房地產(chǎn)行業(yè)的縮表陣痛到了何種程度？從上市房企已公布的2022年中期業(yè)績(jī)預(yù)告可見一斑。

截至8月2日，據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國(guó)行業(yè)分類，A股74家上市房企公布了2022年中期業(yè)績(jī)預(yù)告，按照預(yù)告凈利潤(rùn)上限這一指標(biāo)，這74家房企合計(jì)虧損196億元；若按照預(yù)告凈利潤(rùn)下限這一指標(biāo)，則合計(jì)虧損280億元。

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“利潤(rùn)下行及虧損的主要原因，一是結(jié)算項(xiàng)目減少所致（同期支出并未同比例減少），二是受資產(chǎn)減值影響，企業(yè)需計(jì)提相應(yīng)的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，從而影響當(dāng)期利潤(rùn)。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，債務(wù)違約房企現(xiàn)在的回款是靠資產(chǎn)打折、降房?jī)r(jià)換來的，預(yù)計(jì)未來一兩年內(nèi)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)可能還會(huì)繼續(xù)虧損。

資產(chǎn)減值等多因素導(dǎo)致虧損

在上述74家房企中，34家盈利，占比為46%，剩余40家皆虧損。按照業(yè)績(jī)預(yù)告類型來看，僅有5家預(yù)增，其余皆是預(yù)減、續(xù)虧、首虧等狀態(tài)。其中，盈利大戶為招商蛇口、金融街，預(yù)告凈利潤(rùn)上限分別為21億元以及12億元；虧損額度較大的則是藍(lán)光發(fā)展、陽光城、榮盛發(fā)展等房企，虧損額皆在18億元以上。

《證券日?qǐng)?bào)》記者查閱多家房企的公告發(fā)現(xiàn)，上述房企虧損原因主要?dú)w為以下幾點(diǎn)：一是受債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響，本期完成售房履約義務(wù)并納入結(jié)算的項(xiàng)目銷售毛利較低；二是為維持公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)，確保項(xiàng)目交付，各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)支出仍在持續(xù)發(fā)生；三是美元債產(chǎn)生的匯兌損失；四是項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模下降，主要是受市場(chǎng)低迷以及公司流動(dòng)性承壓影響；五是為了加快回款，部分房企以價(jià)換量實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化，在利潤(rùn)率面臨下行壓力的行業(yè)趨勢(shì)下加劇了毛利率下降程度；六是資產(chǎn)減值損失，這一損失數(shù)額高者達(dá)到29億元。

“部分‘千億房企’也陷入虧損狀態(tài)，這是多種因素相互影響造成的，主要表現(xiàn)是收支不平衡?！蓖哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥向記者表示，一是因受市場(chǎng)下行等因素影響，造成銷售去化受阻，同時(shí)，前期所拿高價(jià)地也對(duì)利潤(rùn)空間造成壓力；二是一些企業(yè)的資產(chǎn)出售計(jì)劃未能順利實(shí)施；三是三費(fèi)、工程投入、以及債務(wù)償還等大量資金仍在支出。

“債務(wù)違約房企銷售預(yù)期不利加劇資產(chǎn)潛在減值壓力，其資產(chǎn)處置也將影響當(dāng)期損益。此外，部分中小房企則面臨區(qū)域市場(chǎng)下行壓力、持有業(yè)務(wù)收入減少、轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)滯后等問題?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，連續(xù)虧損企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營(yíng)困難，長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Υ嬖趬毫?，這將打擊投資人信心，影響企業(yè)融資活動(dòng)，也將導(dǎo)致企業(yè)基本面惡化，可能觸發(fā)退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

更重要的是，從2022年中期業(yè)績(jī)預(yù)告來看，出現(xiàn)數(shù)十億元虧損的房企，多是出險(xiǎn)房企，其多已經(jīng)發(fā)生債務(wù)違約，扭虧之路很難走。那么，上市房企的虧損面會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大嗎？

扭虧之路如何走？

“目前這些企業(yè)要改變虧損現(xiàn)狀需要經(jīng)歷較為復(fù)雜的過程，比如債務(wù)處理、銷售回款、是否能得到融資等關(guān)乎企業(yè)生存的關(guān)鍵要素都相互影響和互相制約。”肖云祥表示，一般情況下，公司會(huì)采取出售資產(chǎn)這種大宗交易的方式來快速扭轉(zhuǎn)虧損現(xiàn)狀，但這并不能從根本上解決問題。企業(yè)提升銷售去化能力，降低支出，恢復(fù)自身造血能力才是解決問題的根本，但這亦需要更為有力的政策助力或相關(guān)主體來盤活。

“仍需圍繞‘開源節(jié)流’出發(fā)，有營(yíng)收壓力的房企可以通過與優(yōu)質(zhì)房企合作的形式回流現(xiàn)金，積極解決企業(yè)自身的問題。”專家向記者表示，同時(shí)，提升自身的造血能力，加強(qiáng)銷售回款。

劉水也直言，出險(xiǎn)企業(yè)應(yīng)盡快進(jìn)行債務(wù)重整，走出流動(dòng)性危機(jī)，改善基本面，恢復(fù)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

值得關(guān)注的是，對(duì)于虧損高達(dá)數(shù)十億元的出險(xiǎn)上市房企而言，未來經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)將如何？

在肖云祥看來，出險(xiǎn)企業(yè)虧損狀況大概率還會(huì)持續(xù)，但虧損幅度會(huì)收窄。而對(duì)于正常經(jīng)營(yíng)企業(yè)而言，利潤(rùn)空間會(huì)得到一定程度的修復(fù)，主要是受樓市寬松政策效力逐漸釋放、市場(chǎng)銷售回暖、集中供地拿地成本降低等因素的影響。

關(guān)榮雪則認(rèn)為，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處恢復(fù)階段，寬松政策頻頻出臺(tái)，但實(shí)際效果較有限，而且不少房企下半年償債壓力仍然不小，未來虧損形勢(shì)的改善幅度存在一定不確定性。對(duì)此，劉水則稱，受市場(chǎng)下行持續(xù)影響，未來不排除虧損企業(yè)繼續(xù)增加的可能性，畢竟，行業(yè)整體業(yè)績(jī)?nèi)孕璐袌?chǎng)回暖后才能向好。

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