本報(bào)記者 蔣翰林 廣州報(bào)道

(相關(guān)資料圖)

近期，全國(guó)多地推出了二手房交易的新模式，“帶押過(guò)戶(hù)”。據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者粗略統(tǒng)計(jì)，今年8月份以來(lái)，已有廣州、深圳、珠海、昆明、南京等十多個(gè)熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市出臺(tái)“帶押過(guò)戶(hù)”新政或已實(shí)際執(zhí)行。

9月21日，中國(guó)人民銀行廣州分行日前向轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)下發(fā)了《關(guān)于鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式有關(guān)事宜的通知》，提出推廣“帶押過(guò)戶(hù)”需兼顧便利性與資金安全，同時(shí)鼓勵(lì)結(jié)合實(shí)際探索“帶押過(guò)戶(hù)”模式。據(jù)了解，這是國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)首個(gè)明確鼓勵(lì)推廣“帶押過(guò)戶(hù)”的官方文件。

多位受訪(fǎng)專(zhuān)家表示，“帶押過(guò)戶(hù)”是提振樓市，尤其是二手房市場(chǎng)的重要措施。相比此前還清按揭才可解押、過(guò)戶(hù)，“帶押過(guò)戶(hù)” 可降低成本、縮短周期，有助于新市民購(gòu)房，也能促進(jìn)換房需求，預(yù)計(jì)會(huì)有更多城市跟進(jìn)“帶押過(guò)戶(hù)”模式，未來(lái)有望能夠全面實(shí)行。

政策出臺(tái)，實(shí)際落地情況如何？記者于9月25日聯(lián)系多家國(guó)有、股份制銀行在廣州的支行，銀行均表示仍在研究細(xì)節(jié)，目前沒(méi)有進(jìn)一步落實(shí)，尤其是抵押權(quán)隸屬跨行的情況，執(zhí)行“帶押過(guò)戶(hù)”的可能性不大，但行內(nèi)帶押過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)按揭未來(lái)應(yīng)該是沒(méi)問(wèn)題。

深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶(hù)”

9月1日，深圳市坪山區(qū)司法局發(fā)布《首創(chuàng)！坪山公證處完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶(hù)”二手房交易服務(wù)，實(shí)踐二手房交易新模式！》一文。至此，深圳完成了首例“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶(hù)”的二手房交易，成為首個(gè)執(zhí)行“帶押過(guò)戶(hù)”模式的一線(xiàn)城市。

據(jù)坪山公證處官網(wǎng)消息，該處于6月中旬與交易各方簽署“公證安心付”資金監(jiān)管（擔(dān)保性提存）服務(wù)協(xié)議，7月底順利完成帶抵押過(guò)戶(hù)、資金結(jié)算及抵押登記注銷(xiāo)，并于8月中旬完成房屋交接及尾款結(jié)算工作，此次交易涉及十幾套房產(chǎn)，4000多萬(wàn)元交易資金。

坪山公證處稱(chēng)，“帶押過(guò)戶(hù)”模式免去了贖樓環(huán)節(jié)，也為交易雙方節(jié)省了贖樓過(guò)程中產(chǎn)生的贖樓資金利息、擔(dān)保費(fèi)等贖樓費(fèi)用，按目前市場(chǎng)一般贖樓費(fèi)用測(cè)算，可以將交易成本直接降低三分之一，對(duì)于被查封房產(chǎn)的交易，由于贖樓的費(fèi)用更高，降低的比例無(wú)疑更大。但值得注意的是，該業(yè)務(wù)目前只針對(duì)不良資產(chǎn)和查封房產(chǎn)。

傳統(tǒng)的二手房交易需要“先贖樓再過(guò)戶(hù)”，流程較為繁瑣，整個(gè)周期可長(zhǎng)達(dá)一個(gè)多月。通常的操作流程包括：賣(mài)方借款或買(mǎi)方墊資還清銀行貸款，進(jìn)而解除抵押、辦理交易過(guò)戶(hù)，再由買(mǎi)方重新設(shè)立抵押，一系列流程缺一不可。登記完成后買(mǎi)方銀行放款，賣(mài)方最終才能拿到剩余的房款。

在這一過(guò)程中，賣(mài)方往往需要花費(fèi)大量時(shí)間籌集資金、到銀行辦理提前還款等，如果賣(mài)方尋求社會(huì)“過(guò)橋資金”還會(huì)加大風(fēng)險(xiǎn)。記者了解到，借貸機(jī)構(gòu)“過(guò)橋”費(fèi)一般為所借金額的萬(wàn)分之八/天左右，如果按照賣(mài)房者借用100萬(wàn)元的資金“過(guò)橋”，借用時(shí)間為30天的話(huà)，則會(huì)產(chǎn)生2.4萬(wàn)元的“過(guò)橋”費(fèi)，時(shí)間越長(zhǎng)，產(chǎn)生的“過(guò)橋”費(fèi)用還會(huì)越多。

而與目前通行的“先贖樓再過(guò)戶(hù)”模式相比，“帶押過(guò)戶(hù)”則規(guī)定，存在抵押的房產(chǎn)要進(jìn)行交易的，無(wú)需先行還貸或墊付，即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立。

9月21日，中國(guó)人民銀行廣州分行對(duì)廣東轄內(nèi)分支機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行發(fā)文，鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式。此次銀行機(jī)構(gòu)作為“帶押過(guò)戶(hù)“政策的發(fā)布主體備受關(guān)注?！锻ㄖ分赋?，二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式與原交易模式相比，可大幅縮短交易時(shí)間，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)交易活力。

《通知》稱(chēng)，推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式，可在盤(pán)活二手房交易的同時(shí)，間接加快新房去化，形成新建商品房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)之間的相互促進(jìn)，更好地滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

9月22日，“廣州不動(dòng)產(chǎn)登記”公眾號(hào)發(fā)布了二手房“帶押過(guò)戶(hù)”的登記流程，其中提到“存量房轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記”模式，即買(mǎi)賣(mài)雙方與同一貸款機(jī)構(gòu)簽訂相關(guān)協(xié)議后，可在不涂銷(xiāo)原有抵押登記的情況下直接申請(qǐng)辦理抵押權(quán)變更。

熱點(diǎn)城市積極探索

深圳、廣州都對(duì)于“帶押過(guò)戶(hù)”實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了政策把控。其中，深圳坪山區(qū)司法局提出了引入具有政府信用背書(shū)的獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶(hù)”模式。廣州相關(guān)政策文件則稱(chēng)，針對(duì)跨行間二手房“帶押過(guò)戶(hù)”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)后，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險(xiǎn)，可引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，有公證處的法律權(quán)威以及其獨(dú)立性，能消除各方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心。比如，賣(mài)方拿不到款但過(guò)了戶(hù)，買(mǎi)房給了錢(qián)但收不了房，銀行擔(dān)心交易過(guò)戶(hù)了但原債權(quán)得不到保障等?！坝泄C處的‘公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶(hù)’，將賣(mài)方借款或買(mǎi)方墊資、還清銀行貸款、解除抵押、辦理交易過(guò)戶(hù)、買(mǎi)方重新設(shè)立抵押這些流程全部整合起來(lái)?！?/p>

截至目前，出臺(tái)“帶押過(guò)戶(hù)”新政的多為熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市。如8月17日，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局協(xié)同市住房公積金中心和銀行、公證等機(jī)構(gòu)，在全國(guó)首次創(chuàng)新推出二手房“帶押過(guò)戶(hù)”登記新模式。9月16日，南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心官方微信號(hào)“南京不動(dòng)產(chǎn)”發(fā)布消息稱(chēng)，南京市全面推行二手房“帶押過(guò)戶(hù)”的模式。9月23日，合肥不動(dòng)產(chǎn)登記中心稱(chēng)二手房交易可進(jìn)行“帶抵押過(guò)戶(hù)”。

“目前，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市不僅換房需求大，剛需也很大。”李宇嘉表示，“帶押過(guò)戶(hù)”直接的好處就是免除了贖樓擔(dān)保的費(fèi)用，且大大簡(jiǎn)化了交易流程，降低了信用信息調(diào)查的成本、縮短了交易的周期，有助于新市民購(gòu)房，也能促進(jìn)換房需求。

此外，李宇嘉還提到，目前，在廣州、深圳等熱點(diǎn)城市，新房供應(yīng)存在高房?jī)r(jià)、大戶(hù)型化、豪宅化等趨勢(shì)，小戶(hù)型、總價(jià)可控的二手房是新市民上車(chē)的主要選擇。這也是為何，熱點(diǎn)城市推出“帶押過(guò)戶(hù)”的迫切程度會(huì)更高。

廣州：尚未落地 已在研究細(xì)則

多地推出“帶押過(guò)戶(hù)”二手房交易模式的背后，是近期二手房交易下降，跌幅甚至大于新房市場(chǎng)的狀況。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月份，一線(xiàn)二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由7月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；二線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比跌幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，為-0.3%。貝殼研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月份，重點(diǎn)50城二手房市場(chǎng)活躍度較7月有所減弱，超七成城市二手房成交量環(huán)比下降。

不過(guò)就廣州“帶押過(guò)戶(hù)”的執(zhí)行情況來(lái)看，政策尚未完全推開(kāi)。記者咨詢(xún)了廣州國(guó)有四大行及股份制銀行，銀行方面均稱(chēng)目前還沒(méi)有進(jìn)一步的舉措。

一位銀行個(gè)貸經(jīng)理表示，“目前銀行正在研究細(xì)則，將會(huì)引入合作的擔(dān)保公司來(lái)確保資金安全 ，過(guò)戶(hù)順利進(jìn)行，預(yù)計(jì)后續(xù)將會(huì)推出行內(nèi)的帶押過(guò)戶(hù)業(yè)務(wù)，也就是二手房買(mǎi)方需要在此前賣(mài)方該房屋的抵押貸款銀行辦理貸款；但對(duì)于抵押權(quán)隸屬跨行的，對(duì)方稱(chēng)可能短期內(nèi)執(zhí)行尚有難度。”

同時(shí)，記者咨詢(xún)了房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，對(duì)方表示，“我們門(mén)店的二手房交易目前交易流程沒(méi)有變化，也還沒(méi)有實(shí)際操作的案例，我們還是讓業(yè)主首先還完按揭?！?/p>

對(duì)此，IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，最早提出新政的地區(qū)銀行并沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)貸款規(guī)模提升購(gòu)房情況增加等情況，與此同時(shí)客戶(hù)對(duì)“帶押過(guò)戶(hù)”這一業(yè)務(wù)的需求不高。一方面說(shuō)明二手房市場(chǎng)本來(lái)就尚未回暖而交易過(guò)于清淡，對(duì)于這個(gè)二手房便利措施并不敏感，另一方面也說(shuō)明行業(yè)對(duì)此政策的了解仍然有限。

他補(bǔ)充道，多地推出的二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式，這種效力應(yīng)該是長(zhǎng)期性的，且能在短期內(nèi)體現(xiàn)鼓勵(lì)交易的意圖。預(yù)計(jì)會(huì)有更多城市跟進(jìn)“帶押過(guò)戶(hù)”模式，未來(lái)可望能夠全面實(shí)行。

標(biāo)簽： 實(shí)探熱點(diǎn)城市帶押過(guò)戶(hù)有城市已實(shí)際執(zhí)行 交易成本