文/樂居財(cái)經(jīng) 許淑敏 陳圣 曾樹佳

作為廣州一名房地產(chǎn)中介，何贏在今年一季度，經(jīng)歷了巨大的心理起伏與落差。

【資料圖】

去年，人比較少的時(shí)候，連續(xù)幾天無人問津也是常有的事。但今年2月，找他了解一手房的人突然就多了起來，有時(shí)候一天接到不少電話，線上咨詢的也不少。

在售樓處，他還能看到一些同行忙碌的身影。對(duì)此，他不由得感嘆：“挺久沒有出現(xiàn)過這樣熱鬧的場(chǎng)景了。”

何贏本以為，經(jīng)歷了去年的“蕭條”之后，樓市應(yīng)該迎來回暖了。誰料到了3月中下旬，此前絡(luò)繹不絕的咨詢者，又變少了許多，雖不像去年那么差，但總體上不溫不火。

4月，閑暇之余，他翻看了手中掌握的新房樓盤數(shù)據(jù)，頗為驚愕：除了少部分還比較受關(guān)注的項(xiàng)目之外，大部分新盤的來訪客數(shù)和成交量，都有不同程度的下滑。

他的所見所感，正是今年以來樓市的縮影。

疫情之后，尤其是春節(jié)假期后，購房者積攢的需求有所釋放，于是樓市出現(xiàn)了久違的熱度。雖與去年同期相比有所回暖，但這并非真正觸底反彈，與疫情之前的2019年同期相比，今年一季度的行情，總體仍遜色不少。

地產(chǎn)商們一季度的銷售額，大多仍然面臨著同比下跌的壓力。

樂居財(cái)經(jīng)查閱28家公布季度業(yè)績的房企獲悉，期內(nèi)，只有9家房企的銷售業(yè)績，實(shí)現(xiàn)正向增長，且大部分均為央企。而另外19家房企的銷售額增長率，均為負(fù)數(shù)。

后續(xù)，房企們的銷售表現(xiàn)，還要看市場(chǎng)信心的恢復(fù)程度。而從眼下的政策“呵護(hù)”、城市分化、土拍回暖中，或許能找到一些市場(chǎng)判斷的依據(jù)。

銷售回暖虛實(shí)

過完了一季度，房企們的信心，似乎回歸了一些。

在建業(yè)官微一篇《讓工地說話》的推文中，寫到“走進(jìn)建業(yè)諸多在建項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)，總能遇見工人身影忙碌、車輛有序穿梭、設(shè)備轟鳴聲此起彼伏……”

前3月，建業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售金額53.79億元，銷售面積79.62萬平方米，繼續(xù)在河南市場(chǎng)居首。它特地制作了一張大紅色的封面圖，寫上“雙料第一”幾個(gè)字。

出險(xiǎn)房企舒了一口氣，開始披露自身的經(jīng)營情況。前不久復(fù)牌的佳兆業(yè)，正在加速資金回籠，今年2、3月，銷售環(huán)比增長46%、30%，其中3月月度銷售同比增長58%。

奧園也完成了“軍令狀”，一季度銷售指標(biāo)完成率141%。三月簽約5.7億，完成率198%。

正在醞釀債務(wù)重組方案的旭輝，則自言“春耕不輟”“靜待花開”。期內(nèi)三個(gè)月，其銷售額分別為50.2億、78.1億、83億，體量上有逐月上升之勢(shì)，后兩月的環(huán)比增幅，分別為56%、6%。

剛擺脫疫情的第一季度，“小陽春”的呼聲，似乎修飾著它的成色。

樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，且不論2021年初的火熱市場(chǎng)行情，單單拿疫情之前的2019年相比，今年開年所謂的“小陽春”，便有點(diǎn)成色不足。

2019年一季度，TOP100房企全口徑銷售額為21570億元，比今年同期的17590億，多出了22.6%。今年一季度，TOP100房企的銷售門檻，也僅為35.8億，比2019年的49.8億相比，也有不小的差距。

盡管比上不足，但比下則有余。去年同期，TOP100房企全口徑銷售額總計(jì)為16260億元，而今年同比增長了8.2%。無論如何，市場(chǎng)已有邊際改善。

國央企的進(jìn)擊之勢(shì)仍在繼續(xù)。一季度，房企銷售TOP10中，國資背景的企業(yè)已有8席，只有碧桂園、龍湖兩家民企，仍位居十強(qiáng)之列。

在座次上，保利位居榜首，與去年同期相比，提升了2個(gè)名次。位居第二的萬科，剛跨過千億門檻。余者均未達(dá)千億。地方國資陣營里，華發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)的銷售額，分別為491億、459億，闖入前十。

不過，地產(chǎn)商們一季度的銷售額，大多仍然面臨著同比下跌的壓力。

樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)28家公布季度業(yè)績的房企獲悉，期內(nèi)，只有9家房企的銷售業(yè)績，實(shí)現(xiàn)正向增長，另外19家房企的銷售額增長率，均為負(fù)數(shù)。他們最高增長率超過七成，下滑最多的也超過七成，呈現(xiàn)出較大的分化格局。

期內(nèi)，中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、中國金茂等央企的銷售額，分別為835.98億、790.2億、722.66億、442.3億，增長率分別為73.2%、71.9%、52.65%、39.7%，增幅均較大。

而龍湖、綠城、合生創(chuàng)展等較為穩(wěn)健的房企，同比也獲得了正向增長。

行業(yè)老大哥萬科，則實(shí)現(xiàn)1014億銷售額，同比下降4.81%。在它身后，銷售規(guī)模同比下跌者，并不少見。跌幅超過30%的有11家，超過50%的有7家，發(fā)不出年報(bào)的佳源國際，甚至出現(xiàn)了71.48%的銷售降幅。

業(yè)內(nèi)給出的判斷是，一季度特別是春節(jié)以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回升，隱隱有穩(wěn)步回升的現(xiàn)象。但另一方面，目前需求端的購買力，仍處在歷史低位。

“三支箭”發(fā)出后，融資環(huán)境有所放寬，房企如今缺的是銷售的現(xiàn)金流回籠?？偟脙蓷l腿走路，才能真正地邁開步伐。

過去一段時(shí)間，地產(chǎn)商們紛紛向代建賽道靠攏，試圖從輕資產(chǎn)領(lǐng)域里尋找現(xiàn)金流，現(xiàn)今已有超過60家品牌房企，涉足其中。

在債務(wù)重組方案出爐的窗口期，真金白銀對(duì)于他們來說太重要了。如果能以此撬動(dòng)更多的項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，那債務(wù)重組的談判桌上，或許能有更大的話語權(quán)。

在復(fù)蘇中分化

一季度樓市成交的強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，一方面來自于疫情突然解禁的補(bǔ)償性需求釋放，另一方面也來自于從中央到地方一系列政策的疊加刺激。

今年以來，中央層面對(duì)于房地產(chǎn)依然延續(xù)積極的政策導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位，并從供需兩端持續(xù)發(fā)力，支持房企合理融資需求，支持居民剛需和改善的住房需求。

尤其受益于房貸利率的持續(xù)大幅下調(diào)，實(shí)打?qū)嵉馁彿控?fù)擔(dān)減輕令一些城市居民的購房意愿獲得不小提升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已有30余個(gè)城市首套房貸利率降至4%以下。

而在地方層面，100余個(gè)城市一季度共計(jì)出臺(tái)穩(wěn)樓市政策多達(dá)160余次。

比如，1月31日湖南全省13個(gè)非限購市州下調(diào)首付比例；2月20日揚(yáng)州不再執(zhí)行限購政策；3月份無錫、沈陽等地相繼調(diào)整限購區(qū)域范圍。

還有購房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼以及針對(duì)多子女家庭的照顧等等，各地方政府因城施策出臺(tái)了多重刺激政策。

再加上部分城市和項(xiàng)目以價(jià)換量，采取大幅促銷手段刺激樓市成交。多方利好的推動(dòng)下，市場(chǎng)反應(yīng)也是相當(dāng)明顯的。CRIC監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)城市，一季度成交面積超過5千萬方，同比去年增幅達(dá)21%。

然而，值得注意的是，這一輪復(fù)蘇并不具有普遍性，城市之間、區(qū)域之間、甚至具體項(xiàng)目之間都存在嚴(yán)重的分化。

“小陽春”行情還在繼續(xù)，但部分城市的市場(chǎng)熱度已經(jīng)開始消退。

據(jù)CRIC的檢測(cè)數(shù)據(jù)，鄭州3月份的成交規(guī)模環(huán)比2月跌了6%；大連在經(jīng)歷了2月份的短暫回暖之后，3月份成交環(huán)比下跌12%；昆明的環(huán)比降幅更大，達(dá)14%。此外還有重慶、徐州、海口等二三線城市，均已出現(xiàn)不同程度的回跌。

在上市房企2022年的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，多家房企高管也透露出3月份樓市不及2月份的信號(hào)。

綠城中國執(zhí)行董事、副總裁李駿說，從3月份來看，存量項(xiàng)目的日均來訪量有小幅調(diào)整，主要為2月份漲幅較高城市（濟(jì)南、石家莊、杭州等）在需求集中釋放后逐漸趨穩(wěn)。

萬科董事長郁亮、美的置業(yè)執(zhí)行董事兼副總裁王全輝也都表示3月份的到訪量和成交量相比2月都有所回落。雖然他們強(qiáng)調(diào)對(duì)比去年依然增幅較大，但市場(chǎng)回升勢(shì)頭減弱也是事實(shí)。

另一方面，即便是目前行情依然向好的城市，也依然在小心翼翼地呵護(hù)這份熱度。一季度成交同比漲了120%、市場(chǎng)熱度位居全國前列的杭州，剛剛在4月13日進(jìn)一步放寬了落戶政策，同一日錢塘區(qū)差異化限購范圍也擴(kuò)大到了全區(qū)。

不只是杭州，包括廈門、合肥、鄭州在內(nèi)的二線城市相繼出臺(tái)樓市寬松政策。廈門對(duì)本地單身和二孩以上家庭放寬了限購，并縮短了島外限售時(shí)間；合肥松綁部分區(qū)域限購、降低外地人購房門檻以及增加老人家庭和多子女家庭的購房套數(shù)；鄭州也調(diào)整了限購范圍和限售政策。

就連一線城市北京，也將在房山區(qū)試點(diǎn)“一區(qū)一策”，涉及多子女家庭和職住平衡家庭的購房支持政策。

接踵而至的政策似乎要繼續(xù)把一股股暖風(fēng)吹進(jìn)樓市，激發(fā)更多的市場(chǎng)需求，為未來中長期樓市提供持續(xù)動(dòng)力。

土拍的“倒影”

樓市復(fù)蘇的程度，影響著土地市場(chǎng)的走勢(shì)。反過來，亦可以從土地市場(chǎng)的成交情況，觀察房企對(duì)于樓市的判斷。

一季度，土地市場(chǎng)存在復(fù)蘇跡象，不過量價(jià)分化較為明顯。

成交量依然延續(xù)此前低迷的現(xiàn)狀，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積1億平方米，同比下跌32%。而成交規(guī)模，更是創(chuàng)下了2010年以來單季度新低。

這與一季度供應(yīng)量相關(guān)，2023年前三月，全國300城土地供應(yīng)面積持續(xù)走低，住宅用地供應(yīng)6412萬平方米，同比下降了45.6%。

盡管供應(yīng)、成交規(guī)模不及過往，但地塊成交價(jià)稍有上升。期內(nèi)全國主要地級(jí)市溢價(jià)率為5.46%，同比上升1.29個(gè)百分點(diǎn)；流拍率為17.71%，同比下降4.86個(gè)百分點(diǎn)。

溢價(jià)提升、流拍減少，說明房企拿地?zé)崆橛兴蠞q。

2023年首輪供地當(dāng)中，北京、深圳、南京、杭州等一二線核心城市，土地?zé)岫炔粶p，甚至重現(xiàn)房企“搶地”的現(xiàn)象。

像是北京，朱辛莊一宗地塊就吸引42家房企及聯(lián)合體報(bào)名，直接觸發(fā)價(jià)格上限12.995億元，最終中簽率僅2.38%，由上海大華地產(chǎn)競(jìng)得，成交樓面價(jià)35475元/平方米。

杭州今年第二批次集中供地推出10宗涉宅地塊，其中6宗地塊觸頂搖號(hào)成交，2宗地塊溢價(jià)成交，僅有2宗底價(jià)成交，總成交價(jià)達(dá)到144.8億元。其中，世紀(jì)城23號(hào)地塊吸引了近60家房企參與報(bào)名，創(chuàng)杭州史上單一地塊參拍房企個(gè)數(shù)新高。

而成都于一季度開展的兩場(chǎng)土拍當(dāng)中，無一地塊流拍。對(duì)比前兩年的成都土拍市場(chǎng)，每輪集中供地均有或多或多的流拍地塊。

可見，這些熱門城市的招拍掛市場(chǎng)正率先恢復(fù)，房企也都蓄勢(shì)待發(fā)，瞄準(zhǔn)核心優(yōu)質(zhì)地塊。

另一個(gè)現(xiàn)象則是，民企露面拿地增多，城投兜底情況漸少。雖然央國企同樣為拿地主力軍，但暫緩拿地多時(shí)的民營房企，亦呈現(xiàn)積極的一面。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，一季度主要城市民營房企拿地占比達(dá)30%，而去年該比例僅為16%。包括龍湖、金地、濱江、偉星房產(chǎn)等民營房企積極補(bǔ)倉，頻繁現(xiàn)身土地市場(chǎng)。

其中，龍湖進(jìn)入新增貨值榜單前三位。2023年1-3月，龍湖累計(jì)新增貨值規(guī)模182億元，位列第三名。

另外，偉星房產(chǎn)加快布局浙江、安徽市場(chǎng)，一季度權(quán)益拿地金額高達(dá)50億元，位居長三角企業(yè)拿地金額榜首。

隨著部分民營房企流動(dòng)性壓力有所緩解，會(huì)在投資上加快步伐。去年拿地較為謹(jǐn)慎的金地，在近期業(yè)績會(huì)上表示，將加強(qiáng)在上海、北京、深圳的投資力度，并進(jìn)一步控制到三四線城市的投資下沉。

隨著集中供地政策逐步取消、預(yù)供地制度全面推行，不少業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，今年二季度土地市場(chǎng)供地速度將有所加快，成交下滑趨勢(shì)有望扭轉(zhuǎn)。但他們也表示，行業(yè)庫存依然承壓，尤其是三四五線城市去化問題嚴(yán)重，因此真正能夠回溫的還是一二線核心城市的土地市場(chǎng)。

對(duì)于熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)，房企補(bǔ)庫存意愿較為強(qiáng)烈。這意味著，熱點(diǎn)城市的樓市回溫，只是時(shí)間問題，但還需等待。

（文中“何贏”為化名）

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