本文為騰訊房產(chǎn)《實(shí)探樓市溫度》主題策劃系列內(nèi)容

作者：子非魚(yú)

01

崢嶸歲月，每天都有大消息。

繼蘇州傳來(lái)房貸利率降至4.9%的基準(zhǔn)利率線(xiàn)以下至4.6%后，東北哈爾濱也祭出了一個(gè)大招：

廢除2018年發(fā)布的調(diào)控行政令。

哈爾濱市政府在其官網(wǎng)上最新掛出了一份“關(guān)于擬廢止《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（哈政辦規(guī)[2018]12號(hào)）文件的公示”，明確表示：

經(jīng)報(bào)請(qǐng)市政府同意，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（哈政辦規(guī)[2018]12號(hào)）已完成其階段性調(diào)控使命，擬予以廢止。

意思很明確，哈爾濱廢除2018年發(fā)布的那份《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，也即廢除了2018年發(fā)布的調(diào)控行政令。

在那份文件中，當(dāng)時(shí)哈爾濱提出了幾條調(diào)控的關(guān)鍵措施，如：

1，有針對(duì)性地增加土地供應(yīng)。

2，實(shí)行區(qū)域限售政策。主城區(qū)6區(qū)（道里區(qū)、南崗區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)和松北區(qū)），新購(gòu)商品住房限售三年。

3，提高公積金貸款條件。

4，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策。嚴(yán)格控制二套以上購(gòu)房的首付和利率標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行情況，及時(shí)調(diào)整公積金和商業(yè)性個(gè)人住房貸款各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，抑制投資和投機(jī)購(gòu)房需求。

5，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。

這一政策成為導(dǎo)致過(guò)去幾年哈爾濱房?jī)r(jià)持續(xù)陰跌的根本原因。如今，這一調(diào)控文件作廢，意味著這些枷鎖全部被打開(kāi)。

比如限售令作廢，土地供應(yīng)也將縮減，公積金貸款門(mén)檻會(huì)降低，住房信貸政策也朝著救市的方向進(jìn)行調(diào)整等。

這是繼鄭州之后，第二個(gè)展開(kāi)系統(tǒng)性救市的省會(huì)城市。信號(hào)非常強(qiáng)烈，它意味著中心城市，也開(kāi)始全面舉起了救市大旗。

02

事實(shí)上，哈爾濱比鄭州的救市心情更加迫切。

因?yàn)椋嵵菟媾R的只是庫(kù)存積壓，消化周期超長(zhǎng)而已。但人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并沒(méi)有出現(xiàn)較大難題。

鄭州面臨的問(wèn)題，哈爾濱也存在，鄭州沒(méi)有的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、人口問(wèn)題、產(chǎn)業(yè)問(wèn)題，哈爾濱同樣存在。

換句話(huà)說(shuō)，鄭州面臨的問(wèn)題相比于哈爾濱，是小巫見(jiàn)大巫。

庫(kù)存方面，哈爾濱的去化周期超過(guò)兩年。

新房去化周期方面，根據(jù)《易居市場(chǎng)報(bào)告》披露，截止到2021年12月，哈爾濱全市商品房去化周期約24.1個(gè)月，遠(yuǎn)高于住建部劃定的12個(gè)月合理周期警戒線(xiàn)。

此外，二手房掛牌方面，哈爾濱的掛牌量已經(jīng)超過(guò)了10萬(wàn)套。

也就是說(shuō)，當(dāng)前哈爾濱的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著，新房難賣(mài)出去，二手房正在拋售的局面。

哈爾濱庫(kù)存高企，房地產(chǎn)困難重重，調(diào)控只是導(dǎo)火索，根本原因在于這座城市的人口持續(xù)流失，經(jīng)濟(jì)不振、產(chǎn)業(yè)不興。

人口方面，哈爾濱已經(jīng)成為全國(guó)所有省會(huì)與首府城市中，唯一人口流失者。

第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，哈爾濱過(guò)去十年常住人口減少了62.61萬(wàn)人，是東北人口減少的33個(gè)城市之一。整個(gè)東北36個(gè)地級(jí)以上城市，只有沈陽(yáng)、大連和長(zhǎng)春保持人口正增長(zhǎng)，其余全部減少。

同時(shí)，哈爾濱還是內(nèi)地27個(gè)省會(huì)與首府城市中，唯一人口減少者。2020年，哈爾濱的常住人口已降至1000.99萬(wàn)人，降價(jià)跌破千萬(wàn)。

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更為關(guān)鍵的是，哈爾濱雖然尚未公布2021年統(tǒng)計(jì)公報(bào)，但是根據(jù)黑龍江省公布的最新2021年統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)黑龍江2021年常住人口減少了46萬(wàn)人。

這意味著，哈爾濱的常住人口規(guī)模，很有可能已經(jīng)跌破了千萬(wàn)，退出了千萬(wàn)人口俱樂(lè)部。

人口與經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)正相關(guān)，人口的衰退，背后是經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)的低迷。

2021年，哈爾濱GDP為5351.7億元，這一排名位列全國(guó)第48位，較2020年下降了4個(gè)位次。遙想改開(kāi)之前，東北四大主要城市都在十強(qiáng)城市陣容中，如今前三十強(qiáng)只有大連苦苦支撐，且即將掉出30強(qiáng)。

哈爾濱也即將掉出前50強(qiáng)。

增速方面，2021年哈爾濱同比增長(zhǎng)5.5%，兩年平均增長(zhǎng)3.0%，無(wú)論是當(dāng)年同比增速，還是兩年平均增速，在中心城市中，都處于靠后位置。

經(jīng)濟(jì)不振背后是產(chǎn)業(yè)不行。

目前哈爾濱仍主要依賴(lài)四大傳統(tǒng)重工業(yè)，也即軍工、機(jī)械、電力、采礦，新興產(chǎn)業(yè)少，發(fā)展緩慢，對(duì)于第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響不大，對(duì)哈爾濱經(jīng)濟(jì)發(fā)展也未起到拉動(dòng)作用。

退一步講，如果哈爾濱的傳統(tǒng)重工業(yè)足夠強(qiáng)大，也還好說(shuō)。最關(guān)鍵的問(wèn)題在于，哈爾濱目前傳統(tǒng)重工業(yè)名聲大于實(shí)力，新興工業(yè)又沒(méi)有起色，可謂高不成低不就。

數(shù)據(jù)顯示，2021年哈爾濱實(shí)現(xiàn)全部工業(yè)增加值870.3億元，這一數(shù)據(jù)還不到頭部工業(yè)強(qiáng)市的零頭。目前，哈爾濱的工業(yè)增加值排名，僅位居全國(guó)第84位，比南方很多普通三四線(xiàn)城市的排名都要低。

人口、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)，三者是互相成就、互相拖累的關(guān)系，哈爾濱的發(fā)展，目前顯然已經(jīng)走進(jìn)了死胡同。

樓市則是這種局面的直接外在體現(xiàn)。

哈爾濱房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)陰跌了好幾年，而且就目前的經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)和庫(kù)存情況來(lái)看，還遠(yuǎn)沒(méi)有調(diào)整到位。

中房數(shù)據(jù)研究院披露的2月份數(shù)據(jù)顯示，哈爾濱2月份均價(jià)為9831元/平方米，環(huán)比下跌0.22%，同比下跌10.69%。

最關(guān)鍵的是，透過(guò)貝殼和安居客兩個(gè)平臺(tái)可以看到，在哈爾濱的外圍區(qū)，比如阿城區(qū)等，已經(jīng)出現(xiàn)了很多掛牌價(jià)格不到10萬(wàn)的二手房。

這意味著，哈爾濱外圍區(qū)的房?jī)r(jià)正在“鶴崗化”，如果當(dāng)下哈爾濱的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口難題得不到有效解決，這種“鶴崗化”的趨勢(shì)，會(huì)繼續(xù)向中心城區(qū)蔓延。

03

以上便是哈爾濱需要一場(chǎng)整體救市，需要廢除2018年發(fā)布的調(diào)控文件理由。

然而，無(wú)論是去年持續(xù)發(fā)布鼓勵(lì)購(gòu)房政策，還是最新的廢除2018年調(diào)控行政令，都是舍本逐末的方法，即便救得了一時(shí)，那之后又該怎么辦？

更何況，本號(hào)認(rèn)為，就哈爾濱目前的經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)形勢(shì)來(lái)看，這些舉動(dòng)，根本難以扭轉(zhuǎn)哈爾濱房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)。

東北樓市問(wèn)題，本質(zhì)上是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，是人口問(wèn)題。

想要拯救樓市，應(yīng)該從提振經(jīng)濟(jì)、復(fù)興產(chǎn)業(yè)、留住人口三個(gè)角度去思考，而不是偏執(zhí)地以為幾個(gè)簡(jiǎn)單的救市動(dòng)作，就能力挽狂瀾。

唯有解放思想，打破制度依賴(lài)，提升創(chuàng)新能力，升級(jí)產(chǎn)業(yè)，增加收入，留住人口，才能逐步讓東北經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，才能實(shí)現(xiàn)東北地區(qū)的復(fù)興。

標(biāo)簽： 急了中國(guó)人口流失第一省會(huì) 廢止調(diào)控行政令