本次統(tǒng)計(jì)到的投資購(gòu)房量跌幅，是美國(guó)樓市自2008年金融危機(jī)以來最大的一次，過高的抵押貸款利率或是主因。

當(dāng)?shù)貢r(shí)間11月22日，美國(guó)知名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin發(fā)布報(bào)告稱，與去年同期相比，在高利率的驅(qū)使下，美國(guó)房地產(chǎn)投資者在2022年三季度購(gòu)買的房屋數(shù)量減少了30%。與此同時(shí)，11月美國(guó)房屋建筑商信心連續(xù)第11個(gè)月下降，跌至2012年6月以來的最低水平。

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但經(jīng)濟(jì)學(xué)家仍然認(rèn)為，即使在買家需求暴跌和房?jī)r(jià)下跌數(shù)月之后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也并未觸底。目前，美國(guó)平均30年期固定抵押貸款利率為6.61%，這是限制買家需求的主要因素。

買方市場(chǎng)到來

房地產(chǎn)投資熱度在2020年第二季度因疫情曾出現(xiàn)過短暫暴跌，除此之外，本次投資購(gòu)房量的跌幅是2008年金融危機(jī)以來最大的一次。同期，美國(guó)整體購(gòu)房量跌幅為27.4%。

另?yè)?jù)房地美數(shù)據(jù)，截至2022年11月17日當(dāng)周，美國(guó)平均30年期固定抵押貸款利率為6.61%，是截至2021年11月18日當(dāng)周設(shè)定的3.10%的兩倍多。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱，除非美聯(lián)儲(chǔ)放緩激進(jìn)加息政策，否則房貸利率不太有可能恢復(fù)到2020年至2021年的水平。今年以來，美聯(lián)儲(chǔ)已連續(xù)六次加息，最近4個(gè)月更是連續(xù)單次加息75 個(gè)基點(diǎn)。

Redfin高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Sheharyar Bokhari表示，投資者不太可能會(huì)很快成規(guī)模地重返市場(chǎng)，這種情況需要在“房?jī)r(jià)大幅下跌后才能實(shí)現(xiàn)”。

這也意味著，普通買家再也不必像去年那樣，與成群結(jié)隊(duì)拿著現(xiàn)金的投資者競(jìng)爭(zhēng)房屋，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了買方市場(chǎng)。

在2022年第一季度的高峰期，投資者約占美國(guó)所有購(gòu)房者的20%。此后，這一數(shù)字放緩至約17.5%，不過仍高于疫情前的標(biāo)準(zhǔn)。眼下市場(chǎng)遇冷階段，一些房產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)正在建構(gòu)數(shù)十億美元的資金池，以便在房貸利率下跌時(shí)能夠迅速購(gòu)買房屋。

“全美最大泡沫”

根據(jù)RE/MAX的報(bào)告，在全美區(qū)域性住房市場(chǎng)中，猶他州的房?jī)r(jià)下降幅度為全美最大。

猶他州的鹽湖城都會(huì)區(qū)是美國(guó)最大的住房市場(chǎng)之一，除房?jī)r(jià)外，該區(qū)域的各項(xiàng)指標(biāo)均引人注意，比如，庫(kù)存月供應(yīng)增幅在統(tǒng)計(jì)中名列前茅；房屋銷售下降幅度也排名第一，同比下降48.3%。10月份，都會(huì)區(qū)出現(xiàn)了903筆交易，低于一年前該地市場(chǎng)火熱時(shí)的1747筆。

拉斯維加斯位居第二，銷售量同比下降45.3%，從2021年10月的4005筆下降到今年 10月的1947筆。圣地亞哥排名第三，下降了42%。波特蘭下降了39.8%。鳳凰城下降39.3%。

猶他州、愛達(dá)荷州等其他西部州在2021年曾瘋漲過一波，這些區(qū)域也被視為“泡沫最大”的地區(qū)。隨著貸款利率從3個(gè)點(diǎn)攀升至6個(gè)點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇大幅調(diào)整，西部地區(qū)的市場(chǎng)較其他市場(chǎng)下跌得更快、更劇烈。馬克·贊迪認(rèn)為，這些地區(qū)的價(jià)格可能會(huì)下降多達(dá)20%。

市場(chǎng)等待觸底

投資遇冷，房?jī)r(jià)也在下跌。

根據(jù)達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)經(jīng)濟(jì)學(xué)家恩里克·馬丁內(nèi)斯-加西亞（Enrique Martínez-García）的預(yù)估，在未來一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將繼續(xù)放緩，預(yù)計(jì)某些區(qū)域的房?jī)r(jià)最多還將跌20%。

按照穆迪分析首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·贊迪（Mark Zandi）的說法，全美房屋價(jià)格將從高峰到低谷下跌約10%，并在2023年夏季觸底反彈。

房屋供給端目前也在萎縮，美國(guó)房屋開工量從9月份的149萬套放緩至上個(gè)月的143萬套。此外，許可證的數(shù)量（表明未來幾個(gè)月會(huì)建造多少房屋的數(shù)據(jù)）從去年12月創(chuàng)紀(jì)錄的190萬套大幅下降至153萬套。

萬神殿宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)（Pantheon Macroeconomics）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊恩·謝潑德森（Ian Shepherdson）表示，“對(duì)于房屋建筑商來說，好消息是觸底即將到來”。抵押貸款利率趨于見頂，這表明未來幾個(gè)月，購(gòu)房需求將趨于平緩，盡管還是會(huì)處于低迷的水平。另外，房屋開工和銷售將在明年初觸底，即使房?jī)r(jià)加速下跌。

近日，國(guó)際房地產(chǎn)公司RE/MAX調(diào)查了美國(guó)53個(gè)都會(huì)區(qū)，其在10月份的報(bào)告稱，全美房屋銷售總量環(huán)比下降了13.5%，同比下降了30.7%。報(bào)告還指出，待售房屋比一年前增加了36.8%，房屋上市后平均要35天才能售出。全國(guó)房屋銷售價(jià)格中位數(shù)從9月份的40萬美元下降0.3%至399000美元，是連續(xù)第三個(gè)月下跌。

記者 周秭沫

編輯 王哲希

責(zé)任編輯 孫霄

標(biāo)簽： 投資性購(gòu)房暴跌30％美國(guó)樓市觸底了嗎