作者：子非魚

01

樓市冷場，最開心的，當然是買不起房的普羅大眾。

誰不開心？開發(fā)商、炒房客以及地方政府，因為他們的利益受損了。

去年下半年以來，全國樓市出現(xiàn)了普降畫面，包括很多中心城市在內，成交量很多都遭腰斬。

房價方面，根據國家統(tǒng)計局披露的數據可以看到，去年12月份70個大中城市中有61個城市新房價格下跌或持平，有67個城市二手房下跌或持平。

進入2022年，情況雖然略微有所好轉，但從下跌城市的數量來看，全國大多數城市的房價，仍處在調整當中。

上個月，70個大中城市中，有40個城市新房環(huán)比下跌，57個城市二手房環(huán)比下跌。

成交量方面，國家統(tǒng)計局最新披露的數據顯示，2022年前兩個月，全國商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%，其中住宅銷售面積下降13.8%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%，其中住宅銷售額下降22.1%。

更為關鍵的是，國房景氣指數出現(xiàn)了斷崖式下跌。

來源：國家統(tǒng)計局

這意味著，難受的人，還會繼續(xù)難受下去。很多開發(fā)商已經扛不住，暴雷了。

炒房客也好不到哪兒去。在之前的文章中，我已經粗略計算過炒房客持有的成本，銀行利率是5.5%左右，契稅是1.5%，還有個稅、增值稅以及折舊率，炒房客平均一年的持有成本率在8%左右。

也即當一個城市的房價一年漲幅沒有達到8%左右，那炒房客必然虧損。

在上一輪牛市中，那么多的炒房客前赴后繼，是因為那幾年，很多城市的房價都在大漲，甚至一年翻一倍也不是什么新鮮事。

如今情況截然相反，很多城市不但沒有上漲，還在下跌。這種背景下，很多炒房客也開始扛不住，開始大量掛牌二手房，想要套現(xiàn)抽身。

02

本號根據鏈家網與媒體公開披露的數據，梳理了一張主要城市的二手房掛牌量榜單。

結果有驚人的發(fā)現(xiàn)：

有11個中心城市，二手房掛牌量超過了10萬套。其中大多數都是高能級城市。

制圖：城市財經；數據：鏈家網、媒體公開數據等

從上圖可以看到，杭州的二手房掛牌量第一，目前已經超17萬套，比長期霸榜第一的重慶還要高。

而且，根據中國證券報的消息，杭州的二手房掛牌量仍在快速增加。

杭州之后是重慶。重慶第二完全可以理解，因為重慶無論從人口、面積還是經濟體量，甚至城市級別，都能與省規(guī)模相比。正因如此，重慶的二手房掛牌量，此前一直都是第一。

二手房掛牌量超10萬套的11個中心城市名單從高到低依次為杭州、重慶、天津、成都、沈陽、武漢、南京、蘇州、西安、廣州、哈爾濱。

其中重慶和天津都是直轄市，蘇州是最牛地級市，其余全部都是副省級城市兼省會城市。

此外，大連的二手房掛牌量也逼近10萬套。

同時我們還可以看到，上海、深圳這兩個超大城市的二手房掛牌量，低于2萬套。這兩個城市數量少，與三價就低、二手房官方指導價有不少關系。

?？诘膾炫屏恳驳陀?套，在主要城市中，掛牌數量最少。

當然，掛牌數量的多寡，并不能直接說明一個城市的二手房更危險，還要與人口規(guī)模相結合起來。

比如重慶，其二手房掛牌量長期在10萬套以上，但重慶是一個省的體量，這樣的掛牌量，并沒有不合理之處。

那么，如何判斷一個城市的二手房市場健康度？答案是，以二手房掛牌量與常住人口計算出的人均掛牌量來衡量。

數據越高，意味著這個城市的二手房掛牌量越難消化。

制圖：城市財經

由于目前部分城市披露了2021年常住人口，部分城市還未公布，為統(tǒng)一口徑，全部采用了去年公布的第七次人口普查數據計算。

從上圖可以看到，沈陽的萬人二手房掛牌數量第一，達到了149.6套/萬人。最近全面廢止2018年調控行政令的哈爾濱，數據也超過100，達到100.9套/萬人。

整個榜單超過100套/萬人的城市有8個，從高到低依次為：

沈陽、杭州、大連、南京、呼和浩特、天津、武漢、哈爾濱。

此外南昌、合肥與蘇州的萬人二手房掛牌量，也正在逼近100。

二手房掛牌量第一的杭州，萬人二手房掛牌量依舊位居前列，意味著杭州的二手房掛牌量顯著偏高，很難消化。

東北四個主要城市中，有三個（沈陽、大連、哈爾濱）城市萬人掛牌量超過100。

呼和浩特的掛牌量表面上看雖然不算高，然相比于它344.6萬的常住人口，同樣是一個非常難以消化的數據。

南京、天津、武漢，都是掛牌量超10萬套的城市，盡管它們的人口規(guī)模都非常大，天津、武漢人口都超千萬，南京也逼近千萬，但相對之下，它們的二手房掛牌量還是太高了，也是一個難以消化的量。

重慶的二手房掛牌量雖然常年位居第一，這次被杭州超越位居第二，超16萬套，但相比于它3205.4萬的常住人口，并不算多。萬人掛牌量只有50.5，算是一個非常健康的市場。

以買房幸福度著稱的長沙，萬人掛牌量只有39.1。

上海、深圳的萬人掛牌量更是在10套/萬人以下，這兩座超大城市的二手房掛牌量顯著偏少，二手房價格有較大上漲壓力。

03

以萬人二手房掛牌量來看，上海、深圳仍是賣方市場。

沈陽、杭州、大連、南京、呼和浩特、天津、武漢、哈爾濱、南昌、合肥、蘇州等城市，都已經進入了買方市場。

這些城市的二手房價格，有較大下行壓力。

有人可能會說，杭州、南京、合肥等城市的新房價格還在上漲。這主要是因為新房限價政策，導致同一片區(qū)的新房價格比二手房還低，存在套利空間，導致購房者哄搶。

但顯然，包括很多華東、華南、華中熱點城市在內，它們的二手房都太多。說明，此前炒房的人太多，太多人手中有2套以上的房子。

現(xiàn)在扛不住，才大量掛牌。杭州、南京、蘇州、武漢、合肥等城市，還有人口不斷流入，可以幫助化解。

但不是每個城市都擁有大量的接盤俠，比如像哈爾濱、天津這樣的人口持續(xù)流出的城市，如此多的二手房掛牌量，賣給誰？

標簽： 炒房客大撤退11個中心城市 二手房掛牌量超十萬套