8月30日，金科股份(000656.SZ)發(fā)布2022年半年度報(bào)告。上半年，面對(duì)復(fù)雜嚴(yán)峻的外部環(huán)境，金科主動(dòng)順應(yīng)變化，統(tǒng)籌生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與風(fēng)險(xiǎn)防控，穩(wěn)定公司經(jīng)營(yíng)大盤(pán)。

【資料圖】

上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)低迷，銷(xiāo)售整體承壓，面臨流動(dòng)性困境，各地因城施策。金科主動(dòng)順應(yīng)變化，堅(jiān)持“一穩(wěn)二降三提升”經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略，以推動(dòng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)良性循環(huán)為主線，業(yè)績(jī)雖不可避免的受到影響，但上半年依舊實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積約395萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)收入313.22億元，錄得銷(xiāo)售金額約417億元，重慶、四川、蘇州、佛山、鄭州等多地的銷(xiāo)售位居當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前列。

金科表示，這些成績(jī)?nèi)〉貌⒉蝗菀祝枪九ν七M(jìn)保交樓、保生產(chǎn)、保穩(wěn)定、促轉(zhuǎn)型升級(jí)“三保一促”工作，全力推進(jìn)公司逐步實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)的成果。通過(guò)多方舉措保交付，壓降負(fù)債保證現(xiàn)金流安全以及穩(wěn)步推進(jìn)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展等諸多措施，金科向外釋放信心的同時(shí)也得到了市場(chǎng)的正向反饋。

穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)大盤(pán)保交樓超30000戶

目前，“保交樓”成為新信譽(yù)度，現(xiàn)金流安全成為新堅(jiān)守。2022年上半年，金科將“保交樓”作為經(jīng)營(yíng)原則，差異化鋪排復(fù)工方案，建立復(fù)工復(fù)產(chǎn)監(jiān)控機(jī)制，專(zhuān)款專(zhuān)用保交付，上半年實(shí)現(xiàn)交付118批次，總交付體量達(dá)到626萬(wàn)平方米，住宅交付總套數(shù)超30000戶。其中，有49個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)提前交付，用“跑贏時(shí)間”的行動(dòng)提前交付一半項(xiàng)目。

為了杜絕“為交付而交付”的面子工程，金科強(qiáng)化施工管理，以華中區(qū)域?yàn)槔?，金科工程師?yán)守材料關(guān)、工藝關(guān)、工法關(guān)；項(xiàng)目客服人員交付前9個(gè)月便啟動(dòng)交付籌備工作，經(jīng)過(guò)問(wèn)題排查、戶內(nèi)查驗(yàn)、業(yè)主通知、交房組織等一套標(biāo)準(zhǔn)流程作業(yè)，保障各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到甚至超越交付標(biāo)準(zhǔn)。

金科介紹，從工程策劃編制到評(píng)審，從選材定樣到工藝做法，從工藝樣板到正式施工，從嚴(yán)格的全生命周期管理到工程滿意度管理，及至交付前的數(shù)百次隱蔽驗(yàn)收，金科展現(xiàn)了強(qiáng)大的產(chǎn)品與服務(wù)兌現(xiàn)力。

截至6月30日，金科及其所投資的公司在建項(xiàng)目約370個(gè)，全年新開(kāi)工面積約115萬(wàn)平方米，在建面積約5479萬(wàn)平方米，竣工面積約464萬(wàn)平方米。

保交樓是一項(xiàng)系統(tǒng)化考驗(yàn)房企的硬指標(biāo)，是企業(yè)內(nèi)部各條戰(zhàn)線的綜合成果，涉及生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的方方面面，聚焦來(lái)看主要在于外在的經(jīng)營(yíng)大盤(pán)狀況，以及背后的資金安全度，這也是其成為當(dāng)下衡量房企標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵所在。

金科認(rèn)為，以此來(lái)看，公司的保交樓成果不僅是一組光鮮的數(shù)字，更是金科經(jīng)營(yíng)大盤(pán)及現(xiàn)金流穩(wěn)定的表現(xiàn)。

保證現(xiàn)金流安全債務(wù)總體可控

“現(xiàn)金流安全”一直是房企的生命線，當(dāng)下更是如此。金科介紹，公司對(duì)此無(wú)比堅(jiān)守，上半年堅(jiān)持“資金一盤(pán)棋”，按照“以收定支、先收后支、收大于支”的原則強(qiáng)化資金計(jì)劃管控，提高經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金回款質(zhì)量，開(kāi)展體系化的現(xiàn)金流管理工作確保資金安全，具體體現(xiàn)在三個(gè)方面：

第一，將“做有回款的銷(xiāo)售”作為底線，多措并舉全力搶抓銷(xiāo)售回款，持續(xù)優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo)方案，堅(jiān)定不移去庫(kù)存，上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額約417億元，代建項(xiàng)目顯示銷(xiāo)售金額超41億元。上半年整體實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款536億元，回款率超100%。

第二，謀劃引進(jìn)戰(zhàn)略投資。報(bào)告期內(nèi)，成立專(zhuān)項(xiàng)工作小組，正在積極推動(dòng)包括國(guó)資平臺(tái)在內(nèi)的戰(zhàn)略投資者引進(jìn)工作；積極溝通、協(xié)調(diào)和爭(zhēng)取政府紓困政策支持，特別是針對(duì)緩解短期資金流動(dòng)性壓力、化解存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和盤(pán)活各類(lèi)監(jiān)管資金方面，“政府及相關(guān)部門(mén)給予了大力支持”。

第三，主動(dòng)管理存量債務(wù)，壓降有息負(fù)債。針對(duì)報(bào)告期內(nèi)到期的金融機(jī)構(gòu)融資，金科一方面積極爭(zhēng)取新增融資投放置換部分存量融資，另一方面協(xié)商調(diào)整存量融資的還款節(jié)奏和期限，盡可能減少凈償還額度，保留現(xiàn)金流支持項(xiàng)目良性循環(huán)。

針對(duì)報(bào)告期內(nèi)到期債券，金科展期工作獲多方支持，已完成 “19金科03”“20金科03”“21金科地產(chǎn)SCP003”“20金科地產(chǎn)MTN001”“20金科地產(chǎn)MTN002”和應(yīng)收賬款A(yù)BS展期工作，并按照展期方案完成了約定本金分期及利息的支付工作。

有消息稱(chēng)，目前已有紓困資金給到金科。

一系列舉措之后，金科降債成果顯著，由2021年末的806.10億元下降至673.68億元，壓降規(guī)模約132億元。針對(duì)后續(xù)即將到期或具有回售選擇權(quán)的債券類(lèi)融資，金科表示將壓實(shí)償債主體責(zé)任，積極與持有人進(jìn)行溝通，妥善協(xié)商回售方案及還款安排。

金科表示，目前公司債務(wù)總體可控，通過(guò)開(kāi)展體系化的現(xiàn)金流管理工作，上半年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額87.3億元，持續(xù)為正，成為金科上半年繼續(xù)穩(wěn)步向前、推進(jìn)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的“穩(wěn)壓器”。

輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)再突破代建業(yè)務(wù)日趨成型

行業(yè)整體避險(xiǎn)情緒之下，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)因抗周期、能帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流等特性，成為頗受業(yè)內(nèi)追捧的一條路徑，各家房企均在謀劃輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，以此加厚“安全墊”，生活服務(wù)、商業(yè)和代建等賽道成為新的角逐點(diǎn)。

金科也是這條賽道的有力競(jìng)爭(zhēng)者之一，早在2020年便提出依托“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，精耕地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，不斷加大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展和落地，目前已經(jīng)初具規(guī)模，成為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，走在了行業(yè)前列。

根據(jù)報(bào)告，金科服務(wù)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收25.65億元，凈利潤(rùn)3.72億元；合約管理面積達(dá)到3.74億平方米；在管面積達(dá)到2.51億平方米，獨(dú)立第三方占比約為64%，全國(guó)領(lǐng)先、西南第一綜合物業(yè)服務(wù)商的地位再次得到穩(wěn)固。

商業(yè)步入發(fā)展快車(chē)道，期內(nèi)簽約四川營(yíng)山華邦“時(shí)代天薈”、重慶數(shù)字大廈等逾10個(gè)項(xiàng)目，合同收入近3億元，部分項(xiàng)目由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)；新簽約行業(yè)資源20余個(gè)，新簽約商業(yè)品牌上百個(gè)；業(yè)務(wù)覆蓋“企劃品牌服務(wù)、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及城市更新項(xiàng)目”等領(lǐng)域，在輕資產(chǎn)方面實(shí)現(xiàn)全面突圍。截至6月底，金科商業(yè)在管項(xiàng)目近百個(gè)，在管面積達(dá)348萬(wàn)平方米。

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)拓展迅速，持續(xù)為青島WECITY未來(lái)城市新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、濟(jì)寧中工海納產(chǎn)業(yè)園、南陽(yáng)智慧能源產(chǎn)業(yè)園、山西中小企業(yè)園、儀征光合造物社、濰坊國(guó)際智能制造科技城等項(xiàng)目輸出專(zhuān)業(yè)定位咨詢(xún)、代理招商及運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

截至6月底，金科產(chǎn)業(yè)已布局22個(gè)城市，累計(jì)開(kāi)發(fā)和管理園區(qū)28個(gè)，入園的戰(zhàn)略合作伙伴超過(guò)3000家，入園企業(yè)年產(chǎn)值超過(guò)2000億元，成為金科輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖上的關(guān)鍵一環(huán)。

代建業(yè)務(wù)呈加速布局態(tài)勢(shì)，這是房企目前打造新增長(zhǎng)模式的重要方向，以輕資產(chǎn)、高盈利、抗周期等優(yōu)勢(shì)成為房企應(yīng)對(duì)行業(yè)下行的利器，多家頭部房企競(jìng)相進(jìn)入。金科早于2017年便涉足代建業(yè)務(wù)，目前也在搶占這條萬(wàn)億新藍(lán)海賽道。

報(bào)告期內(nèi)，金科代建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額超41億元，新增代建儲(chǔ)備約82萬(wàn)平方米，總儲(chǔ)備規(guī)模約681萬(wàn)平方米，貨值達(dá)538億元，其中大部分聚集在一二線城市，重點(diǎn)布局華東及大灣區(qū)等經(jīng)濟(jì)活躍地區(qū)。

據(jù)介紹，目前，金科代建業(yè)務(wù)類(lèi)型涵蓋商業(yè)代建、政府代建、資本代建、整合式代建、咨詢(xún)服務(wù)等，已經(jīng)形成了“后進(jìn)先出”獨(dú)具特色的紓困代建模式，通過(guò)聯(lián)動(dòng)?xùn)|方資產(chǎn)、民生信托、渤海銀行等多家金融機(jī)構(gòu)，成功盤(pán)活上海、廣東、重慶、湖南等7個(gè)項(xiàng)目，代建業(yè)務(wù)發(fā)展模式日趨成型。

金科表示，公司正在以多元化發(fā)展為輪、輕資產(chǎn)賦能為翼，穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)大盤(pán)的同時(shí)，謀求新發(fā)展。

標(biāo)簽： 萬(wàn)平方米 資產(chǎn)業(yè)務(wù) 報(bào)告期內(nèi)