深圳“統(tǒng)租”：摸著石頭過河的元芬新村

↑微棠在村中的客戶服務(wù)中心，午后，村中老人小孩在此乘涼。

紅星新聞記者｜蔡曉儀 發(fā)自廣東深圳

責(zé)編｜官莉 編輯｜張尋

(相關(guān)資料圖)

街道辦暫緩簽約的決定，讓白芒村“統(tǒng)租改造”按下暫停鍵，但事實上，這里并不是第一個“吃螃蟹”的村。早在白芒村之前，深圳已經(jīng)開始統(tǒng)租，元芬新村就是另一個典型的案例。

元芬新村位于深圳龍華區(qū)，占地約10萬平方米，因毗鄰6號線元芬站和龍勝站，距最近的商業(yè)中心僅10公里左右，成為許多來深奮斗者的租房選擇。據(jù)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)提供的最新數(shù)據(jù)，村內(nèi)常駐居民約一萬五千人，戶籍人口約565人，超九成為外來人口。

五年前，經(jīng)陶元社區(qū)和元芬新村股份有限公司牽線，深圳愿景微棠商業(yè)管理有限公司（下稱“微棠”）被引入元芬新村，微棠采取整村統(tǒng)租改造為長租社區(qū)的方式，以市場化力量參與城中村的整體規(guī)劃及綜合整治改造。

在當(dāng)?shù)孛襟w的報道中，元芬新村所代表的“元芬路徑”是當(dāng)?shù)氐脑圏c租賃樣板，注重市場化參與、跳脫出傳統(tǒng)的賺取租金差模式，“政府主導(dǎo)、社區(qū)協(xié)同、企業(yè)運(yùn)營”。在這種新型城中村管理模式下，當(dāng)?shù)貐^(qū)委區(qū)政府及大浪街道也向元芬社區(qū)傾斜資源。

↑元芬社區(qū)平面圖。據(jù)官方介紹，目前元芬新村經(jīng)微棠統(tǒng)租的樓棟共90余棟

在整村統(tǒng)租的路上，作為微棠第一個集中改造的城中村，元芬新村一路是摸著石頭過河的。官方提供的數(shù)據(jù)顯示，目前元芬新村經(jīng)微棠統(tǒng)租的樓棟共90余棟，改造占比超33%。根據(jù)官方說法，城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升原則上也不要求對整村進(jìn)行改造提升，而是結(jié)合實際需求，合理確定改造比例。

01

改變的房子

五樓的501房剛退租，鄭文雄新買了2個水龍頭準(zhǔn)備換上，他用白色的防水膠帶纏了好幾圈，連帶著陽臺門把手也一起擰緊。在新租戶搬進(jìn)來前，鄭文雄按慣例都要檢查修繕一番。

鄭文雄今年50歲，在深圳元芬新村土生土長，這幾年靠30多年前分配的120平方米宅基地收租。1998年，他攜家人從元芬老村30平米的老房子遷移到由政府統(tǒng)一規(guī)劃、僅一街之隔的新村，并在2018年前后花了100多萬建起了如今這棟五層的樓房。

鄭文雄一家四口住在二樓，其余四層樓用于出租，每層四間房，2間兩室一廳和一室一廳，這是當(dāng)?shù)爻侵写宸繓|建房的慣例。1990年代，深圳逐漸進(jìn)入城市化進(jìn)程，隨著城市一天天生長，本地居民在自家土地上“種樓”，價格低廉的城中村自建房成為許多在深打工人的首選。

與種田收糧一樣，“種樓”主要是為了收租，在一扇扇陽光稀疏的鐵門里，數(shù)以萬計的外鄉(xiāng)人曾以此為家。鄭文雄回憶，早些年，他的租客多以附近家具城、工廠工人為主，年齡在40歲左右，隨著產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和工廠的搬遷，幾千名工人也隨之搬到廣東惠州及江西省一帶。如今，他的租客以帶小孩的家庭為主，有的在做生意，有的在南山、福田等市中心上班，“有一戶租客早幾年已經(jīng)買了光明區(qū)的房子，準(zhǔn)備孩子讀完元芬小學(xué)就搬走?！?/p>

2018年前后，愿景集團(tuán)旗下的微棠公司開始進(jìn)駐元芬新村。那時元芬地鐵站剛通車不久，鄭文雄的這棟新房也剛建好。微棠計劃通過統(tǒng)租方式將居民自建房改造成長租公寓。鄭文雄回憶，當(dāng)時，微棠公司挨個和當(dāng)?shù)胤繓|聯(lián)系征求租賃意愿，并開出約每平方米每月45元至50元的價格。

思慮再三，最后鄭文雄拒絕了。他算了一筆賬，按每平方米45元計算，租給微棠后每層每月租金收入約5400元。如果自己出租，每層每月可收入六七千，“其中包含我的人工管理費，租給他們后收入也高不了多少?！编嵨男劢榻B，“我當(dāng)時也問了我的租客，他們說也不太愿意搬，家里孩子還要在村里的元芬小學(xué)念書。另外，合同一簽就是13年，我自己本來就還有時間和精力管理這棟樓?！?/p>

當(dāng)然，包給微棠最大的好處是，日常瑣事就不用房東自己操心了。鄭文雄邊擰緊水龍頭邊說，“所以許多樓齡長、設(shè)備老化的房子，房東懶得管理或沒有時間管理，也樂意把房子租給微棠重新改造。”

↑元芬新村村口，一抬頭就可以看到微棠的統(tǒng)租改造房

在元芬新村，一眼就能看出哪些是微棠統(tǒng)租改造后的房子——隨處可見的“新青年社區(qū)”標(biāo)語，彩虹色的外立面，是微棠獨特的標(biāo)志。據(jù)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，元芬新村全村樓房總棟數(shù)共259棟，改造多集中在2018年和2019年兩年，目前已有90余棟的業(yè)主和微棠簽約并改造完成。這相當(dāng)于，微棠的統(tǒng)租房已覆蓋全村總棟數(shù)的三分之一以上，元芬新村也成為全深圳微棠覆蓋面最大的城中村。

02

攪動的市場

在元芬新村，租房市場基本屬于以微棠、泊寓和小軍公寓為主的二手房東。據(jù)記者多日走訪和租客介紹，目前市場價格由高到低大致不完全排序分別是微棠、小軍公寓、泊寓、其他二房東、一手房東。

價格是每一位租戶最為關(guān)心的問題。記者在元芬新村走訪發(fā)現(xiàn)，以一房一廳為例，一手房東的一房一廳空房（不帶家具）價格在1500元左右，小軍公寓等二房東同房型（帶家具）價格在2100元左右，微棠同房型中介報價在2500元左右。兩房一廳方面，一手房東的空房（不帶家具）價格在2200元左右，小軍公寓等二房東同房型（帶家具）價格在3100左右，微棠同房型中介報價在3600元左右。當(dāng)?shù)囟辔蛔饪秃头繓|粗略統(tǒng)計，承租給微棠后，同房型漲幅在400至1400元不等。

↑元芬微棠新青年公寓，大單間，月租約1600元

多位房東介紹，三十多年前，業(yè)主每戶分配到的新村宅基地面積都是120平方米，房東在出租時一般一層裝修為4間或6間。微棠接手后會重新裝修布局，一層以8間單間最為普遍，價格與民房的一房一廳價格接近?！耙婚_始我們也想不通微棠怎么盈利，既要每個月12號定期給房東發(fā)房租，又要花成本改造?！痹S多房東后來發(fā)現(xiàn)，微棠裝修時對房間布局作了調(diào)整，“房間數(shù)量多了，房租漲一點，以此達(dá)到盈利?！薄埃ㄗ饨穑┒嗌贂q一點點。”安居微棠一位收房管家告訴記者，畢竟公司出錢裝修了，也配備了冰箱、空調(diào)等家電，跟普通空房的價格還是不一樣的。

當(dāng)?shù)胤繓|深有體會的是，隨著微棠作為第三方租賃公司進(jìn)入元芬新村，當(dāng)?shù)氐淖夥渴袌鲆脖粩噭?。泊寓是萬科旗下的長租公寓項目，比微棠更早以“萬村計劃”項目進(jìn)入元芬新村。泊寓元芬新村片區(qū)看房中介介紹，目前泊寓在元芬樓房共2棟，“基本被微棠包圍了，很多租戶會跳到微棠，當(dāng)然，也有微棠的租戶找到我們?！痹谠倚麓咫S處可見的小軍公寓也擁有當(dāng)?shù)卮蟾攀种坏姆吭?。小軍公寓中介楊軍到深圳十幾年，他參觀過微棠的房子，“健身房、娛樂設(shè)施等公共空間還不錯，但是房間隔音不太好?！?/p>

↑微棠在元芬新村的區(qū)域分布，有食堂、籃球場、咖啡館、自習(xí)室、健身房等公區(qū)

如今走在元芬新村街頭，人來人往的大部分都是年輕面孔。小徐去年6月份從深圳信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)，通過平臺搜到微棠，一畢業(yè)后就住進(jìn)了位于元芬新村的微棠公寓，“應(yīng)屆生有折扣，第一年打完折租金1600元左右，還可以拎包入住?！苯衲?月合同快到期時，小徐在村里看了一圈，找到了房東直租的1200元空房，但最終還是選擇續(xù)租微棠公寓。在她看來，微棠租金會高一些，“管理費占租金的15%，要300多元，但可以拎包入住，有安全保障性，屋內(nèi)有什么東西損壞可以直接打物業(yè)免費維修，就是房間空間比較小?！?/p>

與小徐一樣的年輕租客占據(jù)了微棠客源的絕大部分。一位微棠中介介紹，目前18歲至45歲的租戶居多，其中18歲至30歲的占比70%。據(jù)微棠去年披露給當(dāng)?shù)亟值擂k的數(shù)據(jù)，微棠住戶人口平均年齡25.8歲，其中房租占收入比為19.6%，74%住戶以地鐵通行方式為主，82%的住戶為上班族。

03

“平穩(wěn)渡過”

在整村統(tǒng)租路上，作為微棠第一個集中改造的城中村，元芬新村一路上都是摸著石頭過河的。元芬當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)負(fù)責(zé)人向紅星新聞記者介紹，起初，村內(nèi)房東對統(tǒng)租一事并不認(rèn)同，所有人都在觀望這家第三方租賃公司的做法和實力。微棠能順利進(jìn)駐元芬新村，離不開當(dāng)?shù)卮骞煞萦邢薰镜慕蛹{。

上述負(fù)責(zé)人介紹，當(dāng)時股份公司中的業(yè)主及親屬帶頭第一批簽約，并一一發(fā)動村里的業(yè)主?！八麄兇螂娫捵尫繓|回村看看這個微棠項目，如果合適就簽。許多在外地的房東圖省事，又有村集體背書，就把房子租給了微棠。”據(jù)了解，目前元芬新村本地居民共560戶，如今近半已外遷，有的常年定居在香港，房子交由親戚打理，有的為了孩子讀書已搬到市中心。

↑微棠在社區(qū)內(nèi)的咖啡閱讀室。

起初，愿景微棠在深圳的辦公地點就坐落在元芬新村居委會的四樓，來往簽約的業(yè)主都在此處簽字蓋章。后來，微棠租下村委會隔壁的自建房，在深圳擁有了獨立的辦公樓。隨著人員的擴(kuò)張，銷售部、運(yùn)營部、設(shè)計部等部門也散落分布在村內(nèi)微棠統(tǒng)租房的一樓，“元芬新村成為了微棠的大本營”，一位微棠工作人員介紹。也因此，元芬新村擁有了微棠在全深圳最齊全的生活配套設(shè)施和比例最高的服務(wù)管理費。

“與白芒村統(tǒng)租相比，微棠在元芬新村的改造算是平穩(wěn)渡過”，元芬新村所在的大浪街道相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，五年前微棠進(jìn)入時，改造范圍小，推進(jìn)時間長，租戶有足夠的時間和空間去選擇新的住所。當(dāng)?shù)胤繓|也透露，最后收房時曾有4戶租戶還未搬離，房東一戶給了一萬搬遷補(bǔ)貼后，租戶搬離至附近未統(tǒng)租改造的城中村。

至于微棠為什么選中元芬，上述社區(qū)負(fù)責(zé)人介紹，或許是2018年前后元芬地鐵站剛剛通車，元芬新村又是個新規(guī)劃的大村，村里也愿意嘗試新型社區(qū)模式，才促成了雙方的合作。

據(jù)官網(wǎng)介紹，愿景微棠至今在深圳40多個城中村、4條地鐵線均有改造完的統(tǒng)租房在掛牌出租。記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前統(tǒng)租完成的微棠公寓多集中在龍華區(qū)，以6號線元芬站元芬新村為中心向周邊開拓。同是元芬地鐵站附近，覆蓋了下早新村、上早村、陶嚇新村、鵲山新村、羊臺新村等多達(dá)8個城中村。一站之隔的陽臺山東站也有7個城中村在出租微棠改造的新青年公寓。此外，還有分布在民治站、白石龍站、紅山站等站點附近的城中村。

微棠也在今年迎來了公司的轉(zhuǎn)折點。據(jù)媒體報道，2023年2月28日，市屬國企人才安居集團(tuán)旗下的深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司正式揭牌，該公司注冊資本20億，由市人才安居集團(tuán)持股51%、原大股東愿景明創(chuàng)持股49%。人才安居集團(tuán)受訪時表示，目前已摸排167個城中村、3萬個樓棟、超3000萬平方米潛力改造空間，將在各區(qū)快速打造1到2個標(biāo)桿項目，確保全年籌集超過3萬套。

在元芬新村辦公的微棠管理人員向紅星新聞記者介紹，如今公司項目主要是跟深圳市政府的人才安居集團(tuán)合作，房源主要在深圳北、白石龍、紅山、龍華、民治等地，整個龍華區(qū)差不多500棟，接近4萬套房源。下半年，福田、南山、寶安都會有房源。

上述管理人員稱，今年人才安居集團(tuán)獲得銀行授信支持后，目前微棠的品牌也正在進(jìn)行更新升級，因此不便透露太多，“但可以解釋的是，以前的愿景微棠統(tǒng)租改造為第三方公司進(jìn)行的市場化行為，如今安居微棠的統(tǒng)租行為是政府主導(dǎo)，在全市范圍內(nèi)就城中村住房進(jìn)行籌集并開展城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升?！?/p>

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