房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行通道后，開發(fā)商競爭加劇，房企增速開始放緩。特別是疊加過去兩年疫情等“黑天鵝”事件的影響，購房者信心嚴(yán)重不足，房地產(chǎn)及其上下游的從業(yè)者都在等待一股暖風(fēng)吹來能夠改變現(xiàn)狀。

隨著市場關(guān)于“小陽春”能否到來的討論越來越熱烈，前兩日，微博熱搜出現(xiàn)了一則關(guān)于#2月深圳豪宅逆市熱銷#的話題。

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，2月深圳的住宅、商務(wù)公寓、商辦類項目成交均出現(xiàn)了不同程度下滑。其中，新房住宅成交1959套，環(huán)比下滑45.2%；全市公寓成交138套，環(huán)比下滑74.9%。但深圳一手豪宅成交440套，環(huán)比上漲2.6%。

深圳豪宅真的逆市熱銷了嗎？業(yè)內(nèi)人士告訴記者，統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)簽，而網(wǎng)簽具有滯后性，“2021年四季度入市的高價豪宅盤多在今年網(wǎng)簽，這些項目基本為日光盤，反映到現(xiàn)在，數(shù)據(jù)便呈現(xiàn)豪宅成交逆勢增長的現(xiàn)象?！?/strong>

豪宅成交止跌回升 限價之下豪宅價格穩(wěn)定表現(xiàn)更好

2022年2月，深圳一手千萬豪宅共成交434套，占豪宅總成交套數(shù)的98.6%。其中，南山區(qū)的深鐵懿府網(wǎng)簽192套，位居2月千萬豪宅成交量榜首，千萬豪宅成交TOP5中全部為南山項目。

南山深鐵懿府二期開盤效果圖，來自網(wǎng)絡(luò)。

值得一提的是，南山深鐵懿府二期于去年11月份采用線上選房的形式進(jìn)行開盤，項目推出648套住宅，共入圍1260批客戶，房源當(dāng)日全部售罄。項目至今開盤已過3月，記者查詢深圳房地產(chǎn)信息平臺一手預(yù)售房源的頁面顯示，目前該項目多數(shù)房源為“已簽認(rèn)購書”或“已備案”的狀態(tài)，但仍有少部分房源處于“期房待售”狀態(tài)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為或是購房者棄購導(dǎo)致。

那么2022年2月豪宅成交量增長是否與去年四季度豪宅供應(yīng)量的增長有關(guān)？記者注意到，2021年四季度，南山、福田等區(qū)域多個豪宅項目推出，除了深鐵懿府之外，包括華潤城潤璽二期、深業(yè)中城、海德園、潤峯府等網(wǎng)紅盤都在去年四季度相繼入市。

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年深圳豪宅批售99.8萬平，環(huán)比上升42.4%；推售面積106.1萬平，環(huán)比上升91.4%。2021年四季度豪宅批售面積達(dá)56.2萬平，占全年的56.3%。

隨著2021年豪宅入市項目大幅增長，成交也止跌回升。數(shù)據(jù)顯示，2021年豪宅成交6370套，同比上升126.1%，為近五年最高；同時，成交面積86.2萬平，同比上升103.1%。

深圳中原研究中心認(rèn)為，雖然二三季度豪宅供應(yīng)承壓，但是四季度供應(yīng)大增，雖然整體去化不及去年同期，但部分項目表現(xiàn)較好，進(jìn)一步拉高了成交量。從價格看，限價之下豪宅價格相對穩(wěn)定，表現(xiàn)較好。南山區(qū)是供需主力，特別是前海，供需大幅增長，熱度也高漲，基本都開盤售罄。隨著熱點區(qū)域如前海、寶中、光明等地新盤限價下調(diào)，未來這些區(qū)域豪宅產(chǎn)品熱度會持續(xù)。

頂豪法拍高溢價成交 熱門產(chǎn)品仍受市場追捧

豪宅市場的熱度同樣蔓延到了法拍上面。過去一年，隨著樓市行情下滑導(dǎo)致部門投資客現(xiàn)金流斷裂，斷供等情況出現(xiàn)導(dǎo)致大量法拍入市，深圳法拍房數(shù)量也創(chuàng)下近幾年新高。

房源存量過多下，深圳法拍市場成為部分人“撿漏”的場所，接近指導(dǎo)價、低于市場價成交的房源比比皆是，甚至部分熱門片區(qū)的熱門房源還出現(xiàn)流拍的跡象。

而就是在這樣的市場情況下，3月份南山的兩宗頂豪法拍，都以高溢價率拍出。

3月2日，阿里司法拍賣平臺上一套位于深圳南山天鵝湖花園二期的房產(chǎn)以2503.41萬元高價拍下，該房源建面為131.43平方米，不計稅費折算單價約19萬元/平方米，而該房源的起拍價僅為1599.41萬元，市場評估價為1881.66萬元，也就是說，該房源的實際成交價比起拍價高出904萬元。

記者在深圳住建局官方信息查詢到，目前天鵝湖花園二期的二手房參考價為12.5萬元/平方米。這意味著，這套房子每平米的成交單價高出參考價約6.5萬元/平方米。

天鵝湖花園二期。圖片來自網(wǎng)絡(luò)

同一天，南山深物業(yè)前海港灣花園建面146.49平方米的房產(chǎn)，以約1452萬成交，折合單價為9.9萬/平方米，該房產(chǎn)評估價為1295萬，官方指導(dǎo)價為9.49萬/平方米。盡管溢價并不算高，但該房產(chǎn)吸引了10人報名，經(jīng)過135次出價后才成交，競爭異常激烈。

只是頂豪法拍溢價并不意味著深圳豪宅成交有回暖趨勢。熟悉深圳豪宅市場的置業(yè)顧問告訴記者，“天鵝湖花園二期的小戶型二手房市場很少業(yè)主放盤，屬于珍稀產(chǎn)品，熱度較高?！?/p>

記者查詢到一份麗茲行關(guān)于天鵝湖花園1~2月的市場報告顯示，天鵝湖花園2022年1月~2月暫無成交，且到訪下降明顯，其中二期小戶型已經(jīng)連續(xù)3個月無成交。值得注意的是，目前天鵝湖花園二期131平方米戶型掛牌房源業(yè)主誠售最低價為3000萬，最高價為3100萬元，折合單價22.9萬/平方米-23.66萬/平方米。

對比目前市場掛牌價，所謂溢價成交的天鵝湖花園二期法拍房源本質(zhì)上仍算是“撿漏”。

國內(nèi)多地高端住宅市場升溫 小陽春或?qū)⒃俅蚊黠@出現(xiàn)

除了深圳之外，豪宅成交高熱度同樣在上海、廣州等一線以及杭州等強二線城市出現(xiàn)。

3月11日，位于上海浦東新區(qū)陸家嘴板塊黃金地段的中糧海景壹號，一套592.8平方米的法拍房，以1.779億元成交，折合單價約30萬元/平方米，刷新了該小區(qū)的單價紀(jì)錄。值得注意的是，該房源以1.092億元起拍，成交溢價率達(dá)63%。

另據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》，截至3月16日，位于上海內(nèi)環(huán)中心地段的翠湖天地已在當(dāng)月成交4套房源，超過以往月均水平。另外，萬科翡翠雅賓利去年一年成交10套，今年2-3月已經(jīng)成交7套；綠城黃浦灣也是一年十多套，這個月已經(jīng)成交5套。

而在杭州，近日位于南星橋沿江板塊的老牌豪宅綠城藍(lán)色錢江11幢3單元2601室法拍房，經(jīng)過50輪競價，以2766.4萬元總價成交。該房源建筑面積為227平方米的房子，評估價為2501萬元，起拍價1751.4萬元，最終成交價超過評估價265萬元，折合成交單價約12.2萬元/平方米。

南都記者注意到，近月來各地豪宅的關(guān)注度均高于往期，廣州頂豪僑鑫匯悅臺甚至傳出某房源成交單價已達(dá)38萬/平方米，但該房源并未網(wǎng)簽，信源暫無從考證。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年國內(nèi)1000萬以上一手住宅成交量排名中，前五的分別是上海、北京、深圳、杭州、廣州，且五個城市成交量都實現(xiàn)了同比增長，排名前十的城市共成交了41027套一手千萬住宅，同比增長39%。

這其中，深圳同比漲幅最大，2021年深圳1000萬以上一手住宅成交8061套，同比增長151%。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，經(jīng)過幾輪市場起伏可以看出，一線城市的高端住宅始終有其魅力，資產(chǎn)保值增值的功能明顯。

隨著近日六部委發(fā)聲利好房地產(chǎn)，加之豪宅的局部回暖讓市場再次掀起了關(guān)于樓市“小陽春”的討論。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，最近一年，房地產(chǎn)調(diào)控與往年出現(xiàn)了明顯質(zhì)變。各種房地產(chǎn)調(diào)控從過去的限為代表的短效機制向長效機制轉(zhuǎn)變。“2022年房地產(chǎn)稅不試點，可以說比之前所有城市公布的穩(wěn)樓市政策更有力，最近如果疫情能快速控制，小陽春將再次明顯出現(xiàn)，樓市穩(wěn)了。”

采寫：見習(xí)記者 孫陽 南都記者 顧威