在深圳工作的長(zhǎng)沙人李星（化名）準(zhǔn)備回家工作，買房開始提上日程。他的基本預(yù)期是總價(jià)200萬(wàn)元以內(nèi)、面積130平方米左右、雙陽(yáng)臺(tái)。

圖片來(lái)源：視覺中國(guó)

盡管還加上了"南北通透""尖山湖公園附近""新房?jī)?yōu)先，二手房須是毛坯""不接受低樓層"等諸多條件，長(zhǎng)沙的低房?jī)r(jià)還是給了李星充足的選擇空間。"長(zhǎng)沙房子便宜，一萬(wàn)五、六已經(jīng)是比較好的小區(qū)了。" "深漂"七八年，家鄉(xiāng)的房?jī)r(jià)讓他覺得很"熨帖"（長(zhǎng)沙話"合適"的意思）。

盡管是被年輕人追捧的“網(wǎng)紅城市”，人口數(shù)量超千萬(wàn)，但在嚴(yán)格的調(diào)控之下，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)有著與眾不同的“淡定”。

去年以來(lái)，受整體環(huán)境影響，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)冷淡。湖南中原研究院的數(shù)據(jù)指出，3月，長(zhǎng)沙一手房成交69萬(wàn)平方米，盡管環(huán)比上漲86%，但同比下滑43%；今年1-3月，成交量為152萬(wàn)平方米，同比下滑45%。

樓市成交下滑，多地開始對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行邊際調(diào)整，長(zhǎng)沙也有所行動(dòng)。4月21日，長(zhǎng)沙發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存的若干意見》（下稱《若干意見》），化解商業(yè)公寓、商務(wù)寫字樓等類別房屋的不合理庫(kù)存。

不過，在中指研究院長(zhǎng)沙分院高級(jí)分析師楊過看來(lái)，2022年長(zhǎng)沙樓市政策面大幅度放松的概率較低。 “2022年中央定調(diào)‘保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、精準(zhǔn)性’，長(zhǎng)沙政策面的導(dǎo)向也是以穩(wěn)價(jià)格、穩(wěn)預(yù)期為主。截至3月末，長(zhǎng)沙一手商品住宅顯性庫(kù)存僅9.8個(gè)月左右，所以雖受疫情影響，但政策面大幅度放松的概率較低。”

長(zhǎng)沙人愛大房，100平方米以上戶型成交占比超九成

房?jī)r(jià)相對(duì)較低無(wú)疑是長(zhǎng)沙人愛大房、買得起大房的底氣。在長(zhǎng)沙，像李星這樣青睞大戶型的購(gòu)房者不在少數(shù)。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙今年3月成交的住宅中，100平方米以上戶型占比達(dá)92.6%。其中，144-200平方米戶型占比31.7%，200平方米以上戶型成交占比為5.8%。

湖南世聯(lián)行發(fā)布的3月市場(chǎng)報(bào)告稱，長(zhǎng)沙改善性需求爆發(fā)，大平層產(chǎn)品涌現(xiàn)。自2021年11月以來(lái)，180平方米以上產(chǎn)品成交占比穩(wěn)中有升，3月份占比達(dá)12%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，與同級(jí)城市相比，長(zhǎng)沙100平方米以上戶型成交比例處于較高水平，大戶型的市場(chǎng)接受度較高，這與城市自身的熱度和需求不無(wú)關(guān)系。“隨著長(zhǎng)沙城市發(fā)展戰(zhàn)略的穩(wěn)步推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化帶動(dòng)人口流入量走高，潛在購(gòu)房需求也隨之增多；另外，購(gòu)房者對(duì)住房品質(zhì)、功能等方面的需求也愈加多樣化?！?/p>

長(zhǎng)沙市2021年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公告顯示，2021年年末，長(zhǎng)沙常住人口達(dá)1023.93萬(wàn)，較2020年第七次人口普查的1004.79萬(wàn)增加了19.14萬(wàn)，人口增長(zhǎng)量?jī)H次于武漢、成都和杭州。

而與其他二線省會(huì)城市相比，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)和漲幅一直處于較低水平，也因此被住建部點(diǎn)名表?yè)P(yáng)，成為深圳和東莞登門學(xué)習(xí)的“調(diào)控模范生”。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年3月，長(zhǎng)沙一手商住房成交均價(jià)為13036元/平方米，環(huán)比下降3.3%。

關(guān)榮雪表示，由于長(zhǎng)沙在政策方面相對(duì)謹(jǐn)慎，或使得“一步到位”的大面積段房子在長(zhǎng)沙市場(chǎng)愈加受青睞。從當(dāng)前市場(chǎng)需求的反饋來(lái)看，這或?qū)⒊蔀殚_發(fā)商產(chǎn)品定位的重要參考，預(yù)計(jì)產(chǎn)品走勢(shì)將日益傾向大戶型。

值得一提的是，長(zhǎng)沙還為房?jī)r(jià)漲幅重新確定了標(biāo)準(zhǔn)。今年3月，長(zhǎng)沙提出房?jī)r(jià)指數(shù)分類統(tǒng)計(jì)試點(diǎn)，剛需型住房按每年指數(shù)不超過5%，改善型住房按照長(zhǎng)沙城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)水平，按8%-10%控制增長(zhǎng)，突破了此前5%房?jī)r(jià)漲幅的約束，從需求端打開了房企的利潤(rùn)空間。

公寓跳水降價(jià)仍難去化，不到兩年虧了10萬(wàn)

有人歡喜，有人愁。長(zhǎng)沙樓市的穩(wěn)定，套牢了商務(wù)公寓的買家。

石逸（化名）2020年8月在長(zhǎng)沙望城區(qū)買了一套41平方米的復(fù)式公寓，單價(jià)約9100元/平方米。目前，該項(xiàng)目均價(jià)約6800元/平方米，“不到兩年虧了近10萬(wàn)?！?/p>

同樣受困擾的還有在2018年買入了兩套公寓的陳耀， “住戶雜，隔音不好，公攤大。除了出租能抵消月供且有小部分盈余外再無(wú)其他。公寓唯一的收益只有出租，出售完全沒戲?！标愐偨Y(jié)道。

湖南中原研究院的數(shù)據(jù)顯示，2020年1月份，長(zhǎng)沙5區(qū)商務(wù)公寓庫(kù)存面積約249.39萬(wàn)平方米，去化周期為19.89個(gè)月；到了今年3月底，長(zhǎng)沙商務(wù)公寓庫(kù)存面積達(dá)468.64萬(wàn)平方米，去化周期攀至歷史新高，高達(dá)42.1個(gè)月。

今年以來(lái)，長(zhǎng)沙公寓繼續(xù)步入下行通道。4月初，可直面湘江和瀏陽(yáng)河景觀、位于長(zhǎng)沙三館一廳和長(zhǎng)沙北辰國(guó)際會(huì)議中心附近的北辰三角洲C1公寓，價(jià)格降至11500元/平方米。此前，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格在15000-17500元/平方米之間。

事實(shí)上，長(zhǎng)沙嚴(yán)控樓市的時(shí)候，公寓市場(chǎng)曾出現(xiàn)短暫的火熱。2017年-2019年，因?yàn)椤安幌拶?gòu)”，溢出性投資需求涌入公寓市場(chǎng)，長(zhǎng)沙公寓量?jī)r(jià)均爆發(fā)式增長(zhǎng)，公寓產(chǎn)品投資成為市場(chǎng)熱詞。其中，2017年公寓成交達(dá)到104.11萬(wàn)平方米，公寓市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)格也突破萬(wàn)元關(guān)口。到了2018年，公寓成交量超120萬(wàn)平方米，達(dá)到近年市場(chǎng)頂峰，有項(xiàng)目單價(jià)超過2萬(wàn)元/平方米。

公寓市場(chǎng)狂熱時(shí)，價(jià)格甚至超過了住宅。數(shù)據(jù)顯示，2017-2020年，長(zhǎng)沙公寓/住宅的價(jià)比分別為1.09、1.19、1.32、1.10。直到2021年第一季度，價(jià)比才降至1.0以下，商務(wù)公寓回歸理性。

長(zhǎng)沙公寓降價(jià)是從2020年開始的。當(dāng)年的“金九銀十”，多個(gè)公寓集中打折促銷，僅2020年9月單月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)公寓總供應(yīng)46萬(wàn)平方米、總成交16.9萬(wàn)平方米。進(jìn)入2021年，市場(chǎng)和企業(yè)資金需求的雙重壓力下，長(zhǎng)沙公寓開始更為頻繁的打折促銷，“跳水降價(jià)”頻出，單價(jià)動(dòng)輒降低四五千元。

湖南中原研究院認(rèn)為，長(zhǎng)沙公寓供銷量?jī)r(jià)齊跌，降價(jià)亦難拉動(dòng)成交，進(jìn)入去庫(kù)存階段。

公寓的問題引起管理部門的注意。4月21日，長(zhǎng)沙市出臺(tái)《若干意見》，擬從降低交易成本、使用成本，控制非住宅用地增量和非住宅供應(yīng)，促進(jìn)非住宅租售等措施，化解商務(wù)公寓、商務(wù)寫字樓的不合理庫(kù)存。

具體來(lái)看，對(duì)購(gòu)買一手非住宅商品房的業(yè)主，按契稅計(jì)稅依據(jù)的1%給予補(bǔ)貼；持有1年（含）以上對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，按契稅計(jì)稅依據(jù)的4%補(bǔ)貼購(gòu)買方。此外，居住在公寓的居民住戶，可申請(qǐng)民用水、電的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

但滯銷近兩年的公寓能否迎來(lái)春天，或許依然要畫個(gè)大大的問號(hào)。

標(biāo)簽： 長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)就是香9成購(gòu)房者一百平方米起步 炒房客被公寓