浦東陸家嘴北濱江區(qū)域的萬科翡翠濱江項目。

(相關(guān)資料圖)

文/吳若凡

上海二手高端住宅價格回落，成交量滯漲！

今年以來，全國新房市場普遍較為低迷。而6月份以來，上海新房市場卻走出了一條量價齊漲的獨特行情。國家統(tǒng)計局發(fā)布的8月70城房價數(shù)據(jù)顯示，上海新房環(huán)比漲幅居全國之首。成交量方面，今年6月~9月份，總價4000萬元以上的高端住宅成交數(shù)量達(dá)到108套。

但自8月份以來，上海二手房市場卻呈現(xiàn)出不同的景象，成交量開始出現(xiàn)滯漲。據(jù)多個片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人介紹，截至10月下旬，二手房掛牌數(shù)量相比前兩個月有10%~20%的增加，看房人數(shù)卻是持續(xù)減少。與此同時，上海的二手高端住宅市場出現(xiàn)掛牌價大幅下調(diào)的情況，有些高端住宅的掛牌價下調(diào)幅度高達(dá)500萬~800萬元。

上海作為國內(nèi)最大的二手住宅市場，高端住宅長期占上海二手住宅交易總量的1%左右。從價格橫盤6~8個月沒有變動，到價格大幅下調(diào)，究竟是什么原因造成了這一現(xiàn)象？

位于浦東陸家嘴北濱江區(qū)域的中信九廬項目。

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高端住宅掛牌量激增

價格普遍驟降200萬元以上

“上海萬科翡翠濱江一期，314.9平方米的4室2廳4衛(wèi)，一周之內(nèi)出，再次降381萬元，累降800萬元！每平方米單價僅15.8萬元，業(yè)主急售?！边@是二手豪宅經(jīng)紀(jì)人王霞的微信朋友圈，近一個月以來，這類高端住宅的急售情況明顯增多。

該經(jīng)紀(jì)人還表示，如果全款支付，價格還有空間可以談。而早在2個月前，萬科翡翠濱江一期售出一套272平方米的4室2廳住宅，成交價高達(dá)5950萬元，單價21.88萬元/平方米。

另據(jù)經(jīng)紀(jì)人介紹，位于上海市內(nèi)環(huán)里的高端住宅項目華山夏都苑，8月掛出一套面積220平方米的住宅，在經(jīng)歷了5輪降價，兩個月累計降幅550萬元，最終在10月以總價3500萬元成交，折合單價15萬元/平方米。

位于陸家嘴北濱江的中信九廬，一套面積173.5平方米的住宅，兩周內(nèi)掛牌價從4100萬元降到3880萬元，降幅達(dá)220萬元。

此外，濱江凱旋門、復(fù)興瓏御、華僑城蘇河灣、露香園、星河灣等高端住宅項目均有業(yè)主對掛牌價進(jìn)行降價，降幅200萬~560萬元。

王霞表示，目前在他們公司代理的上海84個高端住宅項目里，基本每個項目都有兩三套“特價”房源，這在今年上半年是難以想象的。

從這名豪宅經(jīng)紀(jì)人推介的房源看，總價2000萬~3000萬元的高端住宅普遍降價幅度在100萬~200萬元；總價3000萬~4000萬元的豪宅降幅區(qū)間在200萬~300萬元；總價5000萬元以上的豪宅，部分降幅甚至高達(dá)800萬元。

在上海二手高端住宅市場，降價范圍覆蓋了很多項目，尤其是總價3000萬元以上的住宅。與此同時，掛牌量仍在不斷攀升，很多項目的掛牌數(shù)量甚至超出平時的2倍。

與此同時，高端住宅的成交周期也在縮短，王霞表示，原先，這類總價在3000萬元以上豪宅普遍成交周期在6~8個月，現(xiàn)在降價幅度大的話，可能一個月成交了。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年前9月，二手房成交中，總價2000萬元以上的住宅成交套數(shù)901套，占總成交的0.79%。同比來看，總價2000萬元以上的二手房成交量下降33.3%。

太平洋房屋研究院經(jīng)理趙煜堃表示，疫情結(jié)束后，很多人出于保值和改善需求，高端住宅市場開始火熱。但從今年下半年開始，很多業(yè)主認(rèn)為高端住宅保值升值空間不大，價值甚至開始回落。種種跡象讓豪宅客戶出現(xiàn)擔(dān)憂的心理，以至于很多業(yè)主選擇拋盤，瞬間供遠(yuǎn)大于求，高端住宅的價格隨之也撐不住了。

浦東陸家嘴南濱江區(qū)域的新鴻基濱江凱旋門項目。

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豪宅遇冷背后 多重因素相互疊加

今年6月以后 ，上海的高端住宅項目階段性放量，招商虹璽、天匯世紀(jì)璽、寶能公館陸續(xù)入市。很多家庭因為疫情的波折，對居住進(jìn)行改善的需求進(jìn)一步放大，再加上高凈值人群對自身資產(chǎn)進(jìn)行避險保值等需求，引發(fā)“豪宅千人搖號”，沒搖到號的購房者則紛紛轉(zhuǎn)向二手市場，短期使得上海高端住宅市場集體火爆。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示，普通住房靠的是工資收入，買房預(yù)期是基于未來收入的預(yù)期。而豪宅人群是基于自身財富配置的想法。這也是為何前兩年，豪宅市場不降反升的原因。

來自太平洋房屋的數(shù)據(jù)顯示，過去幾年里，總價2000萬元以上高端住宅的年化漲幅在平均漲幅在20%左右。

“上海的高端住宅還是存在價位天花板的，除了特殊戶型，千萬不要以為（價格）只漲不跌?！倍∽骊疟硎?。

二手豪宅經(jīng)紀(jì)人王霞介紹，近兩周以來電話來訪量明顯增加，“都是在咨詢有沒有價格急降的房子?，F(xiàn)在大家的心態(tài)都是撿漏?！?/p>

據(jù)悉，這些業(yè)主賣房的理由也是五花八門，主要有以下幾種，王霞告訴記者，在他們公司掛牌的業(yè)主，有的準(zhǔn)備出國發(fā)展，有的受疫情影響，自身經(jīng)營的公司遇到了資金問題，急于出手套現(xiàn)。

以高端住宅較多的浦東聯(lián)洋社區(qū)為例，總價2000萬元以上的在售房源量在200套左右，如今掛牌量上升到300多套，和去年同期相比新增了100多套。每套房源的價格在原有基礎(chǔ)上有100萬元左右的降幅。

短期內(nèi)高端住宅掛牌量增多，一些企業(yè)主想急于出手的業(yè)主，便開始降價出售了。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，這輪豪宅盤的拋售潮主要源于需求透支，7月，受避險情緒影響，豪宅有了一波放量，加上用豪宅做抵押，后續(xù)做融資和經(jīng)營貸相對容易，很多高凈值人群選擇了購買高端住宅。

但需求釋放完之后，后續(xù)的購買力就不足了。疊加9月份市場上拋盤量增加，最終形成了成交天花板。

同策咨詢研究總監(jiān)肖云祥表示，目前市場轉(zhuǎn)冷主要是前期需求集中釋放后，需求有所收窄所致。其次就是購房者對房地產(chǎn)市場趨勢、自身收入等預(yù)期的下降，導(dǎo)致將大額資金投入房地產(chǎn)有所顧忌。從出手方來看，同樣受外界環(huán)境影響，為了滿足資金騰挪的需求，降價出手。

上海高端豪宅分布圖。

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高端住宅市場價值體系重構(gòu)

豪宅，一度成為高凈值人群的財富標(biāo)簽之一。這些項目，因為地段、設(shè)計、環(huán)境等因素，價格一直遠(yuǎn)超普通的改善型住宅。而這些項目除了居住生活等功能，同時也是高凈值人群對自身資產(chǎn)進(jìn)行保值增值的方式之一。作為中國的經(jīng)濟(jì)中心，上海一直也是國內(nèi)高端住宅項目的聚集地之一。

從6月的高端住宅項目階段性放量，到8月二手掛牌價普遍下調(diào)，上海的高端住宅價值體系正在趨于平穩(wěn)。

如今，城區(qū)外圍二手房市場下行開始向中心城區(qū)傳導(dǎo)，剛需盤向著改善盤傳導(dǎo)，最終蔓延到了高端豪宅。而豪宅因為其價格本身接盤的人就少，當(dāng)二手房成交量不能繼續(xù)支撐豪宅價格，自然會引發(fā)原本的價格體系崩潰，上海豪宅市場便見頂了。

趙煜堃指出，上海豪宅市場的底色是個穩(wěn)健市場而非投機(jī)市場，但是輿論上受到各類媒體關(guān)注度很高，今年5~8月以炒高輿論為主，9月開始以炒低輿論為主。

“大家對于極端價格特別關(guān)注，畢竟人們有著天生的獵奇心理，就算沒有幾套，加上中介和自媒體炒作，在市場上會造成放大鏡效應(yīng)?！?/p>

趙煜堃表示，總價2000萬元以上高端住宅項目僅占到上海二手房總交易量1%，成交頻率相對低，普遍是一案一價，所以會存在部分漲幅異常高或降價幅度較大的個案，但不影響市場的整體趨勢。一直以來，總價300萬元以下的房產(chǎn)占上海交易總量的70%?？偭可隙赃€是低中總價成交占比較高。

上海的豪宅漲幅有一條基準(zhǔn)線，每年基本在25%~50%區(qū)間徘徊。短期部分房產(chǎn)價格出現(xiàn)下調(diào)也是市場的客觀現(xiàn)象，要么橫盤，要么適當(dāng)回調(diào)。

趙煜堃預(yù)計，在當(dāng)前穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期的政策下，各行各業(yè)的基本原則一定是穩(wěn)，高端住宅市場總趨勢不會低于14萬元/平方米的單價，最多回落到2021年時期的水平。對比去年，今年漲幅超過30%的豪宅，有可能出現(xiàn)價格回調(diào)，整體市場以平穩(wěn)為主。

高端住宅市場一直以來相對穩(wěn)定，疫情之后的市場火熱是因為需求積壓導(dǎo)致，現(xiàn)在的普遍降價是由于購買預(yù)期和資產(chǎn)配置等因素，導(dǎo)致了短期波動。但購買高端住宅的人群畢竟是少數(shù)，對整個二手房市場不會產(chǎn)生影響，在經(jīng)濟(jì)和疫情穩(wěn)定之后，高端住宅時間勢必也會回歸平穩(wěn)。

張波表示，上海樓市和經(jīng)濟(jì)一樣，比較有韌性，購房群體購買力持續(xù)有關(guān)，上海是房地產(chǎn)市場晴雨表，尤其是高端住宅層面具有風(fēng)向標(biāo)意義。高端住宅作為資產(chǎn)配置的手段短期內(nèi)是無法被替代的，依舊行得通。高端住宅依舊具有天然穩(wěn)定的特性，這是很多人看中的一點，哪怕逆勢環(huán)境下也是跌的最少的一種資產(chǎn)，其次，高端住宅雖然流動性差，但融資能力相對較好，銀行也更愿意接受這種資產(chǎn)作為抵押物。未來作為高凈值人群資產(chǎn)配置的重要組成部分，依舊不會改變。

（應(yīng)采訪者需要，文中王霞為化名）

編輯：徐妍

美編：華少

審讀：戴士潮

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