先看看我們國(guó)家的宏觀杠桿率。

(資料圖片僅供參考)

宏觀杠桿率顯示的是一國(guó)的債務(wù)余額與 GDP 之間的比例，是衡量一國(guó)債務(wù)水準(zhǔn)的重要指標(biāo)。

居民杠桿率：前些年，中國(guó)的居民杠桿率相比較發(fā)達(dá)國(guó)家仍有距離，但在過(guò)去幾年中，中國(guó)卻是杠桿率上升最快的國(guó)家。

從 2011 年初的 27.8%上升至 2020 年末的 62.2%，最新的數(shù)據(jù)顯示：居民部門杠桿率為61.9%（數(shù)據(jù)截至2022年12月）。這是遠(yuǎn)高于新興市場(chǎng)的平均值。

究其原因在于過(guò)去經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，中國(guó)多以 “房地產(chǎn)” 作為主要擴(kuò)大內(nèi)需的手段，包括 2008 年金融海嘯（美國(guó)次貸危機(jī)）后的4萬(wàn)億承接美元的流動(dòng)性。

2012年歐債危機(jī)下放松金融創(chuàng)新的監(jiān)管以及2015 年配合供給側(cè)改革出現(xiàn)的棚改貨幣化，也讓房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)托底的重要工具，這就是導(dǎo)致居民杠桿率快速飆升的原因。

另外中國(guó)的總體宏觀杠桿率已經(jīng)上升到273.2%了（這很高了，比歐美還要略高一些），同比上升了10.4個(gè)百分點(diǎn)，在當(dāng)下高杠桿、弱預(yù)期與低需求的環(huán)境下，如何通過(guò)政策（財(cái)政、貨幣）刺激消費(fèi)，穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)，提升居民收入預(yù)期是個(gè)大問(wèn)題。

房地產(chǎn)行業(yè)支撐起了我國(guó)過(guò)去20年飛速的工業(yè)化與城市化建設(shè)。期間，地方政府通過(guò)土地出讓和抵押，將土地資源貨幣化，進(jìn)而完成了原始資本的積累。投入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并招商引資。

在此過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，居民生活質(zhì)量提高，提升土地資源附加值，吸引了更多的人口流入，帶動(dòng)購(gòu)房需求。從而帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)，稅收增加，再償還債務(wù)，最終形成一套動(dòng)態(tài)耦合的經(jīng)濟(jì)閉環(huán)模式。

城鎮(zhèn)化率：截至2022年末，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已高達(dá)65.22%，城鎮(zhèn)化是過(guò)去40年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力力。

從1979年是18%，到2000年36%，2010年50%，2022年65.22%，另外如果疊加人口老齡化的進(jìn)程和生育率曲線考慮，城鎮(zhèn)化率的峰值可能已近來(lái)臨。

未來(lái)城鎮(zhèn)化進(jìn)程將是一個(gè)斜率顯著放緩的過(guò)程，這將意味著接下來(lái)會(huì)有一系列的結(jié)構(gòu)性變化。

下圖：我們可以看到央行向市場(chǎng)釋放了大量的流動(dòng)性，2023年1月份的M2同比增長(zhǎng)為12.6%，已連續(xù)11個(gè)月保持在同比10%以上增長(zhǎng)，貨幣供應(yīng)量與居民中長(zhǎng)期貸款同比增速的分化剪刀差達(dá)到歷史之最。這和以往都大不相同。

而與此同時(shí)，2022年居民超額儲(chǔ)蓄（存款余額-貸款余額）規(guī)模為7.4萬(wàn)億，亦是歷史罕見(jiàn)。

從居民部門的可支配收入/GDP（居民債務(wù)承擔(dān)能力）、居民債務(wù)/可支配收入的比值看：

中國(guó)居民債務(wù)負(fù)擔(dān)能力還是比較低的，不到50%，而美國(guó)高達(dá)70%，日本達(dá)到60%左右。

另外中國(guó)居民的債務(wù)負(fù)擔(dān)（居民債務(wù)/可支配收入）卻已經(jīng)超過(guò)了140%多，目前美國(guó)和日本居民的債務(wù)負(fù)擔(dān)只接近100%。

對(duì)我們來(lái)說(shuō)，接下來(lái)幾年是持久戰(zhàn)，不管是貨幣還是財(cái)政的強(qiáng)刺激，都需要“托而不舉”，一味的大水漫灌使不得了，如何在貨幣和財(cái)政政策的有機(jī)搭配雙管齊下下，有條不紊地打贏場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)至關(guān)重要。

高杠桿下、居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)能力到了一定極限的情況下，高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)運(yùn)行模式走到盡頭的情況下，除了房地產(chǎn)外，我們?cè)撛趺醋霾拍苴A得先機(jī)、降低本身的脆弱性和風(fēng)險(xiǎn)？

2022年，全國(guó)一般公共預(yù)算收入203703億元，全國(guó)一般公共預(yù)算支出260609億元。赤字約5.69萬(wàn)億。疫情3年、地產(chǎn)天花板臨近、逆全球化加劇等等，財(cái)政赤字創(chuàng)下歷史新高。

根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，截至2020年年底，中國(guó)政府債務(wù)為46.55萬(wàn)億元，負(fù)債率為45.8%。

其中，中央政府債務(wù)余額20.89萬(wàn)億元，地方政府債務(wù)余額25.66萬(wàn)億元，地方政府隱性債務(wù)余額數(shù)據(jù)不可能有官方統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)估計(jì)在30~50萬(wàn)億元。

更有市場(chǎng)方人士利用財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)平臺(tái)，搜集各地城投公司債務(wù)余額，加總竟有65萬(wàn)億元之多。

對(duì)這些數(shù)據(jù)很難作出準(zhǔn)確的判斷，反正總的情況是數(shù)量巨大，而且同房地產(chǎn)公司債務(wù)高企，居民債務(wù)率快速上升交織在一起，蘊(yùn)藏著系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

最近樓市方面的消息挺多的，貌似有回暖跡象，但是全行業(yè)周期性回暖還有待考量.......最近聽(tīng)到了相關(guān)財(cái)政赤字貨幣化權(quán)威人士的討論，這個(gè)世界，債務(wù)/財(cái)政赤字貨幣化早已經(jīng)不是什么新鮮事了。

甚至股市都已被貨幣化（比如美股）都說(shuō)股市是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，現(xiàn)在看股市的好壞和經(jīng)濟(jì)的關(guān)系真心沒(méi)有那么絕對(duì)。

希望能夠逐一化解目前經(jīng)濟(jì)體系中所存在的一些結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，那個(gè)房地產(chǎn)啊，預(yù)售制趕緊取消吧。對(duì)于我們購(gòu)房者來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)太大了。

還有公攤面積，我實(shí)在是想不通這個(gè)公攤面積存在的合理性，現(xiàn)在HK好像也于前幾年取消了公攤.....一般家庭在一二線城市買個(gè)房子，真的可以把6個(gè)錢包給掏干，我們啥時(shí)候能.......

有時(shí)候想想除了自己多掙點(diǎn)錢以外，想太多貌似也沒(méi)啥用。只有多多掙錢才能給自己安全感。

標(biāo)簽： 老百姓真的買不動(dòng)房了