作者 | 郭菲菲

出品 | 棱鏡·騰訊小滿工作室

經(jīng)營(yíng)5年后，龍湖長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)在2021年首次實(shí)現(xiàn)盈利。龍湖集團(tuán)（HK.0960）2021年財(cái)報(bào)披露，該業(yè)務(wù)租金收入為22.3億元，同比增長(zhǎng)23%，目前已開(kāi)業(yè)10.6萬(wàn)間，整體出租率為92.9%。

“租購(gòu)并舉”政策引導(dǎo)下，開(kāi)發(fā)商也在傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，加碼長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。在開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)租公寓梯隊(duì)中，龍湖長(zhǎng)租公寓品牌冠寓規(guī)模僅落后于萬(wàn)科泊寓。后者在2021年上半年?duì)I收為13.19億元，規(guī)模為19.2萬(wàn)間。

2021年，龍湖在內(nèi)部將業(yè)務(wù)拓寬為六大主航道，包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓、智慧服務(wù)（物業(yè)）、房屋租售、房屋裝修。2022年1月，物業(yè)板塊分拆，申請(qǐng)赴港交所上市。

對(duì)此，3月25日，龍湖新晉首席執(zhí)行官陳序平在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，此前集團(tuán)每年會(huì)把銷(xiāo)售回款的10%，投入商業(yè)等其他航道，現(xiàn)在隨著航道業(yè)務(wù)自身產(chǎn)生現(xiàn)金流，集團(tuán)也在慢慢減少投入，其他航道業(yè)務(wù)也要回歸到生意邏輯，關(guān)注現(xiàn)金流及利潤(rùn)。

從其核心業(yè)務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)看，龍湖2021年合約銷(xiāo)售額為2900.9億元，較上年增長(zhǎng)7.2%。陳序平將2022年合約銷(xiāo)售額目標(biāo)定為3000億元，權(quán)益銷(xiāo)售額為2000億元左右。此外，龍湖天街等商業(yè)板塊的租金收入，則同比增長(zhǎng)40%至81.5億元。

行業(yè)整體下行階段，龍湖是少數(shù)仍在擴(kuò)張的民營(yíng)房企。2021年，其斥資868億元，拿到122個(gè)項(xiàng)目，其中包括32個(gè)收并購(gòu)項(xiàng)目。

陳序平表示，從去年9月以來(lái)，龍湖拿到的項(xiàng)目基本上都是底價(jià)成交，公司會(huì)圍繞著毛利率、凈利率、現(xiàn)金流回正周期這三個(gè)核心的底線指標(biāo)，堅(jiān)守自身投資原則?！耙?yàn)橐恍└吒軛U民企的出清，我們預(yù)判土地投資熱度，即使有短暫回升，也回不到去年上半年以前的那種動(dòng)輒30%、50%的溢價(jià)率，這也有利于我們拿到價(jià)格更低的土地，幫助修復(fù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率。龍湖地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率未來(lái)保持在20%左右，集團(tuán)整體毛利率在25%?！?/p>

對(duì)于剛升任CEO不足一月的的80后陳序平，龍湖集團(tuán)掌舵者吳亞軍在業(yè)績(jī)會(huì)上評(píng)價(jià)稱，他對(duì)公司業(yè)務(wù)理解、未來(lái)構(gòu)想非常有系統(tǒng)性，慎言勤思，很有方向性，以及結(jié)果導(dǎo)向，因此，他是合適的CEO人選，相信他會(huì)用成績(jī)來(lái)回報(bào)公司。

另外，在債務(wù)規(guī)模方面，截止2021年末，龍湖有息負(fù)債為1920.7億元，一年內(nèi)到期債務(wù)為145億元，在手現(xiàn)金為885.3億元，其中受限的預(yù)售監(jiān)管資金規(guī)模為318.1億元，現(xiàn)金短債比為3.88倍，凈負(fù)債率為46.7%，在“三道紅線”指標(biāo)中維持綠檔行列，其平均借貸成本僅為4.14%。

對(duì)此，龍湖首席財(cái)務(wù)官趙軼透露，今年剛性還款只有140多億，其中有99億是公司債，目前已經(jīng)還了74億，還剩下70多億待還，“這是非常主動(dòng)可控的”。

趙軼還表示，今年龍湖會(huì)主動(dòng)地提前歸還300多億元的貸款或者別的負(fù)債，整個(gè)還款在400多億左右。雖然央行給了一些并購(gòu)貸政策，但公司對(duì)所有負(fù)債都是統(tǒng)一管理，我們還是比較審慎，對(duì)于土地項(xiàng)目會(huì)積極看，對(duì)于平臺(tái)公司的收并購(gòu)則尤其審慎。

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標(biāo)簽： 棱鏡丨長(zhǎng)租公寓去年首次盈利 龍湖稱債務(wù)可控 但對(duì)并購(gòu)持