“提前還房貸之所以能頻繁登上熱搜，并不是說很多人突然有錢了，而是因?yàn)檎麄€(gè)市場的傾向性變化。當(dāng)前，整個(gè)資本市場正處于一個(gè)內(nèi)容極度匱乏的狀態(tài)，沒有好的投資標(biāo)的，于是，很多人將手里的錢用來提前還貸?！?/p>

【資料圖】

作者/芳華

很多學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)前，壓在中國經(jīng)濟(jì)頭上的三座大山分別是：疫情、中美關(guān)系、房地產(chǎn)，現(xiàn)在，隨著疫情管控發(fā)生了重大的變化后，作為其中一座大山的疫情，已隨著2022年就這么悄然的翻片了。

隨著疫情防控政策逐步優(yōu)化和放開，2023年中國經(jīng)濟(jì)增長的前景也變得更加明朗樂觀。結(jié)合最近高層在不同場合的講話及各種政策的出臺(tái)，很多市場機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，新的一年，房地產(chǎn)業(yè)有望獲得全面恢復(fù)和發(fā)展。

然而，我們從貫穿了整個(gè)2022年，甚至在2023年的春節(jié)還屢上熱搜的“提前還貸潮”中，看到了很多人對于房地產(chǎn)業(yè)的憂慮。一是對房地產(chǎn)未來并不那么看好；二是對未來收入并不那么樂觀；三是對未來投資收益率的預(yù)期降低。

01

堅(jiān)定的LPR背后是對樓市的悲觀

12月20日，央媽公布了12月的LPR報(bào)價(jià)，1年期還是3.65%，5年期以上還是4.3%，這讓很多期待利率下調(diào)的人撲了個(gè)空。對于手里捏著存量房貸的人來說，也折損了一個(gè)利好消息。

在疫情蔓延的三年中，很多人的收入都受到了不同程度的影響，房貸斷供的情況也層出不窮，盡管有銀行給出了延期還款的方案，但如果僅僅靠政策的幫助，效果也不會(huì)太明顯，因?yàn)槠谙薜搅?，還是要拿出錢來還房貸。

2022年，當(dāng)很多城市的房價(jià)還在磨磨蹭蹭不敢降的時(shí)候，房貸利率早就縱深一躍，跳進(jìn)了谷底——2022年12月，全國首二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行，首套房主流利率平均為4.09%，二套利率平均為4.91%，雙雙創(chuàng)下了歷史新低。

在樓市不怎么景氣的這兩年中，房貸利率一直在下調(diào)，截至2022年12月，已經(jīng)降到了有史以來的新低。房貸利率之所以大跳水，主要原因也是因?yàn)槭袌鱿滦?，而且從現(xiàn)階段的形勢來看，樓市怕是很難在短期內(nèi)回暖。

在對房地產(chǎn)長期趨勢看淡的情況下，提前還貸就意味著減少了長期的支出，雖然這是無奈之舉，但在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，也是比較權(quán)衡利弊得失后的理智做法。

02

提前還貸背后有啥更深層的原因？

2022年第二季度，央行組織的城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶狀況調(diào)查問卷顯示，收入感受指數(shù)、對于未來的收入信心指數(shù)都低于50%。低于50%，也就意味著現(xiàn)有的收入在減少，未來預(yù)期也在下滑。其中，收入信心指數(shù)更是比2020年初更低，只有45.7%。

在消費(fèi)方面，由于預(yù)期收入的下滑，大家也表現(xiàn)出降低消費(fèi)、增加儲(chǔ)蓄的意愿。2022年的前兩個(gè)季度，有超過五成受訪者選擇將可分配收入劃歸“更多儲(chǔ)蓄”，而且這個(gè)比例還在上升。2022年7月，央行最新數(shù)據(jù)顯示，上半年人民幣存款增加18.82萬億元，同比多增4.77萬億元。

從以上數(shù)據(jù)不難看出，無論是信心、收入指數(shù)和消費(fèi)意愿都有降低的趨勢，但有一個(gè)數(shù)據(jù)是升高的——數(shù)據(jù)顯示，最近幾年，35歲以下的年輕人，每月儲(chǔ)蓄平均占收入的比例從20%左右提高到25%。甚至有調(diào)查顯示，2021年，高達(dá)76%的35歲以下受訪者表示愿意增加應(yīng)急投資/儲(chǔ)蓄的金額。

央行最新公布的2022年全年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，人民幣存款數(shù)據(jù)以全年新增26.26萬億的數(shù)額，創(chuàng)下歷史年度新增存款的新高。其中，住戶存款增加17.84萬億元，成為存款多增的主要來源。與2021年的9.9萬億相比，2022年的新增存款高出近8億，不是一個(gè)小數(shù)目。

居民儲(chǔ)蓄增速加快，一個(gè)最重要的原因就是居民的消費(fèi)動(dòng)力不強(qiáng)、消費(fèi)顧慮增多、以及理財(cái)投資收入風(fēng)險(xiǎn)增大有關(guān)。于是，提前還房貸，就成了普通人在“相對不穩(wěn)定”的大環(huán)境下，能抓住的一個(gè)相對穩(wěn)妥的選項(xiàng)。

03

不是每個(gè)人都適合加入提前還貸大潮

雖然提前還貸是可行的，但提前還貸劃算與否，還要衡量自己的貸款償還方式、剩余年限、和房貸利率。

選擇哪種方式更省錢，也是關(guān)鍵。目前房貸主要有兩種還款方式：

等額本金：這種還款方式是將本金平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。特點(diǎn)是總利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。

等額本息：這種還款方式是借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。特點(diǎn)是，每月的還款額相同，也就是說本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減。

兩種方式聽起來繁鎖，我們在選擇時(shí)只要掌握一個(gè)原則，那就是“本金還得越多，利息就越省”就夠了。

如果單從節(jié)省利息角度來講，肯定是縮短貸款期限更劃算，因?yàn)榻杩钊说倪€款周期加快，要還的利息就會(huì)減少。借款人若是對當(dāng)前月供沒有太大的還款壓力，只想盡快還清房貸的話，那就可以選擇縮短還款年限。

如果選擇了減少月供的話，那么每個(gè)月的還款壓力就會(huì)減輕，當(dāng)然，利息也會(huì)有所減少，但是可能比縮短還款年限減的利息要少一些。如果自己覺得當(dāng)前每月的還款壓力比較大的話，那就可以選擇減少每月月供的方式。

如果要單純從把自己的利益最大化的角度來看的話，是否要提前還款還需要考慮兩個(gè)方面，一是等額本金或是等額本息的方式，二是已經(jīng)還款多長時(shí)間了，一般來說，分為以下兩種情況：

等額本金還款期已過1/3。當(dāng)還款期超過1/3時(shí)，借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大，提前還款意義不大。

等額本息還款已過1/2。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，這時(shí)再考慮提前還款，基本就沒啥意思了，不如留在手里錢生錢。

最后，還有一點(diǎn)也尤為重要，那就是，如果是在很早之前，或者近期利率低點(diǎn)上車的，提前還貸的意義也不大。

標(biāo)簽： 在屢上熱搜的提前還貸潮里隱含著還款人的憂慮 房貸利率