榆林市僅有部分銀行可辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。據(jù)一位榆林市購(gòu)房者稱，目前僅有兩家銀行能辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，分別為長(zhǎng)安銀行榆林分行以及工商銀行榆林分行。

另外，該購(gòu)房者亦稱，申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”的購(gòu)房者除了提供收入證明、身份證件等常規(guī)資料之外，還需要取得原商業(yè)性住房按揭貸款銀行同意，并出具貸款余額證明、貸款明細(xì)證明以及公積金貸款資金劃款賬戶，同時(shí)，要求原商業(yè)性住房按揭貸款未出現(xiàn)逾期記錄。

“雖然，‘商轉(zhuǎn)公’各個(gè)地方具體的實(shí)施措施存在差異，有的地方甚至手續(xù)煩瑣，但其目的是為了降低購(gòu)房者的貸款壓力。”有地產(chǎn)從業(yè)者向記者表示，因?yàn)楣e金貸款利率低，如果是正在還貸的家庭能夠?qū)⑸虡I(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，將會(huì)為這個(gè)家庭省下一大筆費(fèi)用。

該地產(chǎn)從業(yè)者亦稱，“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)的啟動(dòng)或者停止是根據(jù)當(dāng)?shù)刈》抗e金個(gè)貸率現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)整。譬如某市公積金個(gè)貸率低于85%，且有下行趨勢(shì)時(shí)，公積金中心就會(huì)擇機(jī)啟動(dòng)“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)；當(dāng)該市公積金個(gè)貸率高于90%，且有上行趨勢(shì)時(shí)，公積金中心可根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款資金需求等綜合因素來研判，從而確定部分停辦或?qū)嵭休喓虬才拧吧剔D(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)；當(dāng)全市公積金個(gè)貸率高于95%時(shí)，應(yīng)及時(shí)停辦“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。

在洛陽(yáng)市2022年11月15日發(fā)布的《洛陽(yáng)市商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法（試行）》中就曾對(duì)實(shí)施“商轉(zhuǎn)公”的條件進(jìn)行了解釋，洛陽(yáng)市住房公積金個(gè)貸率連續(xù)三個(gè)月低于85%（含）時(shí)，開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，個(gè)貸率連續(xù)三個(gè)月高于95%（含）時(shí)，暫?！吧剔D(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。當(dāng)上級(jí)公積金政策發(fā)生調(diào)整或洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化，中心可在洛陽(yáng)市住房公積金管理委員會(huì)的決策指導(dǎo)和授權(quán)下，適時(shí)開展和暫?！吧剔D(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。當(dāng)“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)暫停時(shí)，已審批通過的貸款申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)辦理至貸款發(fā)放為止。

對(duì)于購(gòu)房者來說，公積金貸款購(gòu)房相較商業(yè)貸款可享受更低的貸款利率，所以更受到青睞。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2月15日，常州、烏魯木齊、連云港、蘭州、大連、紹興、濟(jì)南、威海等29個(gè)城市先后優(yōu)化住房公積金政策，優(yōu)化方向聚焦在提高公積金貸款額度上限、支持“商轉(zhuǎn)公”、提高首次住房公積金貸款額度以及降低首付比等。

動(dòng)態(tài)調(diào)整利率

長(zhǎng)期以來，商品房的貸款利率都是影響樓市活躍度的重要因素。

2023年以來，除了多地開啟“商轉(zhuǎn)公”之外，很多地方還出臺(tái)了優(yōu)化公積金政策，提高公積金貸款額度。例如，濟(jì)南市為了降低多孩家庭的購(gòu)房成本，提高了多孩家庭的公積金貸款額度。如申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買首套自住房的，一人繳存住房公積金的職工家庭最高可貸60萬(wàn)元，兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高可貸90萬(wàn)元；生育三孩的繳存職工家庭，申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買首套自住住房的，一人繳存住房公積金的職工家庭最高可貸60萬(wàn)元，兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高可貸100萬(wàn)元。

濟(jì)南市優(yōu)化公積金貸款在國(guó)內(nèi)并非個(gè)案。記者梳理公開資料發(fā)現(xiàn)，公積金調(diào)整大多發(fā)生在二三線城市，除了提高公積金貸款額度之外，有地方還降低了公積金首套房貸款比例。

例如，東營(yíng)市公積金新政中，用公積金貸款購(gòu)買首套自住住房的，首付款比例由30%降低為20%，購(gòu)買第二套自住住房的，首付款比例由40%降低為30%。同時(shí)，月還款額與月收入比上限由50%提高到60%。

另外，為了進(jìn)一步刺激樓市，2022年以來，央行也曾多次優(yōu)化公積金貸款利率。如2022年9月份，央行就曾下調(diào)首套公積金貸款利率，5年以上首套公積金貸款利率降至3.1%。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年以來，全國(guó)超200省市（縣）優(yōu)化住房公積金貸款政策，優(yōu)化方向包括提高個(gè)人公積金貸款額度上限、降低公積金貸款首付比例、個(gè)人可提取公積金賬戶余額用于首付等。

記者注意到，自2022年以來，除了公積金優(yōu)化調(diào)整之外，商業(yè)貸款利率也在不斷地動(dòng)態(tài)調(diào)整。近期，就有多地首套房貸款利率進(jìn)一步下降，部分已降至3.8%、3.7%。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至1月31日，在監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中，首套房貸款利率低于4.1%的城市共30個(gè)，其中二線城市8個(gè)，其余均為三四線城市。

“貸款利率的高低直接影響購(gòu)房者的購(gòu)買意愿，當(dāng)然，具體實(shí)施還是由金融監(jiān)管部門以及地方政府主導(dǎo)?！鄙鲜龅禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，日前，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。若某城市的新建商品住宅銷售價(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比、同比均下降，該城市可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)氐氖滋追坷收呦孪蕖?/p>

記者注意到，此次關(guān)于首套房貸款利率的動(dòng)態(tài)調(diào)整并非首次，在2022年9月份，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，符合條件的城市可自主決定、在四季度階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限。

事實(shí)上，此前信貸、債券、股權(quán)融資已“三箭齊發(fā)”，房企尤其是優(yōu)質(zhì)房企的融資環(huán)境已明顯改善。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2022年9月份至11月份，房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增1700多億元，同比多增2000多億元；2022年四季度，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行1200多億元，同比增長(zhǎng)22%。

多重利好之下，國(guó)內(nèi)樓市也漸漸顯露復(fù)蘇跡象。2月16日，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1月份，70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格以及二手住房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)量比上月明顯增加。

（編輯：盧志坤 校對(duì)：顏京寧）

標(biāo)簽： 動(dòng)態(tài)調(diào)整住房貸款利率 多地開啟商轉(zhuǎn)公 房貸利率 個(gè)人住房貸款 住房公積金貸款