文|凱風(fēng)

樓市松綁潮中，有一個(gè)城市成了獨(dú)特存在。

面對(duì)市民關(guān)于“行業(yè)不景氣，收入暴降，請(qǐng)求修改調(diào)整限購(gòu)限售政策”的建議，長(zhǎng)沙市有關(guān)部門(mén)回應(yīng)稱(chēng)回應(yīng)稱(chēng)：

目前對(duì)于限購(gòu)政策只能?chē)?yán)格執(zhí)行，精準(zhǔn)落實(shí)。

在此之前，鄭州、哈爾濱、福州、南京、蘇州等地已率先松綁，部分城市更是打響了取消限購(gòu)限售第一槍?zhuān)瑯鞘写笏山壓糁觥?/p>

此番表態(tài)說(shuō)明，長(zhǎng)沙短期不會(huì)跟風(fēng)松綁限購(gòu)，從而成為“房住不炒”態(tài)度最堅(jiān)決最始終如一的城市。長(zhǎng)沙為何這么硬氣？

01

長(zhǎng)沙，是全國(guó)房?jī)r(jià)最低的萬(wàn)億GDP城市。

作為全國(guó)為數(shù)不多的GDP破萬(wàn)億、常住人口超千萬(wàn)的“雙萬(wàn)”城市，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)卻僅與西北地區(qū)弱省會(huì)看齊，甚至不及東部沿海一些普通地級(jí)市。

目前，全國(guó)共有70多個(gè)城市房?jī)r(jià)破萬(wàn)，浙江更是以11地市房?jī)r(jià)全部破萬(wàn)而被津津樂(lè)道，而長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)排在這些城市的中下游。 數(shù)據(jù)顯示，2022年初，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)約為1.1萬(wàn)元左右，在全國(guó)各大城市中位居60名開(kāi)外。

這一房?jī)r(jià)，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同為中部強(qiáng)省會(huì)的武漢、鄭州、合肥，還不及南昌、太原，甚至低于浙江衢州、江蘇鹽城、海南陵水等普通地市。

房?jī)r(jià)是高是低、是否合理、是否可負(fù)擔(dān)，看的不只是絕對(duì)數(shù)值，更要與居民收入進(jìn)行對(duì)比。

從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，深圳、廈門(mén)、三亞、北京、上海位居全國(guó)前列，而長(zhǎng)沙在大城市中處于墊底位置。

可以說(shuō)，在萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市中，只有長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)收入比處于相對(duì)合理水平，居民買(mǎi)房負(fù)擔(dān)最低，房?jī)r(jià)不至于成為生活之困。

02

嚴(yán)打炒房，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)怎么走？

房住不炒，并不意味著房?jī)r(jià)只能跌不能漲。同理，嚴(yán)打炒房，目的在于促使房?jī)r(jià)回歸合理水平，避免暴漲暴跌的可能性。

換言之，與經(jīng)濟(jì)、收入增長(zhǎng)同步的房?jī)r(jià)上漲，不乏合理性。而脫離基本面的房?jī)r(jià)暴漲，則容易面臨市場(chǎng)的反噬。

過(guò)去2年來(lái)，在史上最嚴(yán)調(diào)控制約之下，一眾城市房?jī)r(jià)回到了2年前，其中不乏二線省會(huì)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在納入統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市中，28個(gè)城市房?jī)r(jià)回到兩年前，其中跌幅最大的為牡丹江市，跌幅達(dá)12.5%。

在全國(guó)26個(gè)省會(huì)（拉薩未納入統(tǒng)計(jì)）中，有14個(gè)城市房?jī)r(jià)低于1年前，10個(gè)城市房?jī)r(jià)低于2020年。

這些城市包括鄭州、長(zhǎng)春、哈爾濱、石家莊、濟(jì)南、南昌、南寧、呼和浩特、貴陽(yáng)等，其中部分省會(huì)，正是這一輪松綁的急先鋒。

相比而言，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)一直保持相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài)，且呈現(xiàn)出穩(wěn)中有進(jìn)的特征。

數(shù)據(jù)顯示，2022年初，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)同比去年上漲3.7%，與2020年相比上漲6.1%。

這一增速，明顯低于長(zhǎng)沙的GDP增速和居民收入增速。

2021年，長(zhǎng)沙GDP增速、城鎮(zhèn)居民可支配收入增速分別為7.5%、7.2%。

要知道，這兩年，長(zhǎng)沙一直維持著全國(guó)最嚴(yán)的樓市調(diào)控政策。 除了對(duì)限價(jià)做出一定調(diào)整之外，最核心的限購(gòu)、限售、限貸等“三限”政策，一直都是高壓態(tài)勢(shì)。

這種局面下，房?jī)r(jià)依舊能穩(wěn)中有進(jìn)，顯然是來(lái)自基本面的支撐，與炒房基本沒(méi)有關(guān)系。

03

不靠房地產(chǎn)，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)下滑了嗎？

房地產(chǎn)松綁論，最大的依據(jù)是房地產(chǎn)關(guān)乎經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，賣(mài)地收入關(guān)乎土地財(cái)政，更牽扯了一系列上下游產(chǎn)業(yè)鏈。

這種說(shuō)法的另一個(gè)極端是，最嚴(yán)炒房令，必然會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受損，居民無(wú)法享受到資產(chǎn)膨脹帶來(lái)的增值效應(yīng)，居民財(cái)富將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑輸其他城市，進(jìn)而導(dǎo)致高收入群體避而遠(yuǎn)之。

且不說(shuō)房?jī)r(jià)大漲大跌，更不利于居民財(cái)富的保值，有多少中小城市在暴漲之后又被打回原形。

回到核心問(wèn)題，過(guò)去幾年來(lái)，長(zhǎng)沙GDP增長(zhǎng)如何？人口和人才是否外流了？

顯然不是，反而GDP增速和人口增幅雙雙位居全國(guó)前列。

先看經(jīng)濟(jì)。2021年，長(zhǎng)沙GDP達(dá)1.32萬(wàn)億，位居全國(guó)第15位；人均GDP達(dá)13萬(wàn)元，位于省會(huì)城市前列。

再看人口。

2021年，長(zhǎng)沙常住人口1023.93萬(wàn)人，同比增加17.85萬(wàn)人，超過(guò)廣州上海蘇州南京青島等地，人口增量位居全國(guó)前列。

與2010年相比，長(zhǎng)沙人口增量超過(guò)300萬(wàn)人，同樣位居全國(guó)前列。

這是湖南首個(gè)千萬(wàn)人口城市，生動(dòng)體現(xiàn)了“強(qiáng)省會(huì)”的集聚效應(yīng)。

日前，湖南省黨代會(huì)旗幟鮮明提出實(shí)施“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略，長(zhǎng)沙更將“撤縣設(shè)區(qū)”提上日程，作為內(nèi)涵式擴(kuò)張的主要途徑。

強(qiáng)省會(huì)，對(duì)于湖南之所以如此重要，是因?yàn)榈靥幹胁康暮希旧砻媾R著大灣區(qū)和長(zhǎng)三角的雙向拉扯，大量勞動(dòng)力人口涌入外省。（參閱《全國(guó)第5大城市群，呼之欲出》）

做大長(zhǎng)沙，做大強(qiáng)省會(huì)，以強(qiáng)產(chǎn)業(yè)、低房?jī)r(jià)帶動(dòng)人口回流，無(wú)疑有利于整個(gè)省域的長(zhǎng)期發(fā)展。

04

長(zhǎng)沙靠什么按住房?jī)r(jià)的？

長(zhǎng)沙模式，一度被作為住建部向全國(guó)推廣的樣本，這套模式說(shuō)起來(lái)并不復(fù)雜。

一是樓市調(diào)控全國(guó)最嚴(yán)，“反炒房”態(tài)度最為堅(jiān)決，幾乎遏制了所有投機(jī)空間。

1、限售4年。商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)滿4年后方可上市交易。2、二套限購(gòu)。購(gòu)買(mǎi)二套房，必須在首套房拿證4年之后。3、二套征收重稅。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，按4%的稅率征收契稅。4、堵住人才購(gòu)房漏洞。專(zhuān)科及以上學(xué)歷人才，須滿足在長(zhǎng)工作生活24個(gè)月。

不難看出，長(zhǎng)沙調(diào)控政策之嚴(yán)，絲毫不亞于一線城市，比起同為萬(wàn)億省會(huì)的二線城市，更是有過(guò)之而無(wú)不及。

二是天量供應(yīng)土地，杜絕人為制造短缺。

房?jī)r(jià)短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。

畢竟，土地是壟斷的，土地供應(yīng)是否充分，是不是存在人為制造短缺，有沒(méi)有主動(dòng)制造“地王”，決定著許多城市房?jī)r(jià)的走勢(shì)。 反觀長(zhǎng)沙，土地供應(yīng)呈現(xiàn)井噴之勢(shì)，供求不存在人為制造的短缺。 從2017年以來(lái)，長(zhǎng)沙土地供應(yīng)就處于放量狀態(tài)，2021年雖然市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，但長(zhǎng)沙土地供應(yīng)面積仍舊創(chuàng)下新高。 這些土地，成了平抑房?jī)r(jià)的關(guān)鍵支撐。

事實(shí)上，在內(nèi)地，不少城市都將“土地資源緊張”作為房?jī)r(jià)上漲的合理依據(jù)。

幾乎所有城市都不存在真正的土地短缺問(wèn)題，問(wèn)題是土地有沒(méi)有供應(yīng)充分、住宅用地究竟占比有多大、住宅供求失衡有沒(méi)有人為因素存在。

三是全國(guó)樓市趨于見(jiàn)頂，單純靠松綁未必還能救得動(dòng)，未來(lái)房?jī)r(jià)漲跌必然面臨基本面的約束。

這是樓市新常態(tài)。這種局面的出現(xiàn)，意味著大松綁未必對(duì)每一個(gè)城市都有用，如果基本面堪憂，再多的政策刺激恐怕都無(wú)濟(jì)于事。

未來(lái)，只有經(jīng)濟(jì)保持強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)、人口持續(xù)涌入的城市，房地產(chǎn)還有不錯(cuò)的未來(lái)。

標(biāo)簽： 不會(huì)取消限購(gòu)這個(gè)省會(huì)城市太硬氣了 土地供應(yīng)