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作者：子非魚

01、新房與二手房上調價格

今天樓市話題的C位，非樓市風向標深圳莫屬。

這個從不缺話題的城市，一天之內傳來了兩個與樓市相關的重磅消息：

1、官方宣布，二手房官方指導價將上調；

2、有開發(fā)商的新房項目，公開發(fā)布通知，上浮價格。

二手房方面，今天，深圳市住建局對近期市場傳言的“二手房參考價格上調3%-5%”做出肯定回復，表示會適時做出調整，并于近期對外公布。

二手房參考價是去年2月8日，深圳率先發(fā)布的游戲規(guī)則，并一次性給出了3595個小區(qū)的成交參加價格。

之后寧波、成都、西安、東莞、合肥等十多個城市跟進。在宣布新的游戲規(guī)則時，深圳就曾表示過，二手房指導價會一年一調。

但今年2月8日，深圳官方并沒有發(fā)布新的參考價。正當大家以為不會調整的時候，今天深圳官方給出了明確消息，會上浮3%-5%。

除了二手房明確漲價外，深圳的新房也在蠢蠢欲動。

新房方面，根據每日經濟新聞今天披露的消息，新城控股最新發(fā)布通知：

經公司領導研究決定，對新城燕瀾和鳴、新城御瓏公館項目原銷售政策調整如下：自2022年3月31日24時起，新城燕瀾和鳴項目現場銷售價格將在現有基礎上上調3%，落款為新城控股華南大區(qū)深圳城市公司，日期為3月26日。

該項目位于深圳市坪山區(qū)。根據每日經濟新聞的披露，該樓盤目前還在推92折的特價房?，F在宣布漲價3%，有營銷策略的因素。但也有可能是認為，市場正在回暖。

無論原因如何，最終的結果是該樓盤整體價格上調3%。

3%，一個非常巧合的數字，二手房官方指導價準備上調的幅度，是3%至5%。很明顯，這個漲幅背后暗含的意圖是：

讓市場適當回暖，但不能過度活躍。

02、適度調整，符合市場預期

疫情襲擊下的深圳，對樓市政策適當調整，市場早有預期。畢竟進入2022年來，已經有70個左右的城市，松綁樓市。畢竟這座城市今年的經濟增長壓力，非常大。

根據深圳市披露的2022年2月份經濟數據顯示，其固定資產投資額、基礎設施投資、港口集裝箱吞吐量、機場旅客吞吐量，都出現了明顯下滑。此外，規(guī)模以上工業(yè)增加值增速、社消增速，同樣處在低位。

可以說，疫情影響之下，深圳的工業(yè)、投資、消費、進出口都遭受到了較大影響。而這幾個指標，正是拉動經濟發(fā)展的重要馬車。

3月份的數據尚未公布，想來只會更難看。因為3月份是深圳疫情最嚴峻的時間段。3月14日至20日，為穩(wěn)定控制疫情，深圳更是按下了一周“暫停鍵”。

時間就是金錢，是深圳這座城市的座右銘。

有人計算了一下，深圳一天可以創(chuàng)造100億元的外貿進出口額、84億元的GDP、26億元的消費、11.7億元的一般預算收入、1638萬件快遞量、10萬人次的機場客流量、8萬個集裝箱吞吐量。

來源：劉曉博說財經

按下一周“暫停鍵”，對于深圳經濟的損失可想而知。

所以，在解封之后，3月25日深圳發(fā)布應對新冠肺炎疫情進一步幫助市場主體紓困解難若干措施，把降成本作為政策實施的重要發(fā)力點，圍繞房屋租金減免、減輕水電氣費用負擔、疫情消殺補貼、緩繳社會保險費等方面，拿出真金白銀助企紓困。

昨天，深圳又發(fā)布了《加強服務市場主體激發(fā)市場活力若干措施》，共計22條。

顯然，深圳不僅要挽回失去的一周，還要加快填補疫情影響兩個多月的經濟數據窟窿，以實現今年的經濟增長目標。

宣布上調二手房官方指導價的目的，同樣在于此。

客觀來說，深圳是國內為數不多的不依賴房地產的城市。但不依賴，并不意味著不重要。畢竟結合房地產相關的上下游產業(yè)來看，房地產仍是支柱產業(yè)。

2月份，在春節(jié)疊加疫情因素下，深圳的二手房成交量已經創(chuàng)歷史新低。2月份深圳的二手商品房成交量僅為938套，其中住宅只有872套。

深圳的房地產市場，早已經進入了存量時代，也即以二手房交易為主。上浮二手房價格，活躍二手房市場，就是在適當活躍整個樓市。

深圳住建局即將宣布上浮二手房參考價3%至5%，說白了就是給二手房增加3%至5%的杠桿。因為去年宣布二手房參考價的作用，就是降杠桿。

以南山區(qū)一套1000萬的房子舉例，1000萬是未公布官方指導價之前業(yè)主的掛牌價，去年公布二手房參考價之后，假設官方給出的指導價為700萬。

A先生是擁有房票的首套房剛需，若他在官方指導價公布之前買這套房子（按1000萬掛牌價購買），首付需要300萬，需向銀行貸款700萬。

官方指導價公布之后，業(yè)主仍想以掛牌價出售，但銀行貸款只認官方指導價，也即只會按照700萬的總價來給予貸款。也即，A先生最多只能貸款490萬，自己需要支付510萬的首付。

原先首付300萬，之后首付需要510萬，杠桿大幅下降。

然而，即將公布的新的二手房官方指導價，假如上調5%，也即新的指導價為735萬。那A先生現在如果想購買，最多可以獲得銀行514.5萬元貸款，首付款下降至485.5萬元。

盡管首付款降幅不大，但25.5萬元的差價，對于掏空六個錢包的剛需來說，還是能減輕不小壓力。

03、可以買入了

二手房官方指導價即將上調，新房價格有項目也正在上調，再加上目前深圳的疫情基本穩(wěn)定，前天深圳市已經宣布，全部恢復正常生產生活秩序。

這種背景下，壓抑已久的成交量，會在4月份強力反彈。房價企穩(wěn)慢漲的力量，會更加充足。

實際管控人口超2000萬人的深圳，從來就不缺購買力，也不缺資金。北上廣亦是如此。

更為關鍵的是，深圳房地產市場本就存在較大的供需矛盾，這一矛盾決定了，深圳的房價易漲難跌。

目前，深圳的二手房掛牌量只有16991套，萬人掛牌量更是只有9.7套。說明，深圳的二手房供應量明顯不足。

這意味著：

第一，即便在樓市異常低迷的情況下，深圳都沒有發(fā)生大量掛牌拋售的情況，這既是業(yè)主對自身資金實力的自信，也是對深圳樓市市場的自信。

第二，深圳的二手房供應明顯不足，房價有較大上漲壓力。

如今，二手房官方指導價即將上浮，購房者可以獲得相對高一些的杠桿購房。對于真剛需來說，我個人以為，當下的時機恰到好處，可以開始買入了。

標簽： 重磅深圳樓市 率先漲價了 深圳樓市