報(bào)告：二手房交易已轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)

中新經(jīng)緯6月20日電 上海易居房地產(chǎn)研究院20日發(fā)布《二手房掛牌激增現(xiàn)象研究》報(bào)告。報(bào)告認(rèn)為，二手房掛牌這個(gè)問(wèn)題是今年上半年房地產(chǎn)最重大的問(wèn)題，需要高度關(guān)注。二手房“愁賣”問(wèn)題凸顯，賣方市場(chǎng)已變?yōu)橘I方市場(chǎng)。

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報(bào)告選取了全國(guó)13個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量的情況。統(tǒng)計(jì)顯示，今年6月初13城二手住宅掛牌量為199萬(wàn)套，相比今年年初159萬(wàn)套增長(zhǎng)了25%。這說(shuō)明，今年上半年二手房出售意愿很強(qiáng)，但由于市場(chǎng)交易遇阻，進(jìn)而產(chǎn)生了房源激增的問(wèn)題。從絕對(duì)規(guī)模看，重慶、成都和上海的二手房掛牌量規(guī)模相對(duì)大，6月初分別為22、20和18萬(wàn)套。同時(shí)，對(duì)比年初掛牌規(guī)模，今年6月份上海、武漢和西安的增速最大，分別為82%、72%和40%。

全國(guó)13城二手住宅掛牌量(套)

統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度全國(guó)13城二手住宅去化周期為10個(gè)月，而二季度該指標(biāo)為15個(gè)月，出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。通俗理解是，當(dāng)前二手房掛牌量激增的情況下，二手房要出手，則交易周期將明顯延長(zhǎng)，即增加5個(gè)月的時(shí)間。此類問(wèn)題在這13個(gè)城市中都有所體現(xiàn)。報(bào)告認(rèn)為，二手房出售的難度驟然加大，容易產(chǎn)生恐慌性降價(jià)的問(wèn)題，也會(huì)影響房東“賣一買一”的操作。

全國(guó)13城二手住宅去化周期(月)

報(bào)告對(duì)全國(guó)13個(gè)城市二手住宅掛牌量進(jìn)行房齡分析。占比最大的為10-20年房齡的房源，此類房源屬于2003年以來(lái)新建的房子。這說(shuō)明目前房源掛牌行為中，并非都是盲目或恐慌性的拋售，而更多是源于真實(shí)的換房需求。房齡小于5年的房源，屬于最近幾年高位接盤的項(xiàng)目，目前沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模的拋售現(xiàn)象。而房齡超過(guò)30年的二手房，其占比也不高，說(shuō)明目前二手房市面上房源結(jié)構(gòu)還不錯(cuò)，即不至于出現(xiàn)大量老破小擠占市場(chǎng)的情況。

全國(guó)13城二手住宅掛牌的房齡結(jié)構(gòu)

報(bào)告對(duì)全國(guó)13個(gè)城市二手住宅掛牌量進(jìn)行戶型分析。從掛牌的主力戶型看，主要為60-90平方米的戶型。此類戶型的房東恰是首次改善型的主力軍。我們認(rèn)為，疫情三年后潛在的換房需求確實(shí)還是存在的，也是充足的，即市場(chǎng)需求沒(méi)有萎縮。但由于此類房源掛牌量激增，所以拖累了房屋出手的速度，也影響了一些新房項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)速度。2)關(guān)于近期豪宅拋售的現(xiàn)象受到了外界的關(guān)注。從此次數(shù)據(jù)上可以看出，若把豪華戶型和頂豪戶型進(jìn)行加總，其占比為7%。該比值略高但不夸張，說(shuō)明存在部分拋售現(xiàn)象但風(fēng)險(xiǎn)可控。

全國(guó)13城二手住宅掛牌的戶型結(jié)構(gòu)

報(bào)告認(rèn)為，二手房掛牌激增現(xiàn)象屬于今年上半年非常重大的問(wèn)題，尤其需要進(jìn)行關(guān)注。從結(jié)構(gòu)分類來(lái)看，雖然存在一些恐慌性拋售或急于套現(xiàn)等情況，但其占比或風(fēng)險(xiǎn)是可控的。而占比較多的則屬于置換需求或換房需求。該市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)于政策制定有啟發(fā)，即后續(xù)如何盤活此類剛需二手盤，同時(shí)為改善型置業(yè)需求創(chuàng)造更好的環(huán)境，是非常關(guān)鍵的問(wèn)題。此類房源的加快流通，對(duì)于盤活二手房、激活一手房市場(chǎng)等都有至關(guān)重要的作用。

報(bào)告指出，過(guò)去二手房市場(chǎng)實(shí)際上處于“不愁賣”階段，因?yàn)楫?dāng)時(shí)市場(chǎng)需求總體處于上升階段。而今年上半年則處于“愁賣”階段。這一重大變化或風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注，這也意味著當(dāng)前二手房市場(chǎng)正悄然從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)。基于這一判斷，報(bào)告認(rèn)為，后續(xù)對(duì)二手房的刺激政策，不應(yīng)簡(jiǎn)單停留在短期政策松綁的視角，而要從中長(zhǎng)期二手房盤活和可持續(xù)發(fā)展的視角進(jìn)行。唯有這樣，才能有效防范二手房交易風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，真正打通二手房交易梗阻，最終促進(jìn)二手房市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。(中新經(jīng)緯APP)

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