本文來源：時代周報 作者：胡天祥

新一輪招生季開啟，學區(qū)房再度成為輿論焦點。

近日，教育部發(fā)布《進一步做好普通中小學招生入學工作的通知》，明確教育資源相對均衡的地方，鼓勵逐步實行單校劃片；教育資源不夠均衡的地方，積極穩(wěn)妥推進多校劃片。

光明日報發(fā)表評論員文章稱，一些市場人士據(jù)此認為，學區(qū)房價格將迎來新一輪上漲，這種看法值得警惕。

光明日報指出，2021年以來，國內多座城市重拳出擊學區(qū)房亂象，重點城市學區(qū)房出現(xiàn)明顯降溫，房子的教育屬性逐步剝離，進一步回歸居住功能。從這個角度看，來之不易的調控成果需進一步鞏固，防止炒作學區(qū)房之風卷土重來。

廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文告訴時代周報記者，教育焦慮加上購房焦慮，導致大城市的學區(qū)房價格的飆升。從長遠看，隨著調控政策持續(xù)發(fā)力，名校和學位的價值將降低，學區(qū)房的價格泡沫將逐漸消退。

重點城市學區(qū)房明顯降溫

學區(qū)房與優(yōu)質學校的入學資格掛勾，成為市場當中的稀缺資源。過去多年，學區(qū)房在全國各地皆屬于價格漲幅最大的住宅品種，成為炒房客炒作的對象。

國泰君安數(shù)據(jù)顯示，2020年，上海房價整體上漲約6%-10%，第一梯隊學區(qū)房漲幅巨大，浦東部分學區(qū)房漲幅超過50%。同年，深圳的學區(qū)房漲幅領跑全國，頂尖學區(qū)房均價甚至超過了20萬/平方米，羅湖、南山的搶手學區(qū)房有50%-60%的漲幅。而北京的學區(qū)房，價格一直堅挺。海淀區(qū)的學區(qū)房大批超越2017年調控的高點，中關村三小、上地學區(qū)的最高漲幅也都在50%左右。

國泰君安分析師覃漢指出，學區(qū)房代表的是優(yōu)質教育資源的定價。只要教育選擇權利與房子綁定，教育資源差異明顯，學區(qū)房的價格依然會漲。

2021年以來，在調控政策的持續(xù)打擊之下，重點城市學區(qū)房出現(xiàn)明顯降溫。

位于廣州市越秀區(qū)的東風廣場，被媒體稱為廣州“最牛學區(qū)房”。雖然樓齡較老，但小區(qū)步行75米可達東風東路小學（省一級），步行600余米可達育才學校（省一級），步行900余米可達執(zhí)信中學（省重點），強大的教育資源，使其價格常年居高不下。

但時代周報記者查詢貝殼找房發(fā)現(xiàn)，近兩周，東風廣場多套房源售價下調，最多幅度達80萬元。其中，一套70平方米的兩室一廳單位，售價比小區(qū)同居室3個月內套均成交價低82萬元；一套97平方米的三室一廳單位，近兩周降價50萬元；一套167平方米的四室兩廳單位，近兩周降價3次，幅度達80萬元。

“現(xiàn)在的市場環(huán)境，已經(jīng)不允許學區(qū)房出現(xiàn)狂漲了?！必撠煐|風廣場片區(qū)的一個房產(chǎn)中介告訴時代周報記者，自己的門店近期成交了幾套學區(qū)房，和去年相比，整體價格平穩(wěn)。

在上海，亦有學區(qū)房1年不到降價百萬元。據(jù)媒體報道，位于上海市徐匯區(qū)的凱旋一村，一套50余平方米的兩房2021年4月的成交價大約在750萬元，現(xiàn)在650萬元左右就能買到，甚至有的房東620萬元也愿意賣。

易居研究院指出，受2021年一系列學區(qū)房調控政策影響，各地學區(qū)房紛紛降溫。以深圳為例，深圳學區(qū)房炒作明顯減少，過去價格方面居高不下的學區(qū)房，目前降價幅度均百萬元起步，市場整體觀望氛圍也明顯變得濃厚。

世聯(lián)行也指出，隨著優(yōu)質教育資源的不斷平衡，教育水平的差異不斷拉近，老牌名校不再不可取代，“天價學區(qū)”也會成為歷史。

禁止炒作“學區(qū)房”

2021年以來，從中央到地方，都不約而同地將“學區(qū)房”納入重點整治范圍。

2021年4月30日，中央政治局會議首次點名學區(qū)房，打擊以學區(qū)房名義炒作房價。7月，《關于進一步減輕義務教育階段學生作業(yè)負擔和校外培訓負擔的意見》出臺，彰顯基礎教育改革決心。2022年4月，教育部印發(fā)《進一步做好普通中小學招生入學工作的通知》，提出教育資源相對均衡的地方，鼓勵逐步實行單校劃片，合理穩(wěn)定就學預期；教育資源不夠均衡的地方，積極穩(wěn)妥推進多校劃片并將熱點學校分散劃入相應片區(qū)。

期間，各地也都陸續(xù)發(fā)文，全方位、多渠道圍堵“學區(qū)房”炒作亂象。

2021年3月30日，重慶市市場監(jiān)督管理局發(fā)布相關文件明確，房企和地產(chǎn)中介不得明示或暗示購房者購買商品房可以簽約入讀、劃片入讀中小學；4月16日，廈門多個部門印發(fā)《專項行動工作方案》，將“利用學區(qū)房等概念炒作，哄抬房價”等行為列入重點整治范圍。

嚴禁學區(qū)房炒作的同時，北京、上海、廣州、深圳等城市為促進義務教育優(yōu)質均衡，相繼出臺了多校劃片、分配名額等一系列措施。

其中，北京西城區(qū)于2021年7月落地執(zhí)行多校劃片政策，東城區(qū)、密云區(qū)于2021年9月實施教師輪崗制度；廣州越秀區(qū)于2021年4月提出中小學區(qū)布局調整和“669”學區(qū)化集團化辦學格局；上海于2021年5月發(fā)文完善輪崗制度，爭取用2-3年時間在全市覆蓋中小學教師人事管理制度建設工作。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時代周報記者，國家打擊學區(qū)房炒作，決心是史無前例的。從長期來看，炒作學區(qū)房，將會慢慢成為歷史。尤其老破小、老破大的學區(qū)房，價格下跌會更明顯。

李宇嘉認為，多校劃片，就是改變過去某幾個樓盤直接對應某個學校的“對口直升”，改變?yōu)槎鄠€樓盤對應多個小學，能上哪個學校，最后存在變數(shù)。

紅塔證券研究所所長李奇霖也指出，由于優(yōu)質的教育資源是有稀缺性的，優(yōu)質教育資源背后的附屬物學區(qū)房在過剩的流動性環(huán)境下，容易形成漲價預期。通過推廣多校劃片、限制學區(qū)房的入學名額（比如6年1個名額等）、公民同招等方式，可以打破學區(qū)房背后優(yōu)質教育資源的稀缺性和確定性。

標簽： 北上廣的學區(qū)房降價百萬不算事兒天價將成為歷史