本文來源：時代財經(jīng) 作者：林心林

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"免稅一哥"賣起房了？

10月28日，國內(nèi)免稅龍頭（601888.SH）中國中免旗下cdf?？趪H免稅城即將迎來開業(yè)。

整個免稅城項目總建筑面積92.6萬平方米，其中核心部分cdf?？趪H免稅城建面28萬平方米，開業(yè)后將取代三亞海棠灣國際免稅城，成為"世界最大單體免稅店"。

早在此前，享受了海南離島免稅紅利的中國中免已經(jīng)在海南開出了5家免稅店。東吳證券報告顯示，海口免稅城開業(yè)后，海南全島免稅商經(jīng)營的旅游零售門店面積總計將達(dá)到49萬平方米，其中由中國中免運(yùn)營的面積從18萬平方米提升至33萬平方米，中國中免的免稅運(yùn)營面積占整個海南地區(qū)免稅運(yùn)營面積的比例提升至67%。

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這一次，中國中免除了開出世界最大的單體免稅店，帶來超800個國際國內(nèi)知名品牌外，還開啟賣房模式。近期，有消息稱?？趪H免稅城商鋪、復(fù)式公寓即將開售，不限戶口、可以按揭。

"免稅一哥"也賣房，周邊樓盤準(zhǔn)備漲價

由中國中免運(yùn)營的?？趪H免稅城，坐落于海南省?？谑形骱０冻鞘懈敝行?，緊鄰?？谥匾慕煌屑~新海港。

最早在2018年，中國中免前身中國國旅花了近16億，陸續(xù)拿下?？趪H免稅城土地，總土地面積超過32萬平方米。

當(dāng)年12月17日，中國國旅發(fā)布公告稱成功競得?？谑袨I海大道西側(cè)、新港經(jīng)六街以東的四塊國有建設(shè)用地使用權(quán)，總成交金額為12.13億元；12月27日，中國國旅以3.46億元將剩余兩宗臨近地塊收入囊中。

根據(jù)當(dāng)時六宗土地的獲批用途中可看出，地塊囊括商業(yè)零售、酒店用途，以及住宅用途，中免預(yù)計將投資110億元建海口國際免稅城。

2019年7月，項目披露規(guī)劃時明確提到了公寓與住宅——?？诿舛惓琼椖繉⒎謨善?，一期項目開發(fā)免稅商業(yè)綜合體、公寓和住宅，投資58.8億元，開發(fā)期限36個月；二期項目開發(fā)商業(yè)街區(qū)、寫字樓和酒店，投資69.8億元，開發(fā)期限為42個月。

盡管?？诿舛惓怯凶≌貕K配套與開發(fā)，但此后中免的宣傳口徑并未提及住宅項目，僅表示"整個免稅城項目將涵蓋免稅商業(yè)、有稅商業(yè)、高檔辦公、高端酒店、人才社區(qū)等業(yè)態(tài)"，此次房產(chǎn)中介的推售中，也沒有住宅項目。

"免稅城也有住宅，但是住宅不對外銷售，大概率是作為人才房，只有免稅城工作人員、中免內(nèi)部員工才可以購買。"海口當(dāng)?shù)刂薪辄S明說道。另據(jù)了解，今年8月，有媒體航拍報道，?？趪H免稅城項目地塊三（住宅樓）主體結(jié)構(gòu)封頂。

黃明稱，目前即將銷售的是商鋪和復(fù)式公寓。黃明展示的銷售資料顯示，?？诿舛悓油剖凼讓蛹s6米層高的商鋪，面寬約4.2-6米，面積為39-109平方米；復(fù)式loft公寓戶型則涵蓋50-95平方米，有陽臺，可以望海。

"現(xiàn)在還在等開盤，不過不愁賣。"黃明告訴時代財經(jīng)，由于免稅城自持了一部分商鋪，目前準(zhǔn)備推售的商鋪并不多，"商鋪只有十幾套，我有幾個客戶想交訂金，但是中免他們都不收，搶可能都搶不到。"

房產(chǎn)銷售王莉同樣感嘆商鋪的搶手程度，不過其表示公寓產(chǎn)品則"能買得到"。據(jù)王莉了解，海口免稅城可銷售公寓至少有一棟，吹風(fēng)價格在2.9萬元-4萬元/平方米。即是說，一套?？诿舛惓堑墓⒆畹图s150萬元，最高約380萬元。

熟悉?？谖骱０稑鞘械耐趵蚍Q，?？诿舛惓堑墓r格相比周邊"貴多了"。

據(jù)時代財經(jīng)了解，海口西海岸免稅城周邊的loft公寓大多均價在2萬元/平方米左右，貴一些的價格在2.4萬元-2.6萬元/平方米，這意味著海口免稅城公寓價格至少比周邊貴約50%；如果是住宅的話，周圍均價同樣僅在2.3萬元-2.5萬元/平方米左右。"免稅城到時開業(yè)，人流量太大了，所以就算沒有樣板房，中免都敢賣。"王莉稱。

另據(jù)觀察，由于免稅城開業(yè)，周邊的一些樓盤也在摩拳擦掌中。

其中有不少樓盤推出特價房活動。10月20日，位于?？诿舛惓桥缘暮？谘啪訕方鹕碁砈OHO項目就宣布稱，為慶祝10月28日免稅城開業(yè)推出5套特價房，其中原總價99.2萬元/套、建筑面積44.03平方米的毛坯房，特惠總價89萬元/套，活動截止時間為2022年10月31日。

不過，黃明透露，目前周邊樓盤的一口價等活動都是拿低樓層、小戶型的房源進(jìn)行引流，實(shí)際上附近很多樓盤已經(jīng)在捂盤或者準(zhǔn)備漲價了。

不堪每年租金成本上百億，中免自己也買起地

中免賣房，這在過往并不常見。

據(jù)其在港交所提交的招股書顯示，截至2021年，中國中免全國30多個省、市、自治區(qū)、特別行政區(qū)和柬埔寨等地設(shè)立了200多家免稅店，覆蓋超過90個城市。不過，這些免稅店體量并不大。

這些體量較小的免稅店大多是采用租賃方式，其在招股書中就提到，中免通常會與機(jī)場管理局、通勤樞紐和其他地點(diǎn)簽訂特許經(jīng)營協(xié)議來經(jīng)營門店。其中，支付租金額往往還包括可變動租金，即參考銷售總額或者旅客人數(shù)確定租金，也就是說，一個免稅店的銷售額越高，所繳納的租金可能更高。

如2019年，中免一年的租金開支在120.87億元，而當(dāng)年中免的營收480.13億元，歸母凈利不過才44.98億元；2020年，免稅店因人流和銷量減少，租金開支減少，全年租金開支銳減至53.96億元。

這意味著，光是租金費(fèi)用一項，便占據(jù)著中免巨大的運(yùn)營成本。

因此，若中免能夠拿地開發(fā)的話，不僅能夠減少租金支出，或許還能夠通過商鋪和住宅、公寓對外銷售回血，對沖零售商業(yè)淡旺季銷售波動的影響。

"如果本身資金實(shí)力雄厚的話，免稅公司自己買地投資可以避免后期租金上調(diào)壓力；而且進(jìn)入某個地區(qū)做特殊業(yè)務(wù)時，如果具備開發(fā)大宗復(fù)合型地塊能力的話會更加便利，地價也會便宜很多。"資深零售專家王國平說道。

據(jù)招股書顯示，目前中國中免所持有的投資物業(yè)主要包括海口國際免稅城及三亞海棠灣國際免稅城一、二期地塊。其中，可售物業(yè)主要包括住宅、公寓、首層零售物業(yè)即停車位。不過目前擁有多種地塊用途的僅有?？趪H免稅城項目，三亞海棠灣國際免稅城一、二期地塊就主要為商業(yè)零售，不包含住宅、公寓等土地用途。

王國平提及，中免拿地開發(fā)的方式類似于萬達(dá)早期"以住養(yǎng)商"模式，"住宅大部分都會盈利，而且溢價、毛利高，可以支持商業(yè)運(yùn)營開發(fā)。"

與之對比的是，目前國內(nèi)大多數(shù)免稅玩家鮮少自建物業(yè)，基本都是租賃現(xiàn)成物業(yè)。"免稅業(yè)務(wù)起步晚，新入局的玩家想要快速開業(yè)搶占市場拿現(xiàn)成的物業(yè)是最合適的。從城市規(guī)劃、土地三通一平、招拍掛、前期規(guī)劃設(shè)計、拿地、建設(shè)、招商等等環(huán)節(jié)耗時太長。"一位不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)人士對時代財經(jīng)說道。

以中免兩個自建免稅城為例，不包含前期洽談與規(guī)劃，從正式摘地到開業(yè)，均花了三年左右時間才開出一期項目，而三亞海棠灣國際免稅城二期項目仍處于建設(shè)狀態(tài)中。

最新消息顯示，2022年10月24日，中國中免與太古地產(chǎn)合資公司三亞中免棠畔投資發(fā)展有限公司競得海棠灣國家海岸園區(qū)HT05-08-01，土地面積約311畝，土地性質(zhì)為零售商業(yè)用地，擬建設(shè)具有重大產(chǎn)業(yè)帶動作用的零售商業(yè)項目，成交總金額為13.08億元。

據(jù)時代財經(jīng)了解，該宗地塊位于三亞海棠灣國際免稅城一、二期西側(cè)，因此早在地塊掛牌之時便有推測認(rèn)為該地塊是中免用于開發(fā)建設(shè)三亞海棠灣國際免稅城三期項目的目標(biāo)地塊；另外也有說法稱，地塊或建三亞海棠灣太古里商業(yè)綜合體項目。

在今年5月印發(fā)的《三亞國際旅游消費(fèi)中心建設(shè)規(guī)劃(2022-2035)》中便提出，三亞擬引進(jìn)太古里（與中免合作）項目；9月，中免與太古地產(chǎn)出資50%成立合資公司三亞中免棠畔投資。

對此，太平洋證券研報也指出，中免三亞海棠灣國際免稅城三期預(yù)計為有稅購物商場、酒店等多元化的綜合體，中免此前業(yè)務(wù)以免稅為主，在有稅商場、綜合物業(yè)管理上經(jīng)驗有所欠缺，與太古地產(chǎn)的合作有助于提升管理能力。另一方面，太古地產(chǎn)與高奢品牌有良好的合作關(guān)系，預(yù)計有望助力中免在海棠灣三期的高奢品牌引進(jìn)。

值得一提的是，10月24日當(dāng)日，在中免新摘地塊所處的海棠灣國家海岸園區(qū)，港中旅(深圳)投資發(fā)展有限公司拿了另外三宗地塊，成交總價20.28億元，為城鎮(zhèn)住宅用地。據(jù)悉，港中旅深圳投資公司為中國中免母公司中國旅游集團(tuán)旗下公司，以開發(fā)旅游地產(chǎn)項目為主。

顯然，在免稅業(yè)務(wù)上不斷拓展的免稅龍頭，仍舊避免不了賣房反哺及重資產(chǎn)持有的模式。

標(biāo)簽： 免稅一哥也要靠賣房中免在海南免稅城旁賣公寓