為避免土地流拍，多個熱點城市在今年集中供地中下調(diào)了房企拿地門檻，并調(diào)低了部分地塊起拍價。

(相關(guān)資料圖)

近日，鄭州2022年首批集中供地落幕，其中有兩宗地塊為二次掛牌出讓，掛牌價均較上次有所降低。例如，鄭政出〔2022〕3號地曾于去年第二輪供地中掛牌出讓，但最后在拍賣前終止出讓，此次重新掛牌，起拍價由10.73億元降為8.33億元，下降了2.4億元；此次北龍湖4號地塊曾于去年第三輪供地中掛牌出讓，出讓總價由14.95億元下調(diào)為13.6億元，起拍樓面價從13246元/平方米調(diào)低至12050元/平方米。

鄭州并不是個例，北京、廈門、重慶、武漢以及合肥等城市今年集中供地中的“回爐”地塊，再次掛牌后底價均有所下調(diào)。

“當(dāng)下市場銷售承壓，房企因資金趨緊而拿地動力不足，多個熱點城市調(diào)低二次掛牌地塊起始價，說明當(dāng)?shù)厥袌鰺岫纫廊黄停胤秸ㄟ^調(diào)整地價可以給房企留出更多的利潤空間，帶動房企拿地積極性?！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)分析師向記者表示。

對于地價下跌是否會傳導(dǎo)至房價端，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴記者，一般來說，地價對當(dāng)下的房價影響更為直接，如果地價下降，很有可能造成地塊周邊在售新房以及二手房價格同步出現(xiàn)變動。

部分“回爐”地塊起拍價大幅下調(diào)

自去年下半年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷對地方財政收入的沖擊逐步顯現(xiàn)，多地去年二批次及三批次集中供地出現(xiàn)撤牌或流拍，土地財政壓力加大。

為穩(wěn)定土地市場，今年多個熱點城市對此前撤牌或流拍地塊，采取了下調(diào)地價等措施。

其中，北京在去年第二輪集中供地中，出現(xiàn)大量延期出讓地塊，有部分地塊在今年重新掛牌，且起拍價大幅下調(diào)。例如，朝陽區(qū)十八里店朝陽港685、694號地塊去年分別掛牌，起拍總價分別為21.3億元和26.1億元，合計達(dá)到47.4億元。上述地塊在今年第二輪集中供地合并為一宗出讓，平均樓面價從54953元/平方米降至44982元/平方米，每平方米降幅高達(dá)近一萬元。

而北京朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)前葦溝003號地塊，出讓底價也由去年的27.1億元降至19.2億元，總價下降7.9億元，樓面價由61825元/平方米降至43801元/平方米。

與此同時，福州今年二批次成交的晉安湖公園2022-18號地塊，曾在首輪土拍中撤牌，本輪供地重新掛牌后，起拍價從32.51億元降至24.56億元，起拍樓面價從29973元/平方米降至22644元/平方米。

廈門今年首輪集中供地成交的思明區(qū)2022P03地塊和集美2022JP03地塊，均為去年第三輪集中土拍流拍地塊，本次重新掛牌后起拍價均有所下調(diào)。以集美地塊為例，起拍價由6.9億元降為5.6億元，起拍樓面價由26236元/平方米下調(diào)至21293元/平方米。

此外，武漢今年首輪集中土拍推出的青山區(qū)P(2022）007地，亦為去年第二輪集中土拍的“回爐”地塊，原出讓底價為38.43億元，本次出讓底價降至29.39億元，起始樓面價由18000元/平方米降至13766元/平方米，降幅高達(dá)24%，但該地最終依然因無人報名慘遭流拍。

濱江集團(tuán)董事長戚金興今年5月公開表示，公司今年拿地的利潤率整體高于去年?！盀I江在杭州競得11塊地，根據(jù)投資部的測算，收益高低略有不同，平均凈利潤在8%左右?！比ツ昶湓硎?，在杭州集中拿地利潤僅有1%-2%。

對于地價下降如何影響房價，中指研究院分析師表示，部分土地出讓價格的下調(diào)并不是整體土地價格的下降，在當(dāng)下的房地產(chǎn)銷售背景下，少數(shù)地塊出讓價格下調(diào)，短期內(nèi)不會對房價產(chǎn)生明顯影響。

“地價下調(diào)并不代表著未來新房上市后價格也會同步下調(diào)，新房價格依然是受其上市時的市場環(huán)境影響，房價高低也會隨彼時的市場熱度產(chǎn)生相應(yīng)的變化?！睆埐ǜ嬖V記者。

今年集中土拍成交斷崖式下滑

隨著鄭州集中土拍于6月22日結(jié)束，22城今年首輪集中土拍也正式收官。雖然多數(shù)城市土拍門檻較去年第三批次進(jìn)一步降低，但受樓市成交復(fù)蘇不及預(yù)期、房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎等因素影響，22城首輪集中土拍成交斷崖式下跌。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年22城首輪集中供地共成交地塊296幅，總土地出讓金近5000億元，較去年首批次成交金額縮減超50%，涉宅用地成交面積則不及去年首批次的40%。

此外，在今年舉行首輪集中供地的22個城市中，有16個城市首拍溢價率不到5%，有14個城市遭遇流拍，其中天津流拍率最高，達(dá)到83%，而沈陽、濟(jì)南、長春等地供地?zé)岫纫脖容^低。

”樓市成交復(fù)蘇進(jìn)程緩慢，房企拿地態(tài)度越發(fā)謹(jǐn)慎，民企投資幾乎停滯，導(dǎo)致22城首輪供地競拍熱度跌至谷底?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

“國企、央企是今年土地市場的頂梁柱。”專家表示，前5月全口徑銷售TOP50拿地金額中，國央企占比達(dá)到74%，優(yōu)勢明顯。而民企則近乎“隱身”，僅有一些區(qū)域深耕的房企表現(xiàn)較為突出，如濱江等。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，進(jìn)一步放松土地競拍規(guī)則，將成為接下來各城市，尤其是土地財政壓力較大城市的選擇。

據(jù)悉，目前重點城市二輪集中土拍已經(jīng)開啟，南京、廣州、成都等城市均進(jìn)一步放松了競拍規(guī)則。

在銷售沒有本質(zhì)改善情況下，下半年房企發(fā)力點還是在銷售和回款上，而不會放在投資上，拿地企業(yè)將延續(xù)以央企、國企、地方城投平臺為主的格局。

“由于多數(shù)房企上半年銷售回款不及預(yù)期，因而接下來的次輪土拍熱度也將維持低熱狀態(tài)。各地土地市場冷熱分化也將進(jìn)一步加劇，樓市韌性較強(qiáng)的一二線及強(qiáng)三線城市土地成交規(guī)?；蛴瓉碇芷谛曰厣?，而樓市疲軟的城市地市很難走出低谷期?！鄙鲜鰧＜曳Q。

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