丁祖昱：“樓盤打新時代”遠去，上海30％樣本二手房未漲價

中新經(jīng)緯6月6日電 題：“樓盤打新時代”遠去，上海30%樣本二手房未漲價

(資料圖)

作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官

2023年至今，我們收到最多的一個問題便是：今年要不要買房？

這個問題背后常常含著另外一個疑問：“我買這個房還能不能賺錢？”

我們認為，對于結(jié)婚、生子、入學(xué)等真正的剛需客群，關(guān)注樓市波動意義不大；對于改善型住房需求購房者，目前憑借項目“打新”賺錢的概率也越來越小。

上海樓盤“打新就能賺錢”的時代過去了

“打新”是近年來上海市場最常見的詞之一，其背景可追溯到2016年底，上海市房管部門開始嚴控新房價格，樓盤取得項目預(yù)售證難度加大，市場因此頻現(xiàn)“限價樓盤”“一二手房倒掛”等現(xiàn)象。新老樓盤之間的價格利差，吸引大量投資客涌入，想在樓市套利的“打新”一族也就此誕生。

由于上海2021年之后的熱門改善項目要5年后才能出售，因此我們對上海市2020年銷售金額、面積TOP50的銷售樓盤為樣本進行調(diào)研梳理發(fā)現(xiàn)，三年過年了，當年的新盤目前已成二手房改善項目，其中約有16%的二手房掛牌價漲幅在10%以內(nèi)，30%的項目二手房幾乎沒有漲價，約有14%的項目二手房掛牌價均低于2020年當年購買時的成交均價。

此外，還有一些項目截至2023年6月，二手房掛牌價與2020年當年成交均價相比，實現(xiàn)50%以上的漲幅，比如翠湖天地、尚海灣豪庭、濱江凱旋門、云錦東方、蘇河灣、蟠龍?zhí)斓氐软椖?，這些項目多以高端項目為主，占樣本比例為10%，

在同周期內(nèi)，出現(xiàn)了三個漲幅最高的項目，均為2020年成交均價超過10萬元/平方米的豪宅項目。

從出現(xiàn)“賠錢、虧損”現(xiàn)象的樓盤項目看，2023年6月掛牌均價低于2020年成交均價的項目中，掛牌價最大跌幅為25%，跌幅在10%以上的樓盤項目占比為7.14%。而跌破成交價的項目多數(shù)為剛需項目，均價當時在4.4萬元/平方米。

從三年內(nèi)漲幅在10%以內(nèi)的項目來看，剛需項目與豪宅占比分別為81%與19%。

由此可見，雖然大部分幾乎沒漲價的項目以剛需為主，但其中仍有部分單價在10萬元以上的豪宅項目漲價動力不足。顯然，在上?？繕潜P“打新”就一定能賺錢“鐵律”已被打破。

2020年是近幾年上海二手房市場價格高位

根據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2020年上海商品住宅成交面積達到918萬平方米，同比增長23%。二手房市場在2020年迎來成交大年，全年二手房成交面積高達2486萬平方米，成交金額首次突破1萬億元。

當時，市場出現(xiàn)不少“倒掛”現(xiàn)象嚴重的樓盤項目，但截至2023年6月的二手房掛牌情況看，2020年的一些熱點樓盤，有不少都沒有漲到當時二手房的倒掛價格。

這一方面是因為目前整體樓市情況趨冷，另一方面，2020年剛好也是上海二手房市場的整體高位。

總之，目前在上海靠“打新”樓盤贏利空間越來越小，我們更不建議當前購房者從投資角度來考慮買房。

目前房地產(chǎn)行業(yè)的核心訴求是“穩(wěn)”，而不是重回快速上升通道。因此，對真正有剛需及改善需求的購房群體，只要確定好自己的核心需求，任何時候都是買房良機。(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯：李惠聰

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