本報(bào)記者 陳婷 趙毅 深圳報(bào)道

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2022年1月～9月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積約10.14億平方米，合計(jì)銷售額約99380億元。9月，商品房銷售面積環(huán)比上升39%至約1.35億平方米，銷售額環(huán)比上升34%至約13510億元，整體市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇。

(資料圖)

從開發(fā)商層面來看，中指研究院發(fā)布的今年前9個(gè)月房企銷售業(yè)績(jī)排行榜中，碧桂園（6098.HK）、保利發(fā)展（600048.SH）、萬科（000002.SZ）分別以3542.9億元、3202.2億元、3126.4億元的銷售額位列前三。另一方面，銷售額超千億元的房企共有15家，較去年同期減少12家，銷售額均值為1841.3億元。

值得注意的是，9月份，房企的融資規(guī)模出現(xiàn)增長(zhǎng)。其中，信用債的發(fā)行規(guī)模為368.05億元，同比增長(zhǎng)10.6%，信用債平均利率為3.21%，環(huán)比減少0.16個(gè)百分點(diǎn)。

克而瑞分析指出，今年前三季度，規(guī)模房企表現(xiàn)分化明顯。部分房企通過穩(wěn)健的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)，熱點(diǎn)城市布局及積極推盤去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

銷售規(guī)模分化

已落下帷幕的三季度，以被寄予厚望的“金九”結(jié)束。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，9月，全國(guó)商品房銷售面積、銷售額的同比降幅分別較8月收窄6.5個(gè)百分點(diǎn)、5.7個(gè)百分點(diǎn)。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月，百強(qiáng)房企單月銷售操盤金額環(huán)比增長(zhǎng)10%至5709.6億元，其中超半數(shù)房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，有30家企業(yè)環(huán)比增幅在0%～30%之間，25家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%，但房企整體增幅仍不及去年同期，同比減少25.4%，其中僅3成房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。

10月11日，保利發(fā)展公告稱，9月，其實(shí)現(xiàn)簽約面積227.01萬平方米，同比減少8.3%，簽約金額383.95億元，同比增加6.6%。

同樣在9月，招商蛇口（001979.SZ）簽約銷售面積95.21萬平方米，同比減少3.69%，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額350.48億元，同比增加50.23%；萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積227.1萬平方米，合同銷售金額347.3億元；碧桂園實(shí)現(xiàn)歸屬該公司股東權(quán)益的合同銷售金額約320.2億元，環(huán)比增長(zhǎng)10.91%，同比下降29.87%，歸屬該公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約392萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)133.29%，同比下降31.94%；越秀地產(chǎn)（0123.HK）實(shí)現(xiàn)合同銷售金額166.81億元，同比增長(zhǎng)178%，合同銷售面積同比增長(zhǎng)140%至50.03萬平方米。

從今年前三季度的累計(jì)業(yè)績(jī)來看，中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、保利發(fā)展、萬科包攬銷售額、銷售面積的前三名。TOP10房企的銷售額門檻值為1432億元，較去年同期下降37.7%；TOP30房企的銷售額門檻值為468.9億元，同比減少49.7%；TOP50及TOP100房企的門檻值分別為322.4億元、106.5億元，分別同比下降51.8%、53.6%。

整體而言，TOP100房企的銷售額均值為540.8億元，同比下降45.1%；權(quán)益銷售額均值、權(quán)益銷售面積均值分別為386.8億元、253.6萬平方米，分別同比減少46.9%、50.5%。

克而瑞分析指出，近年來行業(yè)格局變動(dòng)加劇，今年前三季度規(guī)模房企的表現(xiàn)分化明顯。其中，央國(guó)企如華潤(rùn)置地（1109.HK）、招商蛇口、越秀地產(chǎn)等，憑借自身的資金和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)強(qiáng)化產(chǎn)品力、努力“保交付”，在此輪行業(yè)下行調(diào)整期中發(fā)揮穩(wěn)定的領(lǐng)軍作用。

另一方面，部分優(yōu)質(zhì)民企如綠城中國(guó)（3900.HK）、濱江集團(tuán)（002244.SZ）等，基于自身資金層面的安全，以及較高的產(chǎn)品力市場(chǎng)認(rèn)可度，年內(nèi)新項(xiàng)目投資、推盤去化如期推進(jìn)，行業(yè)排名提升。

行業(yè)規(guī)模陣營(yíng)發(fā)生變化之外，將目光拉回到房企自身，回顧其在今年年初所設(shè)置的年度銷售目標(biāo)，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月末，多數(shù)房企的目標(biāo)完成率不足60%，完成率不足50%的房企亦不在少數(shù)，部分房企目標(biāo)完成率較去年同期下降超過20個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，越秀地產(chǎn)今年前9個(gè)月實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)完成率為65%（其年度目標(biāo)為1235億元）。根據(jù)公告，其前三季度累計(jì)合同銷售額為796.74億元，同比增長(zhǎng)約12%，累計(jì)合同銷售面積約278萬平方米，同比增長(zhǎng)約7%。

中指研究院表示，9月底發(fā)布的相關(guān)政策有望帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)，四季度市場(chǎng)情緒或有所修復(fù)，在不發(fā)生超預(yù)期因素的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售規(guī)模有望逐漸見底企穩(wěn)，“隨著樓市傳統(tǒng)‘銀十’的到來，熱點(diǎn)城市政策優(yōu)化或帶動(dòng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)逐漸修復(fù)?！?/p>

9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策；9月30日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)文，對(duì)出售自有住房并1年內(nèi)購房的納稅人，售房已繳個(gè)稅予以退稅優(yōu)惠。

格局轉(zhuǎn)向“穩(wěn)者更強(qiáng)”

房企銷售規(guī)模出現(xiàn)分化的同時(shí)，各區(qū)域及具體城市的樓市表現(xiàn)也不盡相同。

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，2022年前三季度，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.12％，其中三季度價(jià)格累計(jì)下跌0.03％。9月，百城新建住宅均價(jià)16200元/平方米，環(huán)比下跌0.02％，已連續(xù)3個(gè)月下跌。

根據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計(jì)，2022年前三季度，重點(diǎn)100城新建商品住宅月均成交面積約3143萬平方米，同比下降38.1％。其中，三季度市場(chǎng)成交活躍度未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，重點(diǎn)城市商品住宅月均成交面積3277萬平方米，同比下降27.9％，環(huán)比增長(zhǎng)2.9％。其中，7月，受傳統(tǒng)銷售淡季、供應(yīng)放緩等因素影響，市場(chǎng)活躍度下降，商品住宅成交面積同比下降超過30%，環(huán)比由增轉(zhuǎn)降。8月，市場(chǎng)情緒延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同環(huán)比均降，但低基數(shù)下降幅相較于7月均收窄。進(jìn)入9月，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)100城成交面積環(huán)比略有增長(zhǎng)，同比降幅超過兩成，“金九”表現(xiàn)不及預(yù)期。

城市方面分能級(jí)來看，前三季度，一線城市商品住宅成交面積同比下降24.4％，二線代表城市商品住宅成交面積同比下降39％，三四線代表城市商品住宅成交面積同比下降39.2％。

從區(qū)域上看，三季度長(zhǎng)三角、珠三角成交規(guī)模整體保持低位。其中，珠三角代表城市的商品住宅成交面積同比減少16.1%，珠海出現(xiàn)同比降幅超過50%，肇慶、深圳、惠州等的成交面積同比降幅均超過20%。不過，在政策帶動(dòng)下，東莞自7月以來的市場(chǎng)活躍度有所提升，三季度成交面積同比增長(zhǎng)22.4%。

展望四季度，克而瑞分析認(rèn)為，需求端政策力度有望加碼，在輪番政策暖風(fēng)的作用下，市場(chǎng)信心或?qū)⒅饾u恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐步回穩(wěn)。不過，城市分化或?qū)⒓觿　＞唧w而言，上海、杭州等市場(chǎng)熱度有望慣性延續(xù)，成交或?qū)⒏呶槐３?。廣州、深圳、蘇州等一線及強(qiáng)二線城市市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)，南寧、沈陽、昆明等弱二線城市在四季度有望穩(wěn)住市場(chǎng)，但多數(shù)三四線城市市場(chǎng)或?qū)⑵D難探底。

樓市表現(xiàn)的分化，考驗(yàn)著房企的區(qū)域投資布局策略。

在公告9月銷售業(yè)績(jī)的同時(shí)，萬科表示自8月銷售簡(jiǎn)報(bào)披露以來，公司新增2個(gè)開發(fā)項(xiàng)目和1個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。其中，新增浙江嘉興“云之灣”項(xiàng)目，其權(quán)益占比40%，需支付權(quán)益地價(jià)4.12億元；新增重慶“星光都會(huì)”項(xiàng)目，權(quán)益占比為59.7%，對(duì)應(yīng)地價(jià)為1.57億元。另外，其投入2.71億元獲得青島港冷鏈項(xiàng)目65%的權(quán)益比例，對(duì)應(yīng)權(quán)益建筑面積為5.8萬平方米。

碧桂園總裁莫斌曾在今年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，未來公司將繼續(xù)聚焦核心區(qū)位，布局供需關(guān)系良好的城市，獲取優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備資源，更好應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不確定性，支撐公司未來業(yè)績(jī)的穩(wěn)健發(fā)展。

中指研究院指出，今年前三季度，TOP100房企拿地總額10478億元，拿地規(guī)模同比下降51.2％，降幅比上月收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)4個(gè)月維持收窄態(tài)勢(shì)。TOP100門檻值為31億元，較上年同期下降23億元，TOP100房企招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為43.5％。

與拿地等投資活動(dòng)息息相關(guān)的融資方面，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年9月，房企僅通過發(fā)行信用債進(jìn)行融資，并無發(fā)行海外債。截至2022年9月30日，房企待償債券余額共計(jì)約3.07萬億元；一年內(nèi)到期的債券合計(jì)約1.02萬億元，其中信用債余額6491.4億元，海外債余額3766.7億元。整體來看，四季度到期債務(wù)處于相對(duì)低位，房企資金壓力或略有緩和。

克而瑞分析指出，“行業(yè)格局正從‘強(qiáng)者恒強(qiáng)’轉(zhuǎn)向‘穩(wěn)者更強(qiáng)’。中長(zhǎng)期來看，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、具備發(fā)展韌性、產(chǎn)品力交付力強(qiáng)、市場(chǎng)認(rèn)可度較高的企業(yè)為主導(dǎo)?！?/p>

標(biāo)簽： 房企前三季度規(guī)模分化千億陣營(yíng)合計(jì)15家 中指研究