濱江的兇猛拿地震驚之余，更讓人好奇的是，濱江集團(tuán)“買買買”的底氣究竟從何而來？這一波逆勢(shì)擴(kuò)張，濱江集團(tuán)又能否實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長？

豪擲百億兇猛拿地

在杭州，綠城、濱江、融創(chuàng)三大房企品牌知名度最高，但自去年下半年以來，融創(chuàng)為應(yīng)付債務(wù)焦頭爛額，而綠城在宋衛(wèi)平淡出后漸失光環(huán)，反觀濱江似乎發(fā)展勢(shì)頭正盛。

2021年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)1691億元，同比增長24%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為379.76億元，同比增長32.80%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為30.27億元，同比增長30.06%。

截至2021年期末，濱江集團(tuán)有211.41億元貨幣資金在手，短期債務(wù)為139.96億元，現(xiàn)金短債比為1.51倍，公司平均融資成本也在不斷下降，2021年為4.9%，較上年末下降0.3%。

此外，濱江集團(tuán)還有832.43億元的銀行授信額度，較上年末增加16%，截至2021年末授信額度已使用356.61億元，剩余可用授信額度475.82億元。

強(qiáng)勢(shì)的業(yè)績，充足的“彈藥”補(bǔ)充成為濱江集團(tuán)逆勢(shì)擴(kuò)的底氣所在。此外，對(duì)杭州樓市的看好也是濱江集團(tuán)逆勢(shì)擴(kuò)的重要原因。

一年前濱江董事長戚金興還悲觀的表示，“努力做到1%至2%的凈利潤水平”，但是在今年5月召開的2021年業(yè)績會(huì)上，面對(duì)投資者對(duì)濱江逆勢(shì)拿地的疑問，戚金興一反前態(tài)，稱拿地是基于對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的信心。

長三角地區(qū)是我國房價(jià)較為堅(jiān)挺的區(qū)域，而杭州則是新一線城市的“排頭兵”，人才引進(jìn)量居全國前列，源源不斷的人口流入支撐著樓市蓬勃發(fā)展。

作為深耕杭州市場(chǎng)三十年的濱江集團(tuán)盡享區(qū)位優(yōu)勢(shì)，2021年在其他城市收入出現(xiàn)大幅下滑的情況下，杭州本土卻取得225.52億元營收以及106.28%的增長率。

這一系列數(shù)據(jù)足夠成為加碼杭州大本營的理由。2022年上半年，濱江集團(tuán)先是豪擲186億元在杭州首輪土拍中拿下11宗地塊，5月初又斥資57億元接盤陽光城位于浙江永康市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的6宗地塊。短短1個(gè)月內(nèi)，濱江將17宗土地收入囊中。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-5月，TOP100房企拿地總額4681億元，同比下降64.7%。華潤置地以634億元的新增土地貨值位于榜首，濱江集團(tuán)592億元緊跟其后，綠城中國排名第三，新增土地貨值565億元。

逆勢(shì)擴(kuò)張的“隱憂”

2021年強(qiáng)勢(shì)的業(yè)績表現(xiàn)成為濱江集團(tuán)逆勢(shì)擴(kuò)張的底氣，但是2022年一季度的業(yè)績表現(xiàn)卻不禁讓人感到陣陣“寒意”。

2022 年一季度，濱江集團(tuán)的營收和凈利潤雙降，營收同比下降 16.79%，為 61.83 億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下降 42.69%，為 2.28 億元。經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比大跌 1704.57%，為 -115.0 億元。

實(shí)際上，2021年的財(cái)報(bào)已經(jīng)透露出 濱江集團(tuán)的“隱憂”。截至2021年末，濱江集團(tuán)在十二個(gè)城市實(shí)現(xiàn)創(chuàng)收，其中杭州以225.52億元穩(wěn)居營收榜首，占總營收59.38%，同比增加106.28%，其次溫州實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入45.91億元，占總營收12.09%；排在第三位的為湖州，占總營收6.29%，同比增加29.02%。

與此同時(shí)，濱江集團(tuán)在其他城市的營收卻出現(xiàn)了大幅下滑，其中金華、嘉興、上海三個(gè)城市營收分別下降76.67%、71.38%和98.62%。

可見，濱江集團(tuán)依然困在杭州大本營。從2015年開始，濱江集團(tuán)就向上海和深圳市場(chǎng)進(jìn)軍，但均鎩羽而歸。

2016年，濱江集團(tuán)牽手安遠(yuǎn)控股擬共同開發(fā)深圳舊改項(xiàng)目，結(jié)果因安遠(yuǎn)控股實(shí)控人陳族遠(yuǎn)涉案，項(xiàng)目“爛尾”，11.6億元投資款打水漂。同樣，在上海湘府花園項(xiàng)目上，濱江集團(tuán)與合作方中崇集團(tuán)已對(duì)簿公堂。

濱江集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)似乎僅限于杭州地區(qū)，但是杭州地區(qū)的形勢(shì)恐怕也沒有那么樂觀。數(shù)據(jù)顯示，2018年-2021年，濱江集團(tuán)毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%、24.83%，呈逐年下滑之勢(shì)。

其中，同一時(shí)期在杭州地區(qū)的銷售毛利率分別為36.04%，46.38%、24.37%和20.72%，可見在杭州大本營賺錢也不再那么容易。

更重要的是，2022年以來杭州樓市似乎也出現(xiàn)松動(dòng)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月杭州商品住宅成交面積僅83萬平方米，同比下滑56%；前4月，杭州累計(jì)成交面積251萬平方米，同比暴跌64%。二手房成交面積僅28萬平方米，同比下滑69%；前4月成交面積115萬平方米，同比下滑62%。

杭州樓市慘淡的成交數(shù)據(jù)正好印證濱江集團(tuán)不盡人意的一季報(bào)業(yè)績表現(xiàn)，這也說明了濱江集團(tuán)逆勢(shì)擴(kuò)張也扛不住樓市的“寒冬”。

此外，逆勢(shì)擴(kuò)張的濱江集團(tuán)負(fù)債率并不低。2021年末，濱江集團(tuán)的扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65.92%，凈負(fù)債率為65.97%，現(xiàn)金短債比為1.51倍。

雖然“三道紅線”監(jiān)測(cè)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)了“綠檔”，但是濱江的整體資產(chǎn)負(fù)債率依然在80%以上。

還有一個(gè)值得注意的數(shù)據(jù)是，2018年以來濱江集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益占比從26.56%快速上升，到2021年末已升至44.96%。

自從“三道紅線”出臺(tái)以來，引入少數(shù)股東合作開發(fā)成為不少房企規(guī)避債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的手段，其中不乏有“明股實(shí)債”的操作方式，這也是房企債務(wù)暴雷的重要來源之一。（來源|大華觀察）

標(biāo)簽： 濱江集團(tuán)逆勢(shì)擴(kuò)張能否扛住樓市寒冬 濱江集團(tuán)