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“2023年春節(jié)”為疫情放開后的首個春節(jié)小長假，“回家過年”成為今年春節(jié)的主題，因此今年多數一二線城市春節(jié)期間呈現(xiàn)出人口外流的特點，但相比去年多地在疫情管控下渡過春節(jié)，今年春節(jié)期間，本地客流流動性好轉。從樓市表現(xiàn)來看，由于市場仍處于下行調整階段，各地樓盤以順銷為主，并未進行大規(guī)模加推，且折扣力度基本延續(xù)前期優(yōu)惠，樓市熱度較春節(jié)前有明顯降溫，區(qū)域分化仍是各地樓市主流特征。

(資料圖片)

根據中指數據，2023年春節(jié)期間（1月21日-1月27日），代表城市新房成交規(guī)模保持低位，較去年春節(jié)假期下降約21%，恢復至疫情前春節(jié)（2019年）的75%，僅部分城市在去年同期低基數下同比出現(xiàn)增長。此外，從中指各地分析師調研的數據來看，多個重點城市項目平均到訪量相比于去年春節(jié)有所提升，如北京、杭州、成都、西安等城市，但購房者多保持觀望，實際成交普遍相對較少。

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2023春節(jié)樓市表現(xiàn)平淡，小陽春還會出現(xiàn)嗎？

住建部：2023年房地產工作這么干！

中指丨2022年中國房地產政策盤點

中國房地產市場月報2022年12月

2022年1-12月中國物業(yè)服務企業(yè)新增合約面積TOP50

表：2023年春節(jié)假期（1.21-1.27）代表城市新建商品住宅成交情況

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

▌典型城市

北京：

2023年春節(jié)假期，北京大部分樓盤春節(jié)“不打烊”，持續(xù)發(fā)力營銷，樓市整體活躍度較去年春節(jié)略有提升，但受春節(jié)離京返鄉(xiāng)影響，春節(jié)期間售樓處整體到訪量、市場活躍度明顯不及1月前兩周，調研項目平均到訪量30-40組。市場延續(xù)分化特征，海淀、朝陽、豐臺、順義、昌平南區(qū)域項目表現(xiàn)相對較好。營銷活動方面，北京多個樓盤推出特價房、限時一口價、總價立減等優(yōu)惠措施，但優(yōu)惠力度與節(jié)前變化不大。整體來看，春節(jié)期間新房市場熱度較節(jié)前回落，但到訪情況好于去年春節(jié)，預計節(jié)后隨著市場預期轉好，北京市場有望保持穩(wěn)步復蘇節(jié)奏。

上海：

春節(jié)期間整體市場較節(jié)前有所降溫。春節(jié)期間監(jiān)測到有超過40個項目售樓處“不打烊”，但與北京類似，由于返鄉(xiāng)人群較多，售樓處看房客戶相對較少。春節(jié)期間無項目新開盤，五大新新城項目到訪及認購熱情相對較高，招商虹橋璀璨時代、中鐵虹橋逸都及蟠龍府二期均已觸發(fā)積分，前灘格力海德壹號認購人數近4倍，假期后新一批次新房入市后，市場熱度有望恢復。

廣州：

春節(jié)期間多個樓盤推出新春優(yōu)惠活動，主要以特惠單位、購房送新春大禮包、成交送家電、到訪抽紅包等營銷活動為主。但由于今年春節(jié)期間出游及返鄉(xiāng)客戶較多，案場到訪客戶大幅減少，市場活躍度一般，實際成交并不理想，多個項目春節(jié)認購不足10套。相比去年春節(jié)及12月份到訪及成交均有所下降，個別樓盤成交好于1月前兩周。市區(qū)樓盤及改善型產品表現(xiàn)要好于外圍區(qū)域。

成都：

春節(jié)期間成都市場整體熱度不高，到訪量較節(jié)前普遍下滑，僅部分高性價比項目到訪量有所提升，調研項目平均到訪量約50組。市場觀望情緒仍然較重，一是經濟好轉預期尚待建立，購房動作仍較為謹慎；二是春節(jié)成都人歷來有外出習慣，“離鄉(xiāng)”潮比“返鄉(xiāng)”潮表現(xiàn)得更明顯；三是成都房貸利率仍處全國高位，購房者對于利率下降仍抱期待。春節(jié)期間新開盤或加推項目不多，基本為老項目順銷，成都整體折扣力度有限，如抵扣2萬或1%優(yōu)惠，最大力度為3%優(yōu)惠，對到訪、認購促進并不十分明顯。從區(qū)域上看，二圈層熱點區(qū)域個別高性價比項目表現(xiàn)出較高的熱度，一圈層項目普遍到訪量下滑。

杭州：

疫情放開后，杭州整體市場活躍度優(yōu)于前兩年春節(jié)，有一定的人流量（受疫情影響，前兩年春節(jié)杭州售樓處基本停擺），調研項目平均到訪量20組左右，個別項目可達50組，但市場活躍度遠低于春節(jié)前，基本無認購。一方面，春節(jié)期間大部分客戶忙于過年，置業(yè)意愿不高；另一方面，春節(jié)期間市區(qū)盤基本無房源在售；在售的項目多為前期去化不佳的郊區(qū)續(xù)銷項目，但郊區(qū)客戶當前信心仍未完全恢復，多處于猶豫觀望狀態(tài)。多家房企推出春節(jié)“不打烊”活動，保利浙江、華潤置地華東區(qū)域公司活動力度較大，特價房、老帶新優(yōu)惠返現(xiàn)等營銷活動產生一定效果。

蘇州：

春節(jié)期間到訪量較去年春節(jié)有所提高，市場依舊是新區(qū)、園區(qū)及昆山核心區(qū)板塊活躍度高，且大部分項目無折扣優(yōu)惠；張家港、常熟、相城等項目有一定折扣優(yōu)惠，但力度較12月力度有所縮減。盡管蘇州政策不斷改善，但當前居民收入預期弱、購房觀望情緒尚未大幅轉變，多數調研項目認購在5套及以下。

南京：

春節(jié)期間，熱門項目的售樓處客流量較好，基本實現(xiàn)滿座狀態(tài)。新房供應以續(xù)銷為主，部分項目節(jié)前平推入市，多個售樓處組織春節(jié)相關的民俗活動吸引客戶。但大多購房者觀望情緒較重，僅部分購房者趁著春節(jié)優(yōu)惠敲定房源。

青島：

項目到訪量相比節(jié)前有所增加，但除主城區(qū)的改善類產品去化相對較好外，整體表現(xiàn)一般。非核心區(qū)項目繼續(xù)加大折扣優(yōu)惠力度，部分房企推出首付分期、送物業(yè)費、折扣優(yōu)惠、年貨卡、優(yōu)惠券等多重促銷措施，但效果仍不明顯，到訪量、認購量較少，市場分化現(xiàn)象仍較嚴重。

西安：

2023年春節(jié)期間，西安樓市多數采取“不打烊”方式吸引返鄉(xiāng)購房者，也推出特惠房源、認購99折等形式優(yōu)惠。各大開發(fā)商在春節(jié)前一周左右取得預售許可，920套房源開展登記，但全部平銷。相比海量游客，西安返鄉(xiāng)置業(yè)者數量少，高價值板塊、高總價項目關注度相對較高，部分調研項目到訪量達50-70組，整體市場表現(xiàn)較以往春節(jié)“休眠狀態(tài)”有所好轉。

武漢：

2023年春節(jié)期間武漢住宅成交僅65套，同比大幅下降，市場成交表現(xiàn)較差。2022年12月武漢市在房交會及利好政策帶動下，成交創(chuàng)2022年月度新高，進入2023年1月，雖然購房補貼政策延續(xù)到1月10日，但市場成交疲軟，1月上半月成交4521套，春節(jié)期間成交進一步下滑，市場恢復動力不足。此外，春節(jié)期間，多數企業(yè)和項目延續(xù)之前的購房優(yōu)惠，并未加大優(yōu)惠力度，營銷中心到訪量一般，部分項目達到30組，客戶觀望情緒較為濃厚，成交量偏低。

天津：

春節(jié)期間，天津多數項目“不打烊”，推售仍以順銷為主，鮮有樓盤開盤加推，營銷活動品類及宣傳力度不及2022年12月。個別房企有特價房源傳統(tǒng)營銷活動推廣，多數房企受市場影響，活動力度銳減，整體的春節(jié)購房氛圍感較弱。疫情放開以來的首個春節(jié)，部分人群返鄉(xiāng)過節(jié)，購房需求延后。目前購房人群的預期仍在修復階段，調研項目到訪量多在20-30組，且春節(jié)期間多數項目并無較大優(yōu)惠活動，多因素疊加導致市場低溫運行，大部分項目去化較差，不及2022年末及2023年初，但整體仍好于去年春節(jié)。

佛山：

春節(jié)期間，多個售樓處仍積極加大優(yōu)惠力度，如推出特惠房源、一口價包裝、萬元購房大禮包、無理由30天退房、贈送家電等措施促進項目去化，疊加政策顯效下，市場存在一定活躍度。但受新春期間節(jié)點性人口外流影響，來訪量不足，導致成交量有限，平均到訪40組左右，多個項目轉化率在10%~20%之間，市場信心較1月上旬有所提升，其中位于板塊次核心位置、具有低總價優(yōu)勢的項目表現(xiàn)較好，非核心區(qū)項目項目去化仍存一定壓力。

短期市場預判

經過較長時間的調整，2023年或將是房地產重啟的一年，相信在政策的支持下行業(yè)將重回正常運行軌道。去年11月以來，房地產供需兩端政策支持力度不斷加大，今年1月，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議為今年房地產政策定調，“增信心、防風險、促轉型”成為工作重點。與此同時，金融支持房地產的四大政策方向也更加明晰，需求端差別化信貸支持、完善保交樓政策工具、改善優(yōu)質房企資產負債表、完善住房租賃金融支持政策。1月初，央行、銀保監(jiān)會建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制，根據監(jiān)測，目前唐山、太原、麗水首套房貸利率最低可至3.8%，九江、中山可至3.9%，韶關取消利率下限。

從疫情放開后的首個春節(jié)假期情況來看，部分一二線城市新房項目到訪量與去年春節(jié)相比有所修復，但由于春節(jié)期間大量返鄉(xiāng)人群外流，市場活躍度相比節(jié)前明顯下滑。短期來看，供需兩端政策將繼續(xù)加快落實，一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來市場復蘇，樓市“小陽春”或將在少數城市出現(xiàn)，但對于大部分城市而言，經濟環(huán)境以及房價預期仍較弱，市場修復需要更長時間。

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