圖片來源：征探君

剛剛因為債券成功展期而松了一口氣的富力，心又提到了嗓子眼。

(相關(guān)資料圖)

12月12日，有市場傳聞稱，富力集團聯(lián)席董事長張力因涉嫌行賄在倫敦被逮捕。針對外媒的負面報道，當(dāng)日晚間23:30，富力集團緊急回應(yīng)稱，張力因在中國宴請美國舊金山前公共事業(yè)部主管及為其提供酒店住宿而被指控涉嫌行賄，公司正針對此錯誤指控采取法律行動。

此外，針對“其在當(dāng)?shù)胤ㄔ褐Ц?500萬英鎊（約合人民幣1.29億元）的保釋金后才暫獲釋放”的傳聞，12月13日，富力地產(chǎn)（02777.HK）發(fā)布公告表示，公司知悉有媒體報道倫敦法院就與美國一宗有關(guān)Z&L Properties Inc.的待決案件向公司董事張力授出保釋。

“本公司澄清：其并無就保釋提供任何保證金、其于Z&L Properties Inc. (由張力及其關(guān)聯(lián)方擁有)并無權(quán)益及該案件將不會對本公司的業(yè)務(wù)及營運有任何重大不利影響?！备涣Φ禺a(chǎn)方面表示。

不過，資本市場對于富力的解釋并不買賬。截至12月13日收盤，富力地產(chǎn)報2.15港元/股，同比下跌11.52%。

真真假假、虛虛實實的傳聞背后，關(guān)于富力集團以及張力的海外投資也引發(fā)大眾的廣泛好奇。

01

海外資產(chǎn)版圖

富力地產(chǎn)2021年度報告顯示，目前，公司海外項目主要分布在澳大利亞、英國、馬來西亞和柬埔寨。

去年，富力地產(chǎn)在上述4個地方的銷售額分別為11.93億元、9.09億元、4.2億元和3.92億元。其中，位于澳大利亞和英國的項目銷售額分別同比增長175%和76%；位于馬來西亞和柬埔寨的項目業(yè)績并不理想，銷售額同比減少50%和26%。

富力地產(chǎn)還積極在海外囤地。財報顯示，截至2021年底，富力地產(chǎn)在海外的總建筑面積約為626.1萬平方米。值得一提的是，富力地產(chǎn)在華東地區(qū)的總建筑面積也才562.3萬平方米，在中南地區(qū)的總建筑面積約為655.5萬平方米，在西南地區(qū)的總建筑面積約為545萬平方米。富力地產(chǎn)在海外的項目面積趕得上在國內(nèi)一個大區(qū)的建筑面積。

此外，富力地產(chǎn)還在海外投資了柬埔寨金邊富力城、馬來西亞新山富力公主灣等不同形式的物業(yè)。另據(jù)富力地產(chǎn)官網(wǎng)消息，目前其在馬來西亞的新山富力廣場處于已開業(yè)狀態(tài)。據(jù)介紹，馬來西亞新山富力廣場毗鄰新山與新加坡的第一關(guān)口，擁有占地面積超過80萬平方英尺的三層零售空間。該處商業(yè)廣場的主要顧客是新山市民、新加坡人及國際旅客。

公開報道顯示，2015年8月，富力地產(chǎn)通過旗下子公司在美國加州圣荷西收購了一處名為555 Fulton的高端公寓項目，富力計劃興建兩棟高層住宅大樓。此后美國加州公共事業(yè)部被曝出腐敗案，555 Fulton項目涉及其中。

不過，按照富力官方說法，此次陷入風(fēng)波的Z&L Properties Inc.是由張力及其關(guān)聯(lián)方在海外的私人資產(chǎn)。

征探君在Z&L Properties.Inc官網(wǎng)看到，其目標(biāo)是“成為加州首屈一指的公寓開發(fā)商”。目前該公司旗下共有12個項目，價值超過20億美元。其中，牽涉到此次行賄案的舊金山555 Fulton項目正是其中的一個項目。

有意思的是，2017年1月，一篇美國EB-5硅谷銀塔公寓在深圳推介的文章出現(xiàn)在不少媒體上。根據(jù)當(dāng)時的推介信息顯示，該項目共募集約1億EB-5資金，項目已于2015年2月開工，預(yù)計2017年8月完工。且該項目“由張力親自簽署完工保證，保障投資人綠卡獲批集資金返款”。當(dāng)時放出來的照片上也顯示出“廣州富力”“掌門人親自掌舵”等信息進行宣傳。

據(jù)多家媒體報道，美國舊金山硅谷銀塔項目就是555 Fulton項目被推介到國內(nèi)的名字，不過，征探君未能從官方渠道得到印證。

02

“不聽別人意見”的老板

白手起家創(chuàng)立富力集團、海外瘋狂置業(yè)投資、卷入“行賄”風(fēng)波……張力也算得上是地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)云人物。

張力于1953年出生于廣東廣州，祖籍位于廣州市珠江村。1993年，張力決定正式投資房地產(chǎn)界。這時的他從原來任職的廣州市天河區(qū)政府出來已經(jīng)5年，主要從事裝修和工程設(shè)計。

1993年，張力力邀來自香港的李思廉合資組建了廣州天力地產(chǎn)集團有限公司，共投資2000萬元，雙方各占50%股權(quán)，這也就是后來富力地產(chǎn)的前身。

此后，公務(wù)員出身、性格外向直率的張力主管項目開發(fā)和工程管理，畢業(yè)于香港中文大學(xué)數(shù)學(xué)系、從事過證券分析工作的李思廉則主管公司財務(wù)和市場營銷。

明確的分工之下，雙方在各自領(lǐng)域有著絕對的話語權(quán)。張力曾在接受媒體采訪時舉例表示：“像買地，李先生從來不理，我一個人說了算。我也不搞那些前期調(diào)研、市場分析，這塊地能不能買，我只要去看一眼，心里算算，大概用1個小時就可以斷定這塊地要或者不要。我從不想聽別人的意見，別人提了也白提?！?/p>

不想聽別人意見的張力，在投資領(lǐng)域殺伐果斷。1994年，張力拿下沒人敢買的一家外遷化工廠的地皮，為富力后來的發(fā)展贏得了第一桶金；2002年，富力集團以31.59億元的天價競得北京廣渠門外一幅48.78公頃的地塊，當(dāng)時與之競爭的是商地置業(yè)、華潤（北京）置地、SOHO中國有限公司3家京城實力派公司。敢于從潘石屹處“虎口奪食”，讓富力集團迅速在北京站穩(wěn)了腳跟。而后，張力更是放開手腳在全國搶地。

不過，殺伐果斷的張力并不總能創(chuàng)造奇跡。開啟全國擴張之后，饒是有李思廉在資金運作方面的強大能力，富力集團的資金鏈也開始逐漸緊繃。

2008年，富力一度被列為處境最危險的房地產(chǎn)企業(yè)之一?！吨袊髽I(yè)家》在2009年1月的一篇文章中如此表述：“高達88億元的未付地價款和上百億元銀行貸款，資產(chǎn)負債率高達139%，富力地產(chǎn)2008年數(shù)度傳出資金鏈斷裂的傳言……”

后來，幸運度過“破產(chǎn)危機”的富力經(jīng)歷了3年業(yè)績遲緩期。而后，不甘落后的張力和李思廉再度加入了高速擴張的房企隊伍。2017年，富力以199.06億元從王健林手中收購了萬達旗下的77家酒店資產(chǎn)包，一時風(fēng)光無限。

只是在經(jīng)歷了幾年的狂歡之后，近兩年來，新一輪的地產(chǎn)寒冬再度襲來，而這次調(diào)整對行業(yè)的影響程度，幾乎超過了所有人的想象。

03

境內(nèi)外債務(wù)展期

就在張力陷入“涉嫌行賄”風(fēng)波不久前，富力剛剛因為債券展期成功而松了一口氣。

11月10日，富力地產(chǎn)在上海證券交易所發(fā)布關(guān)于公司債券停牌進展的公告。富力地產(chǎn)方面表示，公司在今年9月8日就停牌債券整體展期事項召開了債券持有人會議，審議的正是關(guān)于調(diào)整停牌債券兌付方案和增加增信保障措施的議案。

9月22日，上述8筆停牌債券的展期議案均獲得債券持有人會議表決通過。整體展期后，上述8筆公司債券的加權(quán)平均到期期限從約4個月成功延長到了3年以上。

與此同時，公司按照展期約定，向每個持有公司停牌債券的證券賬戶兌付不超過2000張（含）債券的本息。其中，“19富力01”在兌付工作后債券余額為零，已按規(guī)定從上海證券交易所提前摘牌。

征探君查閱《富力地產(chǎn)2022年公司債券中期報告》，上述8筆債券均在2022年底或者2023年上半年到期。截至今年6月底，上述8筆債券余額高達136.65億元。

更令人吃驚的是，截至今年6月底，富力地產(chǎn)發(fā)行人口徑的有息債務(wù)余額竟然高達1262.45億元。其中一年以內(nèi)的有息債務(wù)合計749.33億元，占比超過一半。

而當(dāng)時富力地產(chǎn)雖然有153.2億元的賬面貨幣資金，但其中132.96億元都是受限金額，實際上能夠動用的貨幣資金只有20.24億元。

如今，8筆債券整體展期，這無疑凸顯出李思廉在資本運作方面的能力。而就在今年7月，富力地產(chǎn)10只境外債券也成功完成了整體展期。

盡管順利展期，境內(nèi)境外債券的償還也只是時間問題。在資本市場“長袖善舞”的李思廉和張力，迫切需要通過項目銷售進行回款。

富力地產(chǎn)最新發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，2022年1-10月，富力地產(chǎn)總的銷售收入約為人民幣352.2億元，銷售面積約為259.92萬平方米；去年同期，富力地產(chǎn)總的銷售收入約為1038.7億元，銷售面積約為804.8萬平方米，中間的差距顯然不是一星半點。

而在克而瑞日前發(fā)布的2022年1-11月銷售排行榜上，富力地產(chǎn)已經(jīng)掉到了第55位，較去年同期下滑了29個名次。

04

虧本賣資產(chǎn)籌錢

事實上，近年來，為了能夠“活下來”，富力早就由之前財大氣粗的“買買買”變成了卑躬屈膝的“賣賣賣”。

今年9月5日，富力地產(chǎn)公告稱，公司間接全資附屬公司廣州兆晞投資有限公司（賣方）與北京英協(xié)置業(yè)投資有限公司（買方）及廣州富京酒店管理有限公司（目標(biāo)集團，以下簡稱“富京酒店公司”）簽訂協(xié)議，以5.5億元出售富京酒店公司100%股權(quán)。而富京酒店公司主要持有的資產(chǎn)就是北京萬達嘉華酒店管理有限公司。

值得一提的是，北京萬達嘉華酒店正是富力在2017年從大連萬達集團手中收購的酒店資產(chǎn)包中的一個。

富力地產(chǎn)方面表示，預(yù)計這次出售將錄得虧損653.7萬元。公司擬將出售事項所得款項凈額用于償還集團債務(wù)。

即便虧損也要堅持賣酒店還債，足以說明富力集團所面臨的財務(wù)窘境。而另一方面，王健林留下的資產(chǎn)雖然劃算，但消化起來也并不容易。

除了出售酒店，今年3月，富力地產(chǎn)公告稱，將以9570.26萬英鎊（約合9.77億港元）出售其英國倫敦房地產(chǎn)項目。富力地產(chǎn)表示，預(yù)計這次出售錄得虧損約為6884.5萬英鎊（相當(dāng)于7.03億港元）。虧損程度之大，著實令人吃驚。

根據(jù)公告，富力地產(chǎn)董事會擬將出售所得款項凈額用于償還公司債務(wù)及用作集團的一般營運資金。

而再往前推，去年12月，富力地產(chǎn)在港交所公告，擬向黑石集團聯(lián)屬的基金附屬公司出售廣州國際機場富力綜合物流園30%權(quán)益；當(dāng)年9月，碧桂園服務(wù)以不超過100億元的代價收購富力物業(yè)集團有限公司全資子公司富良全球100%股權(quán)。

值得一提的是，彼時的富力物業(yè)已經(jīng)跟富力地產(chǎn)沒有實質(zhì)性股權(quán)關(guān)系，其背后的實際控制人李思廉、張力分別持股46.48%。賣掉富力物業(yè)后，富力地產(chǎn)隨即宣布，李思廉和張力自掏腰包，為富力提供合計80億港元的無息財務(wù)支持。這也能夠看出，富力是真的缺錢。

然而，不斷賣賣賣依然沒有徹底拯救富力。今年8月，富力地產(chǎn)2021年度報告姍姍來遲。在這份年報中，富力地產(chǎn)也披露了當(dāng)時的財務(wù)狀況——截至2021年12月31日，由于集團無力償還，本金總額為298.83億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。此外，集團因各種原因遭到多方起訴。

現(xiàn)在來看，不少此前傳出“爆雷”消息的企業(yè)都在紛紛自救，張力“被控行賄”傳聞再度給這家老牌房企的發(fā)展蒙上一層陰影。想要重回高光時刻，李思廉和張力真的要小心翼翼，富力也再經(jīng)不起大的折騰了。

“我曾難自拔于世界之大，也沉溺于其中夢話。不得真假，不做掙扎，不懼笑話……”在經(jīng)歷了繁盛時期的甜蜜之后，房地產(chǎn)企業(yè)家們或許要收起開始的貪婪，踏實賣房了。

作者?| 張玉

來源?|?征探財經(jīng)（ID:teccj6)

END

標(biāo)簽： 張力被控行賄 富力海外資產(chǎn)版圖魅影閃現(xiàn) 富力地產(chǎn)