文 本報(bào)記者 楊讓晨 張家振

“樓市政策調(diào)整的利好在2022年12月底就要結(jié)束了?！币晃晃錆h市東西湖區(qū)某樓盤的銷售人員日前告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，項(xiàng)目正在推出精選特價(jià)房活動(dòng)，并且已售出多套特價(jià)房。據(jù)其提供的特價(jià)房源表，面積約為110平方米的房源均價(jià)已降至約8200元/平方米，總價(jià)約90萬元，較此前售價(jià)下調(diào)了10萬元左右。

在政策優(yōu)化調(diào)整、房企降價(jià)促銷等利好刺激下，武漢樓市在2022年底迎來了一波翹尾改善行情。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年第51周（12月13日～20日）武漢市共成交新建商品住房2788套，環(huán)比上漲21.43%，而此前的第50周（12月5日～12日），新房成交量同樣增長明顯，環(huán)比上漲97.08%。

(相關(guān)資料圖)

這得益于“第39屆武漢市房交會(huì)”（以下簡(jiǎn)稱“武漢房交會(huì)”）期間推出的優(yōu)惠促銷活動(dòng)及配套利好政策。據(jù)了解，本屆武漢房交會(huì)吸引了武漢全市204家房企、210個(gè)主要在售樓盤的5.8萬套優(yōu)質(zhì)房源供市民挑選。

武漢市同時(shí)宣布，在武漢房交會(huì)期間，政府將對(duì)參展項(xiàng)目成交房源的購房人給予獎(jiǎng)補(bǔ)，給予家電家具數(shù)字消費(fèi)券或購房貸款貼息數(shù)字消費(fèi)券，以及通過提供住宅專項(xiàng)維修資金獎(jiǎng)補(bǔ)等方式降低購房人負(fù)擔(dān)，支持剛性和改善性需求。

中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國政在接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)于有自住需求的購房者而言，最近一段時(shí)間無疑是購房、換房的好時(shí)機(jī)。“2022年，武漢市多次出臺(tái)較為寬松的利好政策，例如二套房貸款利率、首付比例等皆有所降低。同時(shí)，在武漢房交會(huì)期間，武漢市二環(huán)外限購政策也已‘解禁’，對(duì)有改善性住房需求的家庭而言，窗口期效應(yīng)或?qū)⒏用黠@。”

動(dòng)態(tài)優(yōu)化調(diào)整政策

2022年底，武漢樓市再度迎來了更為寬松的動(dòng)態(tài)優(yōu)化調(diào)整政策。

“最近這段時(shí)間都賣得比較好。”位于武漢市武昌區(qū)的福星惠譽(yù)某樓盤銷售人員向記者表示，盡管項(xiàng)目所在區(qū)域仍然限購，但已經(jīng)售出了多套特價(jià)房?！白罱?，項(xiàng)目推出了清盤特價(jià)房，每種戶型都有幾套特價(jià)房源，130平方米左右的戶型總價(jià)相比之前下降幅度超過30萬元，在售房源總價(jià)430萬元左右。目前，1號(hào)樓是最后一棟還剩有特價(jià)房源的樓棟，之前推出的特價(jià)房源都已賣完了?！?/p>

位于武漢市東西湖區(qū)的新城桃李郡銷售人員也告訴記者，最近項(xiàng)目推出的優(yōu)惠活動(dòng)力度較大，均價(jià)最低僅為8400元/平方米左右，同時(shí)也不受限購政策約束。

此外，位于東湖高新區(qū)的旭輝千山凌云銷售人員也表示，項(xiàng)目在2022年底推出的優(yōu)惠折扣力度不小，部分戶型僅剩少量房源在售。

在業(yè)內(nèi)人士看來，武漢樓市近期反彈趨勢(shì)明顯或與日前舉辦的武漢房交會(huì)有一定關(guān)系。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，武漢房交會(huì)于2022年12月8日正式開幕，效果立竿見影。在12月9日～21日短短的12天時(shí)間里，武漢市商品住房成交量就達(dá)到了5781套，相較之下，12月1日～8日的成交量僅為1467套。

這不僅源于武漢房交會(huì)提供了諸多優(yōu)質(zhì)房源，還得益于武漢市相關(guān)部門出臺(tái)了一系列配套利好政策。資料顯示，在本屆武漢房交會(huì)期間，武漢市在延續(xù)之前多孩家庭增加購房指標(biāo)、親屬投靠購房、金融信貸支持以及住房換購?fù)硕惖壤谜呋A(chǔ)上，還動(dòng)態(tài)調(diào)整了全市住房限購范圍，將二環(huán)外的區(qū)域限購政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，同時(shí)優(yōu)化購房資格辦理方式、全面推行二手房“帶押過戶”以及武漢房交會(huì)購房優(yōu)惠等政策，進(jìn)一步釋放利好。

李國政告訴記者，本屆武漢房交會(huì)及其配套政策提振樓市信心的效果顯著。“2022年5月以來，武漢市就頻繁優(yōu)化調(diào)整樓市政策，試圖為樓市松綁，但收效甚微，武漢市商品住房2022年11月的成交量僅為5801套。而武漢房交會(huì)開幕以來的成交量明顯上升，提振作用顯著。”

中指研究院方面也分析認(rèn)為，武漢市適時(shí)推出武漢房交會(huì)，并在此期間階段性調(diào)整購房政策，鼓勵(lì)房企結(jié)合自身實(shí)際情況調(diào)整營銷策略，有利于促進(jìn)觀望需求人群及時(shí)入市，帶動(dòng)武漢樓市企穩(wěn)復(fù)蘇。

“小步快跑”成新常態(tài)

事實(shí)上，武漢樓市政策在2022年一直朝著更為寬松和因地制宜的方向“小步快跑”。

資料顯示，除本屆武漢房交會(huì)期間出臺(tái)的配套政策外，武漢市2022年以來已多次優(yōu)化調(diào)整樓市政策。當(dāng)年5月，武漢市宣布包括江夏區(qū)、東西湖區(qū)、武漢經(jīng)開區(qū)和黃陂區(qū)在內(nèi)的四大遠(yuǎn)城區(qū)全部解除限購，同時(shí)宣布對(duì)父母至武漢投靠子女或子女來武漢投靠父母的本市戶籍居民家庭，且在武漢市已有兩套住房的，在限購區(qū)域可新購買一套住房。

此外，對(duì)符合國家生育政策生育二孩或三孩的武漢市戶籍居民家庭，且在武漢市已有兩套住房的，在限購區(qū)域可新購買一套住房；對(duì)限購區(qū)域內(nèi)首次購買普通住房的非武漢市戶籍居民家庭，在武漢市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅年限由兩年調(diào)整為一年。

除縮小限購區(qū)域范圍、擴(kuò)大購房群體等政策外，武漢市的購房利率也連續(xù)下調(diào)。此外，二手房“帶押過戶”等政策也開始逐步推廣。

李國政分析認(rèn)為，賦予地方政府更大的調(diào)控自主權(quán)使得當(dāng)?shù)卦跇鞘姓{(diào)控方面更加謹(jǐn)小慎微，通過“小步快跑”的方式不斷試探政策寬松的邊際臨界點(diǎn)。

不過，從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境看，僅依靠市場(chǎng)的力量或難以真正推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，還需要政策進(jìn)一步助力。李國政進(jìn)一步表示：“類似武漢市在此次房交會(huì)期間推出的‘月度新政’預(yù)計(jì)不會(huì)延續(xù)太久，但商業(yè)貸款利率、二套房首付以及限購區(qū)域等政策在2023年可能還會(huì)延續(xù)動(dòng)態(tài)調(diào)整趨勢(shì)?！?/p>

克而瑞方面也分析認(rèn)為，武漢市在未來一段時(shí)間內(nèi)或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整樓市政策。“不管是出于響應(yīng)中央釋放的空前信號(hào)跟進(jìn)必要的配套政策，還是結(jié)合武漢樓市當(dāng)前所面臨的壓力‘因城施策’，都預(yù)示著武漢市大概率會(huì)跟進(jìn)更高、更深層級(jí)的需求端刺激政策，階段性釋放合理的剛性和改善性置業(yè)需求，對(duì)沖波動(dòng)下行的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。”

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在業(yè)內(nèi)人士看來，武漢市在2022年底再度階段性優(yōu)化調(diào)整樓市政策，或?qū)⑦M(jìn)一步滿足購房群體中的自住需求。

中指研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年11月，武漢市住宅新增供應(yīng)89.4萬平方米，環(huán)比增長72%；但成交量數(shù)據(jù)已連續(xù)下降4個(gè)月，11月的成交量僅為64.92萬平方米，呈明顯的供大于求趨勢(shì)，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。

同時(shí)，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化也較為明顯。具體來看，主城區(qū)依舊是成交的主力區(qū)域，銷售套數(shù)占比62%。在2022年5月調(diào)整限購政策的四大遠(yuǎn)城區(qū)中，黃陂區(qū)銷量占比最高，達(dá)到了517套。

而在去化率方面，2022年11月僅有位于江岸區(qū)的武漢天地云廷三期加推售罄，位于東西湖區(qū)的萬科翠湖隱秀、武昌區(qū)的福星惠譽(yù)月亮灣壹號(hào)、漢陽區(qū)的城投融創(chuàng)國博城開盤去化率在5成以上。其他眾多項(xiàng)目的開盤去化率低于50%，其中有9個(gè)項(xiàng)目不足兩成。

在李國政看來，在多次優(yōu)化調(diào)整樓市政策的情況下，武漢樓市仍舉步維艱，背后主要有兩大原因：一是，目前房地產(chǎn)發(fā)展模式本身存在一定問題，出險(xiǎn)爆雷房企增加，影響了行業(yè)發(fā)展信心，導(dǎo)致購房者觀望情緒濃厚；二是，受疫情等外部因素影響，市民的購買力和消費(fèi)意愿有所降低。

不過，隨著武漢房交會(huì)開幕及配套政策落地，購房者的觀望情緒或?qū)⒌玫骄徑狻＠顕嬖V記者，武漢市推出的多重優(yōu)化政策利好自住需求，特別是有改善置換需求的購房者?！澳壳?，武漢市二套房首付比例和房貸利率均已降低，部分較為熱門的區(qū)域也階段性解除了限購，對(duì)于有換房需求的家庭而言，窗口期效應(yīng)更為明顯，原本受限購等政策影響只能購買遠(yuǎn)城區(qū)住房的購房者可以不斷走進(jìn)中心城區(qū)地段，購買更加心儀的房源?！?/p>

這種趨勢(shì)也在武漢樓市最新成交量數(shù)據(jù)中得以體現(xiàn)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年12月第2周（12月12日～18日），武漢市商品住房成交面積達(dá)到32.23萬平方米，較上周環(huán)比增加22%。其中，江岸區(qū)、東湖高新區(qū)、漢陽區(qū)成交量位列中心城區(qū)前三名，分別成交559套、337套和245套。

不過，克而瑞方面也分析認(rèn)為，武漢樓市短期內(nèi)下行的預(yù)期仍較難扭轉(zhuǎn)?！澳壳?，武漢樓市政策拐點(diǎn)或已出現(xiàn)，現(xiàn)已出臺(tái)的上下兩級(jí)政策相輔相成，所形成的疊加效應(yīng)或逐步顯效，然而市場(chǎng)拐點(diǎn)尚未顯現(xiàn)，置業(yè)信心和能力仍需時(shí)日恢復(fù)。”

標(biāo)簽： 武漢樓市迎年底大促 自住改善需求人群或?qū)⒓铀偃胧?/span>