作 者丨孔海麗,唐韶葵

編 輯丨張偉賢,江佩佩

圖 源丨攝圖網(wǎng)

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“一手交錢、一手交房”、“搞現(xiàn)房銷售，所見即所得”……關(guān)于商品房預(yù)售制的爭(zhēng)議，最近又熱烈了起來，多年來業(yè)內(nèi)關(guān)于預(yù)售制的討論思路，在本輪樓市表現(xiàn)中又有了新方向。

到底要不要取消預(yù)售制？如果沒有這種制度，是否后來的一切都可以避免？

同時(shí)，多地政府已經(jīng)出手，相繼調(diào)整商品房預(yù)售資金管理辦法，也有地方政府在加速樓市去庫(kù)存，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)有超過30個(gè)城市出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼政策，其中，一個(gè)城市最給力，補(bǔ)貼最高達(dá)到800萬。

取消樓市預(yù)售制的呼聲能否如愿？

預(yù)售制是如何形成的，實(shí)際執(zhí)行中有哪些問題？取消預(yù)售制的呼聲能否如愿？如果沒有這種制度，是否后來的一切都可以避免？

但一種工具的使用與退出，也涉及到復(fù)雜的土壤環(huán)境，如果短期內(nèi)走向另一種極端，硬著陸帶來的沖擊或許更不可控。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前環(huán)境下，徹底取消預(yù)售制并不可取，而應(yīng)該收緊制度的韁繩，因地制宜、逐步推進(jìn)預(yù)售制度改革，進(jìn)行針對(duì)性調(diào)整與完善，加強(qiáng)監(jiān)管，從而讓更合適的制度更好地服務(wù)于居住事業(yè)。

特殊的產(chǎn)物

在我們的常規(guī)認(rèn)知里，一般認(rèn)為商品房預(yù)售制度來源于香港，由“賣樓花”演變而來，即開發(fā)商在商品房建成之前，將期房預(yù)售給消費(fèi)者的一種營(yíng)銷手段。

上世紀(jì)九十年代，中國(guó)內(nèi)地住房制度改革初期，鑒于當(dāng)時(shí)的大環(huán)境下，房企缺少資金，市場(chǎng)住房供應(yīng)量小，為了快速增加住房供應(yīng)，于是學(xué)習(xí)我國(guó)香港經(jīng)驗(yàn)，引入了商品房預(yù)售制。

客觀來講，預(yù)售制是發(fā)揮了正向作用的?！白鳛橹袊?guó)商品房銷售的最主要方式，預(yù)售制極大地縮短了房企現(xiàn)金回籠周期，同時(shí)增加了市場(chǎng)商品房供應(yīng)，推動(dòng)了城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程?！毖芯空呷螡善奖硎?，預(yù)售制當(dāng)前已成為我國(guó)商品房銷售最主要方式，2021年我國(guó)期房累計(jì)銷售面積達(dá)15.6億平，占總商品房銷售面積的87%。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，預(yù)售制促進(jìn)了土地供應(yīng)的大規(guī)模發(fā)展、縮短了住房供應(yīng)周期，一定程度上也平抑了房?jī)r(jià)水平。

但是仔細(xì)研究可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)目前實(shí)行的商品房預(yù)售制與香港、新加坡等成熟市場(chǎng)的期房預(yù)售制有著諸多差異。

“本質(zhì)上，預(yù)售就是小業(yè)主給開發(fā)商變相融資，相當(dāng)于2年左右的‘無息貸款’，開發(fā)商拿這個(gè)錢把房子建好?！崩钣罴伪硎尽?/p>

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華，詳細(xì)對(duì)比了我國(guó)香港“樓花”和內(nèi)地預(yù)售制的不同。從雙方關(guān)鍵權(quán)益比較看，香港“樓花”還具有一定的悔約退房機(jī)制，而內(nèi)地的期房賣方在實(shí)際權(quán)益上等同于現(xiàn)房銷售，買方無法悔約退房。

鄒琳華表示，從我國(guó)香港買賣“樓花”的流程、支付方式及悔約退房權(quán)利可以明顯看出，“樓花”的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)更接近于信用預(yù)訂或分期付款等促銷手段，而我們的期房預(yù)售，更接近于“集資建房”，各類風(fēng)險(xiǎn)主要由購(gòu)房者自負(fù)。

另一個(gè)不可忽視的結(jié)果是，“樓花”屬于中杠桿、中周轉(zhuǎn)模式，內(nèi)地的商品房預(yù)售制度則在長(zhǎng)期的實(shí)際執(zhí)行中，一定程度上助長(zhǎng)了樓市高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高營(yíng)銷成本的特性。

現(xiàn)房銷售的困難在哪里？房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎？

站在新的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，當(dāng)預(yù)售制的歷史語境已經(jīng)不復(fù)存在，關(guān)于取消預(yù)售制的討論也是絡(luò)繹不絕。

一種聲音是，從保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益出發(fā)推進(jìn)期房預(yù)售制度改革，另一種聲音則主張徹底實(shí)行現(xiàn)房銷售。后者認(rèn)為，現(xiàn)房銷售不僅能減少房屋延期交付、產(chǎn)品質(zhì)量不過關(guān)、虛假承諾等問題，也有助于降低房企的金融屬性，是眾望所歸。

但問題沒有這么簡(jiǎn)單，現(xiàn)房銷售制度的推進(jìn)也有著客觀困難。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年上半年的房企資金中，房企自籌資金占比為35%，一旦規(guī)定現(xiàn)房銷售，開發(fā)商資金會(huì)受到極大的考驗(yàn)，可能成為壓倒房企的最后一根稻草。

“過去的定價(jià)模式多是基于快周轉(zhuǎn)基礎(chǔ)上的時(shí)間成本，如果實(shí)行現(xiàn)房銷售，正常情況下交付驗(yàn)收需要兩到三年，成本剛性倒逼，過去的定價(jià)模式將被徹底顛覆，推遲上市而增加的資金成本，最終也會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)當(dāng)中?！睆埓髠ソ忉屨f，直接取消預(yù)售，會(huì)至少在一段時(shí)間內(nèi)造成供應(yīng)銳減，而供不應(yīng)求又會(huì)進(jìn)一步造成房?jī)r(jià)的快速攀升。

億翰智庫(kù)研究院于小雨、王玲則在研報(bào)中表示，當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)已然面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，多個(gè)房企的資金鏈已無限緊繃，其他基礎(chǔ)全無的情況下，現(xiàn)房銷售若貿(mào)然推出，或?qū)⒓铀倨髽I(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露，更快引致行業(yè)硬著陸，風(fēng)險(xiǎn)不可控。

不過對(duì)現(xiàn)房銷售的探索并未停止，包括海南、深圳、杭州、北京等多個(gè)地方都曾在土地出讓環(huán)節(jié)嘗試過現(xiàn)房銷售。

早在2014年，上海就曾對(duì)掛牌出讓黃浦區(qū)一宗地塊要求全裝修現(xiàn)房銷售；2016年5月，深圳也加入了商品房現(xiàn)售試點(diǎn)的隊(duì)伍。

近兩年，北京也在積極推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。2021年12月，北京第三批次集中土拍要求朝陽(yáng)區(qū)勁松地塊全部現(xiàn)房銷售，另外有5宗地塊也設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積規(guī)則；到了2022年的首輪集中供地，北京推出的18宗地塊有半數(shù)都設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，且大部分地塊設(shè)定的“現(xiàn)房銷售”起始面積接近1萬平方米，競(jìng)報(bào)上限趨近地塊建筑面積。

即便是部分采用現(xiàn)房銷售規(guī)則，也意味著增加了房企的開發(fā)成本。一位全國(guó)性房企的北京高管告訴記者，現(xiàn)房銷售拉長(zhǎng)了運(yùn)營(yíng)時(shí)間，中間的資金成本和營(yíng)銷成本都會(huì)攀升，不太好算賬。

關(guān)鍵的一環(huán)

回歸到預(yù)售制本身，其與現(xiàn)房銷售制度均是一種工具，如何在實(shí)際執(zhí)行中運(yùn)用好工具，顯得更為關(guān)鍵。

我國(guó)商品房預(yù)售需要滿足以下兩項(xiàng)條件：一是取得四證，即土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證；二是工程進(jìn)度達(dá)標(biāo)，即投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。達(dá)到預(yù)售條件并申請(qǐng)預(yù)售以后，預(yù)售獲得的銷售資金都要進(jìn)入監(jiān)管賬戶。

據(jù)李宇嘉介紹，對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管，我國(guó)要求監(jiān)管銀行要招標(biāo)選擇，資金全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶，住建部門和監(jiān)管銀行雙重審核，監(jiān)理單位簽字之后按照工程進(jìn)度支出。“有制度、沒執(zhí)行，或有時(shí)執(zhí)行、有時(shí)不執(zhí)行，或執(zhí)行不到位，這才是問題的關(guān)鍵。”他說。

在實(shí)際操作中，“大部分時(shí)候，項(xiàng)目的預(yù)售資金并不會(huì)一直趴在監(jiān)管賬戶上?！北本┠撤科笕耸看饲霸?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，由于銀行和開發(fā)商普遍具有良好的合作關(guān)系，按揭貸款基本與開發(fā)貸款綁定，銀行對(duì)預(yù)售資金賬戶的監(jiān)管并不都很嚴(yán)格，預(yù)售資金被挪用的情況較為常見。比如，房企會(huì)將預(yù)售資金作為資金池，由集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)配使用，用于發(fā)放員工工資，支付土地款，償還貸款……等等。

該人士表示，有些預(yù)售資金甚至不會(huì)存入監(jiān)管賬戶，而是直接進(jìn)入開發(fā)商可控制的賬戶，用于公司日常運(yùn)營(yíng)。

據(jù)新華社今年2月份報(bào)道，商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)已經(jīng)出臺(tái)，首次從全國(guó)層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機(jī)制。

新華社在今年2月份關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)出臺(tái)解讀報(bào)道中也提及，在實(shí)踐中，部分城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管不到位，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用預(yù)售資金，延遲交房、爛尾樓等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重侵害了購(gòu)房人的合法權(quán)益，有必要在全國(guó)層面規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管。

按照新華社的報(bào)道，預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)明確，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門通過公開招標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。

同時(shí)，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)簽訂預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責(zé)任等內(nèi)容。

此外，監(jiān)管額度根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額以及項(xiàng)目交付使用條件等因素確定，而不是簡(jiǎn)單地按房屋銷售額的比例確定；在確保房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付所需資金后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。

新規(guī)對(duì)資金撥付節(jié)點(diǎn)也有明確安排，規(guī)定監(jiān)管額度內(nèi)的資金應(yīng)按照工程建設(shè)進(jìn)度予以撥付，首次撥付節(jié)點(diǎn)不得早于地下結(jié)構(gòu)完成，最后撥付節(jié)點(diǎn)為房屋所有權(quán)首次登記。

多地出手！

在地方層面，近期多地相繼調(diào)整了商品房預(yù)售資金管理辦法。

比如，深圳龍崗區(qū)提出強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，龍崗區(qū)住房建設(shè)局加強(qiáng)房地產(chǎn)在售項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管，對(duì)項(xiàng)目預(yù)售資金的收存和使用情況全面核查，排查項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)隱患，對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管要嚴(yán)格按比例留存, 確保房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)竣工交付。

河北滄州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于征求(征求意見稿)意見的公告》，提出預(yù)售人申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)選擇監(jiān)管銀行，按照一次商品房預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)唯一一個(gè)賬戶的原則，開立專用賬戶，并同監(jiān)管銀行、監(jiān)管部門簽訂新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。設(shè)立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購(gòu)房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號(hào)，此合同無效，買售雙方可隨時(shí)解除”字樣。未設(shè)立監(jiān)管賬戶的項(xiàng)目，相關(guān)部門不得辦理商品房預(yù)售許可和商品房網(wǎng)簽備案。

陜西省西安市住建部門發(fā)布的《關(guān)于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》規(guī)定，商品房預(yù)售資金（包括定金、首付款、購(gòu)房貸款及其他形式的全部房款）應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購(gòu)房人的購(gòu)房款。

嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)，商品房項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收前，累計(jì)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金不得超過總額的50%；完成竣工驗(yàn)收前，不得超過95%；完成竣工驗(yàn)收備案前，不得超過99%；不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，可以提取剩余1%。

預(yù)售制走向何處？

關(guān)于預(yù)售監(jiān)管的解決方案，摒棄非此即彼的選擇，那些理性探討，依然值得關(guān)注。

億翰智庫(kù)指出，預(yù)售制度與現(xiàn)房銷售之間并未完全二選一的關(guān)系，兩者之間相互協(xié)同或在一定階段內(nèi)更有效，更能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展，待條件成熟，現(xiàn)房銷售制度逐步取代預(yù)售制度也是可選項(xiàng)。

“熱點(diǎn)城市，熱點(diǎn)項(xiàng)目，優(yōu)先試點(diǎn)現(xiàn)房銷售制度或是可選的最佳方案之一，在過程中發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷優(yōu)化，確保政策不會(huì)造成過大且不可控的負(fù)面影響，待經(jīng)驗(yàn)成熟后再逐步擴(kuò)大范圍，將成功經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到其他區(qū)域?！?于小雨表示。

鄒琳華則認(rèn)為，期房預(yù)售制度改革需要因地制宜、穩(wěn)妥推進(jìn)，而不宜一刀切。她建議，有條件的城市可因地制宜嘗試推進(jìn)現(xiàn)售，對(duì)于不具備推進(jìn)現(xiàn)售條件的城市，可仍然支持預(yù)售，同時(shí)推進(jìn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革，使期房預(yù)售向成熟市場(chǎng)的預(yù)訂式或分期付款式預(yù)售逐步趨近，更有效保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。

海通證券在研報(bào)中給出了對(duì)預(yù)售制未來演變的分析，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前問題的根源不在于預(yù)售制度本身，而在于監(jiān)管制度是否嚴(yán)格，在當(dāng)前市場(chǎng)供需矛盾并沒有有效解決時(shí)，一刀切修改的可能性不大。

“對(duì)于短期庫(kù)存較少的城市來說，更適宜采取的是提前加大供地，再采取新老劃斷的模式；對(duì)于短期庫(kù)存較多的城市來說，更適合對(duì)存量也動(dòng)手，同時(shí)配合供地計(jì)劃。此外土地出讓時(shí)，逐步在土地出讓條件中明確規(guī)定是否可以進(jìn)行預(yù)售，也是可選擇的過渡方式。”海通證券指出。

“很多人認(rèn)為要取消預(yù)售制了，但恰恰相反，現(xiàn)在應(yīng)該是預(yù)售制度正本清源、全面加強(qiáng)的節(jié)點(diǎn)。”李宇嘉說，從嚴(yán)監(jiān)管，保證執(zhí)行到位，這樣既能把房子建好，還能最大程度降低成本。

最高800萬！購(gòu)房補(bǔ)貼政策潮起：地方政府積極穩(wěn)樓市

7月20日，南通市住建局印發(fā)《主城區(qū)剛性和改善性商品住房購(gòu)房獎(jiǎng)補(bǔ)實(shí)施細(xì)則》的通知，明確在主城區(qū)范圍內(nèi)，以個(gè)人名義購(gòu)買家庭首套或二套商品住房（含二手住房，下同），且購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案時(shí)間在2022年5月20日后（含），或通過拍賣取得主城區(qū)范圍內(nèi)商品住房，且符合獎(jiǎng)補(bǔ)條件的，可按購(gòu)買住房（住宅部分）契稅計(jì)稅金額（以契稅繳納票據(jù)為準(zhǔn)）的0.75%申請(qǐng)購(gòu)房獎(jiǎng)補(bǔ)。

巧合的是，就在同一天，南通完成了二次土拍，成交結(jié)果顯示，13幅地塊有一幅在經(jīng)歷21輪競(jìng)價(jià)后因故中止出讓，其余12幅均底價(jià)成交，全部為南通當(dāng)?shù)仄髽I(yè)所競(jìng)得，總成交額為61.2億元。

這個(gè)與上海一江之隔的三線城市，土拍的平淡收?qǐng)?，或是地方政府出臺(tái)激活流動(dòng)性政策的因素之一。

不止南通，近期購(gòu)房補(bǔ)貼政策正在各地陸續(xù)登臺(tái)。7月份至今，就有南通市、宜昌市、徐州市、寧夏固原市、河南西平縣等超過10個(gè)城市相繼發(fā)布文件，實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)有超過30個(gè)城市出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼政策，以三四五線城市為主，其中7月至今有超過10城發(fā)布了購(gòu)房補(bǔ)貼政策。

去庫(kù)存沖動(dòng)

各地推出購(gòu)房補(bǔ)貼政策是為了去庫(kù)存，短期內(nèi)政策對(duì)樓市的影響相當(dāng)明顯。

早在6月初，徐州新沂市就率先推出購(gòu)房補(bǔ)貼，外來人員在新沂市購(gòu)買首套房給予300元／平方米購(gòu)房補(bǔ)貼；二孩或三孩的本市戶籍家庭購(gòu)買商品住房的，二孩家庭給予200元/平方米的補(bǔ)貼，三孩家庭給予300元/平方米的補(bǔ)貼。一名徐州本土房企人士指出，新沂市由于補(bǔ)貼力度較大，已呈現(xiàn)一定效果。

7月18日，徐州市又宣布在市區(qū)（含銅山區(qū)、高新區(qū)、賈汪區(qū)、經(jīng)開區(qū)、港務(wù)區(qū)）范圍內(nèi)，家庭購(gòu)買新建普通商品住宅（單套建筑面積在144平方米以下，不含定銷商品房），可獲得合同價(jià)格1%補(bǔ)貼。

不過，前述房企人士便認(rèn)為，這次徐州市區(qū)的補(bǔ)貼力度還不夠大，效果有待觀察。

他以安徽淮北為例指出，補(bǔ)貼政策力度越大，效果越明顯。4月中旬，安徽淮北市出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼，明確個(gè)人或家庭購(gòu)買家庭首套房，給予600元/平方米獎(jiǎng)勵(lì)(最高不超過6萬元)；購(gòu)買家庭非首套一手商品房，給予400元/平方米獎(jiǎng)勵(lì)(最高不超過4萬元)；個(gè)人、家庭或者企業(yè)購(gòu)買新建非住宅商品房的，給予150元/平方米獎(jiǎng)勵(lì)(最高不超過3萬元)。

目前淮北的房?jī)r(jià)均價(jià)在6000元/平方米左右。據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，自4月中旬實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼政策之后，淮北在5月份的成交面積相比4月份有較大幅度的增長(zhǎng)。

據(jù)觀察，此次購(gòu)房補(bǔ)貼潮在一些偏遠(yuǎn)地區(qū)的力度并不小。

7月15日，寧夏固原市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于購(gòu)買首套房和二套房+申請(qǐng)購(gòu)房補(bǔ)貼有關(guān)事宜的公告》，明確在市區(qū)購(gòu)買新建商品房和二手房（含住宅、非住宅），購(gòu)房面積144平方米以下的首套房按購(gòu)房合同價(jià)款的10‰給予補(bǔ)貼，二套房屋按購(gòu)房合同價(jià)款的5‰給予補(bǔ)貼。

7月14日河南西平縣規(guī)定，在縣城區(qū)購(gòu)買90平方米以下商品住房的居民，可申請(qǐng)1.5萬元購(gòu)房補(bǔ)貼；購(gòu)買90-120平方米商品住房的居民，可申請(qǐng)1萬元購(gòu)房補(bǔ)貼；購(gòu)買120-144平方米商品住房的居民，可申請(qǐng)0.8萬元購(gòu)房補(bǔ)貼。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者通過梳理各地出臺(tái)的購(gòu)房補(bǔ)貼政策發(fā)現(xiàn)，大部分城市的購(gòu)房補(bǔ)貼政策都有“保質(zhì)期”，大多數(shù)設(shè)置在2022年12月31日前或者2023年12月31日前；河南西平縣則規(guī)定購(gòu)買補(bǔ)貼自文件印發(fā)之日起8個(gè)月內(nèi)有效，先購(gòu)先領(lǐng)、領(lǐng)完即止。

此外，三四五線城市推出購(gòu)房補(bǔ)貼，多為外來人員、人才和農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房提供便利。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，大部分三四線能級(jí)比較低的城市出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼，尤其是針對(duì)人才購(gòu)房補(bǔ)貼，這一現(xiàn)象的背后是這些城市近年來人口流入較慢，部分城市還處于人口凈流出的狀態(tài)。在缺乏人口支撐的同時(shí)，樓市受到行業(yè)調(diào)控，市場(chǎng)下行以及經(jīng)濟(jì)下行壓力三重因素影響，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力較大，庫(kù)存上升，土地流拍頻現(xiàn)。

購(gòu)房補(bǔ)貼政策能否起到穩(wěn)定樓市的作用？宋紅衛(wèi)預(yù)計(jì)，下半年能級(jí)較低的三四線城市仍然處于市場(chǎng)底部。一名在金華業(yè)內(nèi)人士則指出，購(gòu)房補(bǔ)貼政策屬于“治標(biāo)不治本”。據(jù)了解，上半年也推出過購(gòu)房補(bǔ)貼的金華，現(xiàn)在市場(chǎng)已發(fā)生了變化：開始增加大戶型和大平層的產(chǎn)品供應(yīng)，過去小戶型產(chǎn)品的投資和金融屬性被過度強(qiáng)調(diào)，庫(kù)存一般較高。

此次購(gòu)房補(bǔ)貼潮中，不少城市也將購(gòu)房補(bǔ)貼針對(duì)的戶型設(shè)定為144平方米以下，多少流露了地方政府樓市去庫(kù)存的迫切需求。

為什么蘇州最給力？

在此輪購(gòu)房補(bǔ)貼潮中，蘇州的購(gòu)房補(bǔ)貼額度是最高的。

7月12日，蘇州發(fā)布一系列人才政策，明確3年內(nèi)提供10萬套人才公寓、最高800萬元購(gòu)房補(bǔ)貼。其中，“1000套人才公寓免費(fèi)住對(duì)博士后流動(dòng)站出站人員，最高可享受500萬元科技項(xiàng)目資助和300萬元安家補(bǔ)貼”一條表明，蘇州購(gòu)房補(bǔ)貼政策大力實(shí)施頂尖人才（團(tuán)隊(duì)）“一人一策”的特殊支持。

蘇州出臺(tái)力度較大的人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策有其原因。

一方面，蘇州城市發(fā)展有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，地方政府有財(cái)政實(shí)力支撐人才引進(jìn)，購(gòu)房補(bǔ)貼最高給到800萬的“出圈”政策，正是基于蘇州城市產(chǎn)業(yè)的支撐。近年來蘇州大力發(fā)展新能源、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)，也為其引進(jìn)人才提供了較堅(jiān)實(shí)的城市底盤；另一方面，蘇州樓市經(jīng)歷過去幾年的高位運(yùn)行之后，郊區(qū)樓市庫(kù)存遠(yuǎn)高于市區(qū)的結(jié)構(gòu)性問題暴露，且?guī)齑婵偭枯^大，進(jìn)入成交調(diào)整期。

第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年蘇州新房商品房住宅一共網(wǎng)簽約315萬平方米，與去年同期相比，下滑約38%；二手房住宅共網(wǎng)簽229.40萬平，與去年同期相比下滑40.44%。

前述分析人士指出，從樓市長(zhǎng)期發(fā)展看供求關(guān)系的邏輯來看，蘇州的樓市庫(kù)存壓力集中于吳江區(qū)等郊區(qū)，借助人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策可以消化一部分庫(kù)存；但想要通過購(gòu)房補(bǔ)貼政策改變市場(chǎng)趨勢(shì)，以當(dāng)下市場(chǎng)的環(huán)境和老百姓的購(gòu)房需求來看，還存在一定難度。市場(chǎng)拐點(diǎn)仍取決于貨幣政策與漲價(jià)預(yù)期。

伴隨著樓市購(gòu)房補(bǔ)貼政策潮起，也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，購(gòu)房補(bǔ)貼可以在短時(shí)間內(nèi)刺激樓市，有助于去庫(kù)存，但是否具有持續(xù)性有待觀察。

比如，三四線城市的樓市發(fā)展與地方政府的財(cái)政能力、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密關(guān)聯(lián)。一名房企研究人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，其團(tuán)隊(duì)曾在2021年對(duì)長(zhǎng)三角一些三四線城市做過調(diào)研，發(fā)現(xiàn)在樓市周期變化里，消費(fèi)者此前購(gòu)房獲得的補(bǔ)貼，會(huì)在市場(chǎng)出現(xiàn)下行后被房?jī)r(jià)下降抵消。

早在2020年，義烏就出臺(tái)過針對(duì)各類人才的購(gòu)房補(bǔ)貼，其中全日制本科學(xué)歷或中級(jí)職稱人才，就可給予購(gòu)房補(bǔ)貼30萬。或許，義烏當(dāng)年各項(xiàng)政策對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了刺激作用。2020年，義烏商品住房備案套數(shù)16522套，同比增長(zhǎng)55.12%；成交金額441.57億元，同比增加70.39%；成交面積197.66萬平方米，同比增加59.52%。

但從去年下半年開始，義烏樓市從高點(diǎn)開始回落，據(jù)一名當(dāng)?shù)貥潜P銷售反映，義烏房?jī)r(jià)從去年上半年到現(xiàn)在可能跌了10%-20%。

不過，作為過渡性政策，購(gòu)房補(bǔ)貼對(duì)于短期內(nèi)的樓市刺激作用，仍值得肯定。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，地方政府出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼政策值得肯定，因?yàn)槟軌蛑苯踊蜷g接降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本，刺激消費(fèi)需求，客觀上確實(shí)帶動(dòng)了房地產(chǎn)交易行情的小復(fù)蘇。但要注意的是，補(bǔ)貼應(yīng)落實(shí)到位，否則購(gòu)房者對(duì)此類政策的興奮點(diǎn)會(huì)減弱。

圖/各地花式賣房大促銷，來源：金十?dāng)?shù)據(jù)

本期編輯 江佩佩實(shí)習(xí)生 林曦瑩

標(biāo)簽： 爭(zhēng)議預(yù)售制未來何往 商品房預(yù)售 房地產(chǎn)企業(yè)