來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

作者 | 郭菲菲

編輯 | 楊布丁

出品 | 棱鏡·騰訊小滿工作室

4月將盡，宋津（化名）嗅到了一絲北京樓市小陽(yáng)春結(jié)束的涼意。

春節(jié)后，這位互聯(lián)網(wǎng)大廠員工就考慮換房，從碼農(nóng)云集的回龍觀區(qū)域，換到城里的學(xué)區(qū)房。4月上旬之前，幾乎每天都有中介帶潛在買家上門看房，周末更是摩肩接踵。但最近兩周，小區(qū)里靜悄悄地，連周末都少見(jiàn)中介帶看的身影。

自己看房這邊，原本想著買個(gè)兩居室，但是趕上互聯(lián)網(wǎng)這波裁員行情，臨近35歲的宋津也擔(dān)心自己失業(yè)，不再敢借錢加杠桿。而市場(chǎng)上賣家們報(bào)價(jià)普遍比預(yù)期高，眼瞅著低價(jià)房一套套賣出去，他決意先觀望一段時(shí)間看看。

宋津換房搖擺不定之間，正反襯出此刻北京樓市由溫轉(zhuǎn)涼的微妙行情。

每年春節(jié)后的三四月份，受春節(jié)假期因素影響的供應(yīng)量重新復(fù)蘇、銀行按揭貸款額度充裕，疊加家長(zhǎng)們?nèi)胧謱W(xué)區(qū)房等因素影響，樓市往往迎來(lái)一波小陽(yáng)春行情。對(duì)于二手房交易占比達(dá)八成的北京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，更是如此。

2022年一季度，北京終于結(jié)束了去年下半年持續(xù)冰凍的市場(chǎng)行情。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年前3月，北京二手房成交量分別為11875套、8260套、15538套。盡管同比下跌近三成，但3月份1.5萬(wàn)套的成交量，已經(jīng)達(dá)到2021年7月以來(lái)的最高紀(jì)錄。

成交量回暖也帶動(dòng)價(jià)格上漲。諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份二手房均價(jià)為5.75萬(wàn)元/平米，環(huán)比上漲1.61%，同比上漲3.77%。

但這一上升曲線可能僅維持短暫的一個(gè)月，或在4月戛然而止。作者近期調(diào)研市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，新房市場(chǎng)分化嚴(yán)重，冷熱不均，二手房市場(chǎng)后勁不足，成交節(jié)奏開(kāi)始變慢，帶看量顯著下滑，買家觀望情緒濃厚。隨著北京新一波疫情零星復(fù)發(fā)，這一趨勢(shì)可能會(huì)加劇。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也予以印證。諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到4月25日，北京新房成交量為6233套，同比3月上升22.79%，但二手住宅成交量?jī)H為11012套，同比下滑30.18%。北京鏈家研究院則稱，4月份，二手房成交規(guī)模預(yù)計(jì)有10-20%的下降幅度。

學(xué)區(qū)房回暖，老破小褪色

“上個(gè)月我們板塊成交了45套，4月份目前下降到30套。去年上半年最火的時(shí)候，能賣到七八十套?！币晃怀?yáng)區(qū)芍藥居板塊的資深經(jīng)紀(jì)人告訴作者，該板塊對(duì)口人大附中朝陽(yáng)學(xué)校，每年三四月是學(xué)區(qū)房成交高峰，但這兩年入學(xué)兒童規(guī)模增加后，朝陽(yáng)教委在去年4月份重提“多校劃片”，2017年6月之后的房本不再對(duì)應(yīng)單一校區(qū)，這導(dǎo)致區(qū)域成交量和價(jià)格開(kāi)始下降。去年兩居室570萬(wàn)左右，現(xiàn)在也就520萬(wàn)左右。

這位經(jīng)紀(jì)人稱，相比教育資源相對(duì)均衡的東城、西城、海淀，朝陽(yáng)好學(xué)校少，一旦被調(diào)劑出去，就是“天上地下”之分，所以現(xiàn)在客戶普遍都在觀望，看今年入學(xué)政策如何調(diào)整。

焦慮的家長(zhǎng)們?nèi)胧凶分饘W(xué)區(qū)房，成為拉動(dòng)小陽(yáng)春行情的重要因素。

一位海淀中關(guān)村學(xué)區(qū)經(jīng)紀(jì)人對(duì)作者表示，海淀自去年7月嚴(yán)格執(zhí)行多校劃片，首次出現(xiàn)買了頂級(jí)學(xué)區(qū)房也被調(diào)劑到周圍普遍學(xué)校的案例，火爆的學(xué)區(qū)房開(kāi)始急劇降溫，低谷時(shí)一個(gè)月才成交七八套，低樓層、差戶型的房源甚至降價(jià)50-100萬(wàn)。但市場(chǎng)從11月份開(kāi)始回暖，現(xiàn)在穩(wěn)定在三四十套的水平，價(jià)格也回到了去年7月份的水平。

以蜂鳥(niǎo)家園小區(qū)為例，因戶型小總價(jià)低、對(duì)口牛校中關(guān)村三小，其素有海淀學(xué)區(qū)房風(fēng)向標(biāo)之稱。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)50平米的房源，2021年3月最高峰漲至1000萬(wàn)元，隨后從9月份開(kāi)始下降到最低600萬(wàn)元，單價(jià)也從20萬(wàn)元降至12萬(wàn)元左右；11月份開(kāi)始企穩(wěn)回升，現(xiàn)在達(dá)到800多萬(wàn)元，單價(jià)也穩(wěn)定在16萬(wàn)左右。比如，4月16日剛成交的一套47平米的房源，未占用學(xué)區(qū)名額，成交價(jià)達(dá)到850萬(wàn)元，單價(jià)為17.83萬(wàn)元。

“頂級(jí)學(xué)區(qū)房類似奢侈品，一旦降價(jià)，就會(huì)有客戶入手，現(xiàn)在低價(jià)房已經(jīng)賣完了。 這兩年孩子多，多校劃片，買了不一定能上對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)房，等于價(jià)格打了折，等2025年之后適齡孩子少了，價(jià)格就不好說(shuō)了。 ”上述經(jīng)紀(jì)人表示，春節(jié)前后一般都有一小波漲幅，所以現(xiàn)在業(yè)主普遍掛牌價(jià)格高，又到了觀望階段。

中指院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份，北京中心城區(qū)二手房漲幅普遍高于郊區(qū)市場(chǎng)，比如東城、西城、海淀、朝陽(yáng)四區(qū)漲幅均在8%以上，延慶、密云、順義則同比下跌，“城市分化、城市內(nèi)部區(qū)域分化將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要趨勢(shì)”。

對(duì)于北京這類成熟市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段受到市場(chǎng)熱捧的房源，基本集中于強(qiáng)學(xué)區(qū)屬性，以及次新改善的房子。一般而言，北京強(qiáng)學(xué)區(qū)屬性房源集中于海淀、西城及東城三區(qū)，樓齡大多在90年代左右，一旦沒(méi)有學(xué)區(qū)屬性，這類老破小普通剛需房的價(jià)值便開(kāi)始下降。

作者了解到，西城區(qū)從2022年3月份起，新過(guò)戶的房本開(kāi)始標(biāo)注房屋實(shí)際竣工建成年代。這意味著，這類70、80年代的房源將逐漸失去金融屬性，因?yàn)樵u(píng)估公司難以繼續(xù)做高評(píng)估價(jià)，這將直接大幅壓縮老破小房源的銀行按揭貸款年限。

互聯(lián)網(wǎng)大廠裁員，程序員開(kāi)始觀望

“北京市場(chǎng)高效恢復(fù)，核心是市場(chǎng)屬于改善占比為主導(dǎo)，有非常強(qiáng)的內(nèi)生型換房穩(wěn)定需求。”空白研究院近期一份報(bào)告指出，北京二手房交易量占比達(dá)到80%以上，受周期影響相對(duì)較小。

對(duì)于宋津這類普通換房群體來(lái)說(shuō)，往往要把手里的房子賣掉，再加上儲(chǔ)蓄，才能進(jìn)入換房市場(chǎng)，連環(huán)單也由此形成。但眼下，經(jīng)濟(jì)下行壓力導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)預(yù)期收入信心不足，這一交易鏈條或難以順暢運(yùn)轉(zhuǎn)。

宋津的房子位于碼農(nóng)聚集的回龍觀區(qū)域，這里距離騰訊、百度、滴滴等互聯(lián)網(wǎng)大廠六七公里遠(yuǎn)，四五百萬(wàn)的剛需“上車”房源較多。但最近，他自己要賣的這套房帶看量開(kāi)始顯著下滑。

中介向他解釋稱，小區(qū)房源好的兩居室，從年初到現(xiàn)在已經(jīng)漲了20萬(wàn)，賣了一套，下一套就更高，所以客戶很多在觀望，最近兩周帶看就特別少?！傲硗猓覀円部吹搅舜髲S裁員了。最近接待的兩個(gè)客戶，都是直接說(shuō)總價(jià)控制要在多少以內(nèi)，想少貸款，多留點(diǎn)現(xiàn)金當(dāng)月供，不像之前都是問(wèn)貸款最高能貸多少了。”

與此同時(shí)，附近新房項(xiàng)目入市也在直接沖擊二手房市場(chǎng)。一位回龍觀區(qū)域經(jīng)紀(jì)人向作者透露，剛需客戶尤其是互聯(lián)網(wǎng)員工，首付不高，但月薪高，沒(méi)有太多月供壓力，同樣的首付，買新房撬動(dòng)的杠桿更大。之前附近華潤(rùn)一項(xiàng)目入市，“我們店那兩三個(gè)月業(yè)績(jī)直接從100萬(wàn)下降 到二三十萬(wàn)”。

不過(guò)好在當(dāng)下信貸環(huán)境依舊寬松。

多位北京一線經(jīng)紀(jì)人告訴作者，去年6月開(kāi)始，北京個(gè)人按揭貸款額度急劇下降，有的銀行直接說(shuō)四五個(gè)月不放貸，這直接導(dǎo)致成交量大幅下滑。幸好從12月開(kāi)始，信貸環(huán)境得以改善，放貸速度明顯加快，現(xiàn)在純商貸一周內(nèi)就能審批，組合貸20多天也能批下來(lái)，房貸利率則暫無(wú)下調(diào)。

這并不能阻擋北京樓市小陽(yáng)春的戛然而止。北京鏈家研究院預(yù)計(jì)，4月份二手房成交規(guī)模預(yù)計(jì)有10-20%下降。

該機(jī)構(gòu)市場(chǎng)分析師冷會(huì)對(duì)作者表示，房屋交易各環(huán)節(jié)均不同程度上受到北京疫情影響，整體交易節(jié)奏有所放緩，但預(yù)期相關(guān)需求可能會(huì)在疫后恢復(fù)釋放，整體影響可控。

新房轉(zhuǎn)涼，但豪宅熱賣

與二手房走勢(shì)類似，隨著開(kāi)發(fā)商大力推盤，供應(yīng)量大幅提升，北京新房市場(chǎng)在3月份也得以止跌轉(zhuǎn)升。諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月，北京新房成交4910套，環(huán)比上漲74.36%，但依然同比下跌40.81%。

“二手房市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，一般50天左右傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)?！币晃籘OP 20房企北京項(xiàng)目營(yíng)銷操盤手對(duì)作者表示，現(xiàn)在新房小陽(yáng)春嚴(yán)重分化，價(jià)格適中、位置好的剛需項(xiàng)目，以及豪宅項(xiàng)目賣得最好，中間競(jìng)爭(zhēng)激烈的改善盤，以及遠(yuǎn)郊盤去化速度一般。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)稱，2021年北京10萬(wàn)+豪宅成交2037套，同比增長(zhǎng)165%，遠(yuǎn)高于全市商品住宅27%的增速，套數(shù)占比達(dá)3.4%。豪宅并未因市場(chǎng)行情下行而暫緩，截止4月12日，成交490套，占比超過(guò)5%，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。

與此同時(shí)，由于存在價(jià)格倒掛，北京市場(chǎng)出現(xiàn)多個(gè)網(wǎng)紅日光盤。比如，4月初，海淀一項(xiàng)目 入市時(shí)，143套房源吸引了14034戶家庭參與申購(gòu)，超過(guò)98人搶一套房。該項(xiàng)目限價(jià)為8.54萬(wàn)元/平米，由于項(xiàng)目為新型共有產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房者與政府分別持有8成、2成的產(chǎn)權(quán)分額，因此100%產(chǎn)權(quán)實(shí)際單價(jià)達(dá)到10.67萬(wàn)元/平米，周邊老舊小區(qū)二手房單價(jià)，最低已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)元。

相比之下，更多新房項(xiàng)目在4月開(kāi)始轉(zhuǎn)涼。上述操盤手拿自身項(xiàng)目舉例稱，4月份明顯感覺(jué)流速下降，客戶轉(zhuǎn)化周期從15天，延長(zhǎng)至20多天，客戶轉(zhuǎn)化比也從原來(lái)10:1降至15:1。

另一位TOP 10房企北京營(yíng)銷負(fù)責(zé)人在對(duì)周邊競(jìng)品項(xiàng)目監(jiān)測(cè)時(shí)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目位于的石景山區(qū)某板塊，原來(lái)3月份能賣10-15套，進(jìn)入4月成交量直接腰斬，客戶轉(zhuǎn)化比從10:1，下降至30:1?！翱蛻暨€在，但疫情影響，加上經(jīng)濟(jì)下行，同質(zhì)化項(xiàng)目集中入市，大家觀望情緒比較濃。”

項(xiàng)目集中入市背后，與2021年初開(kāi)始的集中土拍直接相關(guān)。

上述TOP 20房企操盤手告訴作者，原來(lái)拍到地后，設(shè)計(jì)、產(chǎn)品、營(yíng)銷等方案才開(kāi)始實(shí)際落地，改成集中土拍后，上述工作前置到拍地階段，政府甚至催著開(kāi)發(fā)商工作進(jìn)度，早點(diǎn)申請(qǐng)預(yù)售證。原來(lái)至少半年的申領(lǐng)時(shí)間，現(xiàn)在最快不到兩個(gè)月即能拿證，開(kāi)發(fā)商也越來(lái)越卷，這就導(dǎo)致項(xiàng)目集中大量入市，客戶都挑花眼了，就不著急入手。

客戶有限，除個(gè)別有價(jià)格倒掛、位置稀缺等項(xiàng)目，多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍在低于備案價(jià)促銷賣房。比如，龍湖在2021年10月份的二批次拿地項(xiàng)目，66天后即拿到預(yù)售證，12月底首次開(kāi)盤時(shí)，銷售均價(jià)僅為5萬(wàn)元/平米，政府備案價(jià)則為6.1萬(wàn)元/平米。

諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年3月，北京新房成交均價(jià)為47919元平米，環(huán)比下跌0.89%，同比下跌0.08%?！斑@或是由于部分開(kāi)發(fā)商基于資金壓力，采取了降價(jià)促銷動(dòng)作?！?/p>

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標(biāo)簽： 10萬(wàn)+豪宅熱賣 新房開(kāi)始轉(zhuǎn)涼 頂級(jí)學(xué)區(qū)房搶不到 焦慮的家