?作者：子非魚

01 | 38個城市房價下跌超一年

(資料圖片)

10月11日，易居研究院發(fā)布了《50城監(jiān)測系統(tǒng)房價指數(shù)報告》，披露了被監(jiān)測的50個城市房價變化情況。

《報告》顯示：

截止到目前，被監(jiān)測的50個城市中，有38個城市的房價已經(jīng)持續(xù)下跌超過一年。

這38個城市分別是：

鄭州、廊坊、貴陽、青島、太原、濟南、天津、南昌、岳陽、哈爾濱、長春、呼和浩特、南寧、深圳、昆明、徐州、南通、惠州、寧波、福州、蘭州、金華、東莞、佛山、武漢、沈陽、揚州、溫州、蕪湖、泉州、蚌埠、南京、蘇州、合肥、西安、西寧、無錫、常州。

跌超一年，其中特別要注意這個“超”字，也即不是說只跌了一年，有些城市連續(xù)下跌了很多年。

比如鄭州，是被監(jiān)測城市中房價下跌時間最長的城市，連續(xù)下跌了46個月，將近4年。

鄭州之后，廊坊下跌時間第二長，達43個月，此外，貴陽、青島、太原、濟南、天津下跌時間也都在30個月以上。

從城市劃分來看，這38個跌幅超過一年的城市中，南方城市占多數(shù)，24個，北方14個。

當然，這并不意味著南方城市跌幅狀況大于北方。之所以出現(xiàn)南方24個，北方14個，主要是易居研究院納入統(tǒng)計的這50個城市，南方城市占了多數(shù)。

相反，目前整個北方絕大多數(shù)城市的房價都在下跌，南方也差不多，但相比之下北方跌幅更大一些。

比如根據(jù)中新經(jīng)緯披露的2020數(shù)據(jù)顯示，2020年房價跌幅位居前列的城市，絕大多數(shù)都是北方城市，其中廊坊、青島、天津位居跌幅榜前三。

同時，根據(jù)國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)也可以看到，8月份二手房較2020年下跌，也即房價至少回到三四年前的城市中，北方20個，南方17個。

而且，跌幅位列前五的城市中，有三個是北方城市。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

02 | 東北跌幅最大，鄭州跌時最長

從跌幅情況來看，東北城市整體跌幅較大。東北的牡丹江、哈爾濱跌幅位居第一第二，長春、沈陽跌幅也不小，大連從去年下半年開始，也在下跌。

這與整個東北的人口狀況有很大關(guān)系。

去年公布七普數(shù)據(jù)的時候，東北是全國人口流失最大的地區(qū)，十年間人口減少了1099萬。七普時期，僅沈陽、大連、長春三個城市人口在增加，其余包括哈爾濱在內(nèi)的33個城市都在減少。

而東北三省公布的2021年數(shù)據(jù)顯示，僅去年一年，東北三省人口就減少超100萬人，其中黑龍江減少了46萬，遼寧減少25.6萬，吉林減少了23.79萬。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各省市自治區(qū)統(tǒng)計局

其中，哈爾濱?因為人口持續(xù)減少，在2021年年末，人口跌破了千萬，為988.5萬人，就此推出了千萬人口俱樂部，同時，東北也再無千萬人口城市。

人口是樓市的基石，在人口持續(xù)收縮的背景下，整個東北的樓市都非常難受。當下，全國房價最低的10個城市中，就有多個位居?xùn)|北，其中鶴崗房價全國第一低。

房價鶴崗化，也成為了房地產(chǎn)市場的一個專有名詞。

再看鄭州，鄭州為何會成為跌時最長的城市？很大因素在于，鄭州的停擺樓盤非常多。

鄭州是本輪樓市風(fēng)波的中心。在主要省會城市中，鄭州的問題樓盤數(shù)量位居前列。

統(tǒng)計機構(gòu)披露的數(shù)據(jù)顯示，問題樓盤的面積，鄭州位居全國第二，僅次于昆明。

這些問題，影響了鄭州樓市的銷量，所以我們看到，鄭州是今年第一個跳出來發(fā)布系統(tǒng)性托底樓市的中心城市。

廊坊能夠成為跌幅時間第二長的城市，主要是受炒房客撤退影響。在2017年廊坊先后兩次升級限購，一夜之間所謂北京、天津和河北人，在廊坊都失去了房票。

作為北京的衛(wèi)星城，廊坊的客源非常依賴北京，當然還有天津與河北的炒房客。在房票阻斷之后，廊坊立刻進入了下跌模式，而且當年房價就出現(xiàn)了大波動。

時至如今，廊坊的價格相較于2017上半年的高點，基本已經(jīng)膝蓋斬，是樓市熱點城市中跌幅最大的一個。

青島下跌的時間也位居前列，主要是庫存太多，位居全國第一。武漢，沈陽、惠州也是一樣。

03 | 還會調(diào)整多久

我們的房價已經(jīng)經(jīng)歷了20多年的上漲，從房改以來一直在上漲，期間雖然也遭遇過短暫下跌，但都是為了更大的上漲。

但這一輪行情調(diào)整和過去不一樣，主要有三大改變：

第一，市場結(jié)構(gòu)發(fā)生了改變。

當前絕大多數(shù)城市的供應(yīng)已經(jīng)大于需求。房子太多了。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，全國商品房廣義庫存28.03億平方米，從走勢看，創(chuàng)下了新高。

當然，沒有房子的人還有很多。但在高房價的當下，買得起的已經(jīng)買了，剩下的都是買不起的。在高房價面前，買不起的人空有需求，沒有購買力，無法形成真實的需求。

第二，人口正在轉(zhuǎn)向。

官方的說法是，中國人口將在“十四五”期間進入負增長。

而事實上，2021年內(nèi)地31個省市自治區(qū)中就有16個負增長，1個零增長。

第三，購買力遲遲無法恢復(fù)。

在經(jīng)濟增長不確定性加劇的當下，購買力沒有復(fù)蘇的基石，這是過去大半年持續(xù)托底，市場卻紋絲不動的原因。

?因此，本號以為，調(diào)整時間還會持續(xù)相當一段時間。

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