珠海一樓盤“5折”賣房背后：“限跌令”沒取消，開發(fā)商八仙過海

珠海金灣區(qū)地處南海之濱。圖文無關(guān)。（視覺中國/圖）

近日，珠海一樓盤“打響‘五折’賣房第一槍”的消息傳遍全網(wǎng)，被視為樓市放開“限跌令”的信號。

此前，下調(diào)房價(jià)普遍受到管制。2023年5月，江蘇昆山兩家房企因降價(jià)被當(dāng)?shù)刈〗ň纸型＞W(wǎng)簽。

(資料圖片僅供參考)

早在2021年8月，湖南岳陽曾向當(dāng)?shù)胤科笙掳l(fā)通知，要求岳陽市4個(gè)中心城區(qū)新建商品房成交價(jià)不得低于備案價(jià)85%，否則不予網(wǎng)簽。此后一個(gè)多月，全國至少9個(gè)城市相繼傳出“限跌令”。

備案價(jià)仍在

被傳“5折賣房”的樓盤是位于珠海金灣區(qū)的寶龍城。售樓處一位工作人員告訴南方周末記者，這是自媒體“拿2021年（價(jià)格）最高那套房和現(xiàn)在（價(jià)格）最低那套房做對比”得出的結(jié)論。

他介紹，2021年該項(xiàng)目曾推出126平方米的四房戶型，因?yàn)閿?shù)量稀缺，價(jià)格在28000元/平方米左右。目前該樓盤最便宜的房子售價(jià)約15300元/平方米，是68平方米的兩居室。

金灣區(qū)住建局一位負(fù)責(zé)人向南方周末記者證實(shí)了這位工作人員的說法。

該負(fù)責(zé)人介紹，按照珠?，F(xiàn)行規(guī)定，商品房銷售價(jià)不能低于備案價(jià)的85%。寶龍城目前個(gè)別戶型備案價(jià)約18000元/平方米，按照15000元/平方米左右的價(jià)格銷售仍在規(guī)定范圍內(nèi)。

也就是說，對于降價(jià)賣房依然有管控。在備案價(jià)約束下，最多以85折賣房。但珠海允許開發(fā)商調(diào)整備案價(jià)。

2016年珠海住建局發(fā)布的《關(guān)于執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策操作細(xì)則的通知》明確，間隔6個(gè)月可以重新調(diào)整備案價(jià)。

在珠海住建局搜索寶龍城，能看到該項(xiàng)目自2022年12月14日以來，先后7次調(diào)整備案價(jià)，涉及468套房源。其中一期B區(qū)域2022年調(diào)價(jià)的35套房，由24000元/每平米左右降至約20000元/每平米。調(diào)價(jià)后最便宜的一套賣17659.2元/平方米，比2020年的備案價(jià)直降近7000元/平方米。

和珠海相比，不少城市執(zhí)行的“限跌令”更為嚴(yán)格。

2023年5月，昆山夢之悅花園、尚濱花園因降價(jià)銷售被當(dāng)?shù)刈〗ň纸型＞W(wǎng)簽。南方周末記者以購房者名義進(jìn)行咨詢，兩個(gè)樓盤的銷售人員都表示，目前昆山商品房需按備案價(jià)銷售，成交價(jià)不能高于或低于備案價(jià)，且備案價(jià)不能調(diào)整。

2021年湖南岳陽要求當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售價(jià)不能低于備案價(jià)85%，被視為當(dāng)年首個(gè)“限跌令”。岳陽多個(gè)樓盤售樓人員告訴南方周末記者，這一“限跌令”現(xiàn)在仍在執(zhí)行，且備案價(jià)難以下調(diào)。

據(jù)媒體報(bào)道，2023年8月，江西南昌市南昌縣欣光花園項(xiàng)目因二季度房地產(chǎn)銷售排名靠后，被縣住房保障中心要求整改。該項(xiàng)目銷售人員向南方周末記者表示，當(dāng)?shù)匾笊唐贩夸N售價(jià)不能低于備案價(jià)。

從“限漲”到“限跌”

其實(shí)，商品房備案價(jià)制度在實(shí)施之初主要是為了限漲，維持房價(jià)平穩(wěn)。

2009年，昆山開始試點(diǎn)商品房價(jià)格備案，要求開發(fā)商開盤定價(jià)前15天到物價(jià)部門備案才能申請預(yù)售證。如果實(shí)際銷售過程中提高價(jià)格，需提前15天重新備案。據(jù)《法制晚報(bào)》報(bào)道，這是全國首次試行房價(jià)備案制度。

昆山當(dāng)時(shí)測定全市商品房市場平均利潤率為12%，要求上浮幅度不超過50%。

2016年，珠海開始要求商品房進(jìn)行價(jià)格備案時(shí)，也強(qiáng)調(diào)“商品房銷售價(jià)格原則上不得高于備案價(jià)格”，要求備案價(jià)不高于基準(zhǔn)價(jià)3%。對于銷售價(jià)低于備案價(jià)或下調(diào)備案價(jià)沒有明確限制。

當(dāng)時(shí)全國樓市一片火熱。以東莞為例，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》援引東莞市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年8月東莞新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售均價(jià)為首次突破1.5萬元大關(guān)，同比上漲58.19%。

兩個(gè)月后東莞要求開發(fā)商進(jìn)行價(jià)格備案，商品房實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)，也不得比備案價(jià)格下浮超過15%。

隨著近年來樓市行情發(fā)生變化，房價(jià)備案制度也從“限漲”轉(zhuǎn)向“限跌”。

2021年8月出臺(tái)“限跌令”時(shí)，岳陽在國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)名單中，已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月下跌。

最早以房價(jià)備案制度限漲的昆山，部分樓盤現(xiàn)在也開始降價(jià)促銷。夢之悅項(xiàng)目銷售介紹，2018年開盤時(shí)按22000元/平方米的備案價(jià)銷售，到2023年五一期間已降價(jià)到16000元/平方米。

萬科旗下的昆山尚濱花園也在降價(jià)。中介表示，該項(xiàng)目備案價(jià)約19000元/平方米，89平方米的主力戶型總價(jià)約160萬，五一促銷期間直降32萬，還送停車位，相當(dāng)于75折銷售。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析，在前期擠壓需求集中釋放后，2023年4月昆山市場活躍度出現(xiàn)一定回落。4月昆山新建商品住房成交面積為20.3萬平方米，環(huán)比下降約14%。五一期間部分項(xiàng)目加大了營銷力度。

但降價(jià)受到了政府處罰。夢之悅和尚濱花園的銷售人員均表示，樓盤因?yàn)榻祪r(jià)銷售被住建局叫停網(wǎng)簽。一名夢之悅售樓處工作人員向南方周末記者透露，因?yàn)榻祪r(jià)遭到業(yè)主舉報(bào)，公司繳納罰款后才恢復(fù)網(wǎng)簽。

目前，“限跌令”在全國仍普遍存在。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2022年5-12月，近20市（縣）出臺(tái)政策，限制商品房成交價(jià)格下跌幅度。

八仙過海

不過，“限跌令”下，開發(fā)商的手段層出不窮。

昆山夢之悅項(xiàng)目銷售表示，現(xiàn)在依然以16000元/平方米優(yōu)惠價(jià)賣房。不過，房源以“工抵房”名義對外銷售。也就是對政府聲稱房子已抵押給施工方抵付工程款，以施工方名義對外銷售，實(shí)際仍按新房進(jìn)行網(wǎng)簽?！跋喈?dāng)于是二手房，不受政府備案價(jià)管控?！?/p>

昆山尚濱花園被罰后也依然在按75折賣房。一位中介表示，原價(jià)160萬的房子現(xiàn)在130萬就能買到。

購房者以130萬總價(jià)的30%支付首付款，但開發(fā)商仍按160萬備案價(jià)網(wǎng)簽，超出的首付款由開發(fā)商墊付，售房流程走完后，這筆錢依然從政府監(jiān)管賬戶回到開發(fā)商手里?！爸皇沁^一下賬?！?/p>

珠海下調(diào)備案價(jià)的樓盤也不止金灣寶龍城。珠海住建部官網(wǎng)顯示，近兩個(gè)月，珠海還有3個(gè)樓盤下調(diào)備案價(jià)。

位于深圳光明區(qū)的金碩華府甚至推出“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”的保價(jià)政策。樓盤銷售介紹，該項(xiàng)目下個(gè)月開盤，預(yù)計(jì)價(jià)格在45300元/平方米左右。開發(fā)商承諾開盤價(jià)即為最低折扣，后期如果降價(jià)將全額退差價(jià)。

這位銷售人員稱，2021年同一開發(fā)商在深圳大鵬新區(qū)推出的云曦花園已經(jīng)采取保價(jià)政策。該樓盤最初售價(jià)39000元/平方米，之后打折銷售，差價(jià)也返還給了業(yè)主?！按蟾牛ㄒ惶撞顑r(jià)）有幾十萬。”

一些地方政府也開始以團(tuán)購等方式打破售價(jià)限制。近日，四川雅安、四川資陽、福建邵武等地鼓勵(lì)團(tuán)購商品房，明確團(tuán)購優(yōu)惠價(jià)不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。陜西安康、河南濟(jì)源則直接對購房者發(fā)放補(bǔ)貼。

南方周末記者 衛(wèi)琳聰

責(zé)編 馮葉

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