作者：子非魚

01

大灣區(qū)開始扎堆救市了。

佛山、中山大幅放松了限購，江門發(fā)放購房補貼包。東莞，也在4月28日，發(fā)布了樓市新政。

這份新政，從5月1日開始執(zhí)行，內(nèi)容中有幾個主要調(diào)整：

1、恢復(fù)個稅購房政策，既認社保、也認個稅。

之前東莞限購政策中，只認社?！，F(xiàn)在既認社保，又認個稅。

2、“逐月連續(xù)繳納”調(diào)整為“累計繳納”。

之前東莞的限購政策要求，非戶籍人口需要提供2年內(nèi)連續(xù)繳納1年的社保證明，購買二套房需要提供4年內(nèi)連續(xù)繳納3年的社保證明，現(xiàn)在改為累計而非連續(xù)。

也即，現(xiàn)在非戶籍人口，購買首套房（含新建商品住房和二手住房，下同）,購房之日前2年內(nèi)累計繳納12個月以上（含）社保或個稅，二套房，購房之日前4年內(nèi)累計繳納36個月以上（含）社保或個稅。

3、非戶籍本科以上學歷、初級以上職稱、技師以上資格，首套房，購房之日前2年內(nèi)累計繳納6個月以上（含）社?；騻€稅，二套房，購房之日前3年內(nèi)累計繳納24個月（含）以上社?；騻€稅。

這是給人才購房開了個口子。

擁有本科以上學歷，或者擁有初級以上職稱、技師等資格證的非戶籍人口，只需要提供2年內(nèi)累計繳納6個月的社?；騻€稅證明，就可以買首套房，有累計兩年的社?；騻€稅證明，就可以買二套房。

看似仍需要半年社保才能購房，但其實現(xiàn)在的操作空間很大，基本上有這些學歷或資格證的外地人，都可以購房，只需找中介補繳半年社保，就可以突破限購。

4、取消新入戶購房“雙半年”限制。

這一條非常關(guān)鍵。2020年，由于樓市火熱，深圳率先祭出大招，對戶籍人口升級了限購，要求新落戶者，需要落戶滿三年且連續(xù)繳納三年社保（連續(xù)繳納滿五年社保除外），方可獲得房票。

東莞緊隨深圳之后，也對戶籍人口提出了硬性要求，新落戶東莞者，需要落戶滿半年且有半年社保證明，方可購房。

現(xiàn)在取消這條限制，一落戶就可以購房。

02

這次東莞松綁的力度，可以說相當大了。當然，相比于福州的梭哈，全面放開限購，力度還差了一些，但直追南京放松限購的力度了。

和南京火急火燎，一個月內(nèi)三次放開放松限購（先放開了溧水區(qū)限購，后放開了六合區(qū)限購，緊接著又放松了市區(qū)限購）一樣，東莞樓市也到了關(guān)鍵時刻。

東莞樓市當下是個什么現(xiàn)狀？

一句話概括，房子賣不動，土地賣不動。

根據(jù)中原地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示，一季度，東莞一季度住宅成交量創(chuàng)下新低，住宅總體成交量同比下跌55%，環(huán)比下跌70%。

非住宅等商業(yè)物業(yè)，成交量環(huán)比下跌81%，同比下跌84%?？芍^一片肅殺。

在低迷的成交量之下，東莞目前的住宅消化周期被拉長至15個月，大于住建部劃定的12個月安全警戒線。

房子賣不動，土地也賣不動，而且相比于前者，后者的冷場程度更甚。

東莞本月開啟的首輪集中供地，原本推出的8宗地，還沒有開拍就有6宗地塊被撤牌，僅成交了兩宗地塊，流拍率高達75%。

如果不是天津之后來了一個80%的流拍率（含停牌），東莞便坐穩(wěn)了流拍第一城。

而且，東莞被撤牌的六宗地塊，有好幾塊位于臨深地區(qū)，比如大嶺山的兩塊地，塘廈的地塊。即便有臨深光環(huán)加持，也擋不住撤牌。

03

土地市場大流拍，一方面是地價定價太高，都幾乎接近各個板塊的最高價紀錄。

地價太高，在當下的樓市環(huán)境下，進一步擠壓了房企的利潤空間，對于本就資金吃緊的房企，吸引力大大削弱。

另一方面，則是東莞本身樓市冷場所致。開發(fā)商不得不思量，拿地建房之后，要多久才能賣完。

土地賣不出去，便會損失土地財政。東莞雖然是制造業(yè)重鎮(zhèn)，但土地財政依賴度并不低，高達80%。

為了拯救土地市場，東莞必須一方面繼續(xù)調(diào)整拿地規(guī)則，乃至要壓低土地價格。

另一方面，則要讓房產(chǎn)成交市場回溫，給開發(fā)商以信心。

所以，才有了東莞發(fā)布的“428樓市新政”，對限購政策進行了全面放松。

關(guān)鍵問題來了，能起作用嗎？本號對此，持保留意見。畢竟有前車之鑒在那擺著。

比如3月份就全面放開限購的福州，3月份的成交量依舊在歷史低位，3月份的房價依舊在跌（國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，3月份福州二手房環(huán)比下跌0.3%，同比下跌0.2%）。

再比如開啟系統(tǒng)性救市的鄭州，同樣如此。其他開啟救市的80個左右的城市，大體也是如此，都沒有托起來。

托不起來的原因，并不復(fù)雜。現(xiàn)在不是有沒有房票買的問題，而是有沒有錢買的問題。

原本的高房價與低收入矛盾依舊夠尖銳，現(xiàn)在在疫情持續(xù)三年沖擊下，很多人的工作和收入都朝不保夕，買房更難。

想要救市，除了大幅降價，沒有第二個辦法。但大幅降價不現(xiàn)實，畢竟銀行擔不起這個風險，所以托底的結(jié)局是，會繼續(xù)這樣僵著。

標簽： 4個城市同時出手大灣區(qū) 扎堆救市開始了