2023年，我們再次見證歷史！

某地婦產科的護士說，他們醫(yī)院已經快一周沒有接生了。

開蛋糕店的老板也說，近年來滿月宴的訂單越來越少，過壽的單子越來越多。

(資料圖)

這意味著，今后的房地產，將迎來一次翻天覆地的變化。

01、近日，根據《中國新聞周刊》報道，第一批幼兒園關停潮已經到來。

據稱，在一些地方，民辦幼兒園從2021年、2022年開始，就面臨招生難，少部分公辦幼兒園同樣出現(xiàn)招不滿的情況。

盡管是在北京這樣的一線城市，各幼兒園今年的生源競爭，也變得越來越激烈。

誠如北京一家民辦幼兒園園長所講述：

“兩年前，還是孩子追著我們跑；現(xiàn)在，是我們追著孩子跑。”

生源不夠，就要靠搶奪。

根據第一財經2月24日消息，在武漢，一家央企幼兒園向來只對單位內部招生，但今年卻破例，首次對外招生。

無他，幼兒園太多了，而這幾年的新生兒總量卻在大幅下滑。

2022年，全國高考人數為1193萬人，大學畢業(yè)生1076萬人；新生兒956萬人。

換言之，全年出生人口比大學畢業(yè)生還少。

現(xiàn)在幼兒園首輪關停潮來了，可以預見，幾年后，就是大量小學招不滿。

緊接著，就是初中、高中，多個行業(yè)都會因此遭受重擊，作為國民支柱產業(yè)的房地產也不例外，而首當其沖的無疑是小地方的房子，其次是學區(qū)房。

02、最近還有一個熱點新聞，據住建部披露，全國已有6億棟房屋。

不是套，不是間，而是棟。

這個天文數字，瞬間沖上了熱搜，不少人歡呼雀躍，高喊房地產這回真的要完蛋了，房價淪為白菜價的時代即將到來。

他們的邏輯是——

6億棟，就算每棟只有10戶，那也是60億戶，假設每戶住2個人，就足以讓全球人住有所居了。

不過官方很快就出來解釋，說這6億棟房屋，不全是商品房。其中，農村房屋就占了9成。

總的算下來，全國城鎮(zhèn)房屋，包括住宅和非住宅，也就只有4700多萬棟。

然而盡管如此，就算只有2000萬棟住宅，現(xiàn)在大城市的房子越建越高，普遍20-30層，40層以上的也不在少數。

就算按照平均15層，一棟30戶，每戶2人來算，那也能住15億人了，而且這還只是城市的量，加上農村和縣城的會更多。

這么一看，供大于求，房子將越來越不值錢。

但經濟學往往是反常識的，不能單純從一個維度來分析，在房子體量里面，還包含了人口、地段和產業(yè)。

或者換個說法，中國98%地區(qū)的房子，確實嚴重過剩，特別是弱二線以下的城市、縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農村。

但一線和強二線城市核心區(qū)，人口不斷涌入和聚集的地方，這里的房子供應量還遠遠不足。

接下來，也只有這2%的城市將繼續(xù)享有人口紅利。

03、同樣的，隨著名校越來越多，人口負增長時代已然降臨，學區(qū)房的價值，正在被削弱。

過去在大城市，沒什么優(yōu)勢的剛需盤，也可以輕輕松松憑借名校的概念出圈，房價一路狂飆。

深圳的八卦嶺宿舍，就是一個很典型的案例。

市場上行期，房價漲幅全市第一，均價從7萬/平，漲到13.7萬/平，只用了1年時間。

市場下行期，名校光環(huán)逐漸衰減，房價跌幅高達56%，位居全市第一。

在深圳尚且如此，其他小城市的學區(qū)房，其命運只會更坎坷。

所以接下來，全國所有的學區(qū)房，都將面臨一次大洗牌。

1、未來的學區(qū)房，大致可分為三種：普通學區(qū)房、優(yōu)質學區(qū)房、頂級學區(qū)房。

2、偏離主城中心、學校一般的為普通學區(qū)房；地處核心地段、學校中上的為優(yōu)質學區(qū)房；坐擁優(yōu)質地段、優(yōu)質資源、名牌學校的為頂級學區(qū)房。

3、普通學區(qū)房只能隨波逐流；優(yōu)質學區(qū)房成為中產的選擇；頂級學區(qū)房依然會很搶手。

靠著政策紅利普漲的時代，已經一去不復返。

靠著學區(qū)房狂飆的時代，也已經一去不復返。

但是，一線城市的優(yōu)質商品房，將會變得越來越有價值。近期，一線城市率先回暖的便是這類房子。

?買房，就一定要認準這類房子。

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標簽： 2023年伊始 學區(qū)房也開始扛不住了