天津的房?jī)r(jià)，出現(xiàn)了“喀斯特現(xiàn)象”。這是一個(gè)扎心的事實(shí)。

風(fēng)光大片中，經(jīng)?？吹焦砀窆さ目λ固氐孛?。

直上直下的高大石芽，蔚為壯觀。

(相關(guān)資料圖)

山體坡度非常陡，幾乎呈90度直角。

這樣的“極致梯度”，很類(lèi)似天津的房?jī)r(jià)梯度。

正常來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)梯度應(yīng)該是正態(tài)分布，是緩坡。

2021年之前，天津確實(shí)是這樣——

“642”的房?jī)r(jià)格局。

中心高點(diǎn)6萬(wàn)，外環(huán)線附近2萬(wàn)。

3倍價(jià)差，符合全國(guó)城市的房?jī)r(jià)規(guī)律。

但近兩年，天津房?jī)r(jià)梯度，從緩坡變成急坡。

有些梯度，似乎都解釋不了。

比如，和平新房最高拔到8萬(wàn)，南開(kāi)穩(wěn)定的站上6萬(wàn)。

河西新梅江漲到5萬(wàn)，老梅江也躍升到6萬(wàn)。

環(huán)城有些板塊的房?jī)r(jià)，卻自由落體。

未來(lái)城從2萬(wàn)降到1萬(wàn)7、辛莊從2萬(wàn)降到1萬(wàn)2、南站從2萬(wàn)降到1萬(wàn)5、劉園從2萬(wàn)降到1萬(wàn)4……

單價(jià)2萬(wàn)的板塊，陸續(xù)“回落”。

市區(qū)核心地段房?jī)r(jià)在攀高，環(huán)城房?jī)r(jià)卻在拉低。

導(dǎo)致房?jī)r(jià)梯度越來(lái)越陡，趨近于“喀斯特”。

以前是“642”，現(xiàn)在可能局部變成“861”。

這是一個(gè)很不正常的分布。

頂端，越來(lái)越貴；底部，越來(lái)越便宜。

為什么房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)“喀斯特現(xiàn)象”？

貧富分化，這是最底層原因。

買(mǎi)房，本身就是參與社會(huì)財(cái)富分配，吃到上一波紅利的人，可以利滾利。

單論天津本身的原因，有兩點(diǎn)：

第一，環(huán)城配套兌現(xiàn)慢。

第二，市區(qū)核心地段產(chǎn)品代差太大。

為什么環(huán)城很多板塊房?jī)r(jià)扛不??？

最核心的原因：配套沒(méi)跟上。

環(huán)城新板塊，賣(mài)的是什么？

有些城市賣(mài)的是產(chǎn)業(yè)，天津賣(mài)的是地鐵、學(xué)校、商業(yè)。

一個(gè)板塊剛“面世”時(shí)，房?jī)r(jià)并不等于地段價(jià)值，而是等于地段價(jià)值的預(yù)期。

比如賓水西，最初平均地段價(jià)值2萬(wàn)左右。

這2萬(wàn)之中，包含了地鐵、學(xué)校和商業(yè)。

但現(xiàn)在學(xué)校沒(méi)兌現(xiàn)，價(jià)值就要打折，價(jià)格低于最開(kāi)始的預(yù)期。

南站也是，之前高層2萬(wàn)的價(jià)格，是包含了津雄高鐵的預(yù)期。

當(dāng)預(yù)期遲遲不兌現(xiàn)時(shí)，房?jī)r(jià)就要去泡沫。

大運(yùn)河、小淀、國(guó)展西、楊武莊……同樣的邏輯。

最初的價(jià)格都是領(lǐng)先于價(jià)值的，之后慢慢趨近。

配套兌現(xiàn)快，房?jī)r(jià)就能扛??；配套兌現(xiàn)慢，房?jī)r(jià)就要折損。

說(shuō)白了，就看這個(gè)板塊的預(yù)期和現(xiàn)實(shí)，能不能匹配得上。

官方的規(guī)劃文件中，也提到了這個(gè)問(wèn)題：

“外環(huán)線周邊擁有大片待開(kāi)發(fā)土地，但道路等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施相對(duì)欠缺，難以吸引人口聚集，人氣活力不足，導(dǎo)致該房地產(chǎn)價(jià)格與中心區(qū)存在較大差距。”

那問(wèn)題來(lái)了，為什么板塊預(yù)期兌現(xiàn)慢呢？

因?yàn)橥恋夭缓觅u(mài)了。

土地出讓金支出的大頭，就是城鄉(xiāng)建設(shè)。

水電氣等大配套、道路、商業(yè)、引進(jìn)學(xué)?！夹枰Y金。

當(dāng)土地出讓少，也就意味著環(huán)城配套的建設(shè)速度變慢。

也就造成，有些新板塊開(kāi)發(fā)商交房了，但水電沒(méi)通，甚至路也沒(méi)修好……

那房?jī)r(jià)呢？不可能“遵守預(yù)期”。

2022年，天津土地出讓金降了7成。

不難預(yù)測(cè)，很多板塊的成熟期，又要推遲了。

如果后期配套跟上了，房?jī)r(jià)是可以回補(bǔ)的。

底部房?jī)r(jià)扛不住，是因?yàn)榕涮赘簧稀?/p>

市區(qū)核心地段的配套本來(lái)就很完善，也并沒(méi)有進(jìn)一步完善。

為什么房?jī)r(jià)還拔高呢？

因?yàn)椤a(chǎn)品代差太大。

天津出現(xiàn)第三代住宅后，隨之出現(xiàn)斷崖式房?jī)r(jià)。

即便同一板塊，房?jī)r(jià)梯度也能陡出“喀斯特”。

舉例說(shuō)明。

順?biāo)畧@洋房，能成交的價(jià)格才3萬(wàn)，高層3萬(wàn)3。

當(dāng)然，順?biāo)畧@品質(zhì)差一些。

再看川水園，品質(zhì)在老梅江算不錯(cuò)了，洋房成交價(jià)4萬(wàn)5，小高層3萬(wàn)8。

一路之隔的中海峰境梅江，小高層5萬(wàn)，洋房6萬(wàn)5。

同一板塊，占據(jù)的城市資源都一樣，房?jī)r(jià)最多能差出3萬(wàn)多。

雅境新楓尚高層成交價(jià)2萬(wàn)7-3萬(wàn)。

60多平米的小戶型，單價(jià)反而更高。

中海天空之鏡，小高層賣(mài)到5萬(wàn)了，面積越大單價(jià)越貴。

同樣是新梅江，城市配套都能共享，單價(jià)卻差了2萬(wàn)多。

價(jià)差太大了，梯度太陡了，聽(tīng)著都不可思議。

對(duì)比的這兩類(lèi)住宅，根本不是一個(gè)時(shí)代的產(chǎn)物。

房子產(chǎn)生了優(yōu)勝劣汰。

首先，外立面天壤之別。

一類(lèi)是鋁板、石材、落地窗；一類(lèi)是真石漆、涂料、小窗戶。

材料的革新，帶來(lái)顏值的顛覆。

其次，戶型、精裝、公區(qū)、園林、物業(yè)……生活方式也不在同一水平線上。

以前買(mǎi)房，投資屬性占比很大。

導(dǎo)致選房只看地段而忽略產(chǎn)品，什么樣的房子都有市場(chǎng)。

開(kāi)發(fā)商做定位時(shí)，也只考量周邊二手房?jī)r(jià)格，房?jī)r(jià)合適就賣(mài)的動(dòng)。

但現(xiàn)在房地產(chǎn)變天，房住不炒成為國(guó)策。

回歸居住后，產(chǎn)品屬性被放大。

特別是高端盤(pán)，只有產(chǎn)品足夠好，才能被買(mǎi)賬。

諾基亞3310和蘋(píng)果14，都能打電話。

但你資金實(shí)力強(qiáng)時(shí)，諾基亞再便宜你也不會(huì)買(mǎi)，蘋(píng)果再貴你也覺(jué)得值。

坐頭等艙的人，永遠(yuǎn)不會(huì)考慮經(jīng)濟(jì)艙的價(jià)格。

房子的價(jià)格，是由出得起價(jià)的人決定的。

不需要所有人都買(mǎi)得起，只要金字塔尖的人喜歡，愿意付費(fèi)就夠了。

和平、河西、南開(kāi)的新盤(pán)，都是這個(gè)趨勢(shì)。

產(chǎn)品的巨大代差，造成了如此大的價(jià)格差距。

照這么說(shuō)，上一代產(chǎn)品的老小區(qū)，就沒(méi)機(jī)會(huì)了嗎？

外立面等硬件改變不了，只能提升軟件。

比如提高物業(yè)費(fèi)，引入更專(zhuān)業(yè)的物業(yè)團(tuán)隊(duì)，讓房子保值度高一些。

但在天津，這很難。

南方很多城市，別說(shuō)業(yè)主換物業(yè)了，集資換鋁板的例子比比皆是。

他們對(duì)自己的家庭資產(chǎn)極其呵護(hù)，絕不容許縮水貶值。

天津沒(méi)有這個(gè)土壤。

南京金基嘉玥

業(yè)主每戶出資1.6-2萬(wàn)元更換鋁板外立面

天津房?jī)r(jià)的“喀斯特現(xiàn)象”，并非暫時(shí)的，而是趨勢(shì)性的。

需要幾年的時(shí)間，才有可能跨越過(guò)去。

在這期間，引發(fā)的就是馬太效應(yīng)。

很多房子沒(méi)交付就過(guò)時(shí)，很多板塊兌現(xiàn)周期拉長(zhǎng)。

最終導(dǎo)致，貴的越來(lái)越貴，便宜的越來(lái)越便宜。

標(biāo)簽： 天津房?jī)r(jià) 出現(xiàn)喀斯特現(xiàn)象