【中指社群】什么是地產(chǎn)圈？看這里——快速進群，讓自己的圈層轉(zhuǎn)起來~

標(biāo)普將金輝控股(集團)有限公司和金輝集團股份有限公司的評級展望調(diào)整為負面。標(biāo)普確認(rèn)了兩家公司的“B+”長期發(fā)行人信用評級。標(biāo)普同時確認(rèn)了金輝發(fā)行或擔(dān)保票據(jù)的評級。

(資料圖)

對于負面展望表明，由于利潤率和銷售額的急劇下降，未來12個月內(nèi)金輝杠桿率（以債務(wù)/EBITDA的比率衡量）可能不及標(biāo)普的基本案例預(yù)測。

標(biāo)普將展望調(diào)整為負面，是因為金輝的合同銷售額在2022年和2023年可能會受到抑制。這將導(dǎo)致現(xiàn)金回款速度減慢，并限制杠桿率改善。標(biāo)普預(yù)測債務(wù)/EBITDA的比率在2022年暫時改善至5.1倍-5.4倍后，2023年將上升至5.8倍-6.1倍。盡管由于土地支出審慎，該公司的債務(wù)可能會在這段時間內(nèi)逐漸減少，但2023年該公司的杠桿率將減弱。

據(jù)悉，標(biāo)普確認(rèn)了該評級，以反映金輝的債務(wù)管理記錄。該公司自2019年以來一直在減少債務(wù)，當(dāng)時該行業(yè)仍處于上升周期。在過去兩年中，該公司還通過將合同銷售額的約25%用于土地收購，控制了債務(wù)融資的增長。

由于擴張策略激進程度較低，金輝沒有廣泛依賴資本市場債務(wù)或信托融資，這通常在行業(yè)低迷期間對開發(fā)商造成最大的還款壓力。截至2021年12月31日，信托融資僅占公司總債務(wù)的6%。對信托融資的較低依賴和債務(wù)減少也有助于降低金輝的融資成本。

盡管現(xiàn)金余額減少，但金輝的流動性仍然充足。這是因為該公司對資本市場到期債務(wù)的還款壓力比同行要輕。2023年6月底之前，金輝持有12億元人民幣在岸債券將于2022年11月可回售，14億元人民幣將于2023年6月可回售。

標(biāo)普相信，盡管銷售放緩，該公司仍能通過現(xiàn)金余額償還上述債務(wù)。隨著資本市場不斷收緊，金輝需要依靠內(nèi)部資源償還短期債務(wù)。

據(jù)標(biāo)普估計，在自2021年10月以來償還約73億元人民幣債券和銷售放緩的共同影響下，該公司的現(xiàn)金水平持續(xù)下降，從截至2021年底的197億元人民幣降至截至2022年6月的150億元人民幣左右。同時，50%的現(xiàn)金屬于非限制性現(xiàn)金，應(yīng)該能夠覆蓋未來12個月的資本市場到期債務(wù)。

合同銷售的放緩將削弱金輝產(chǎn)生現(xiàn)金流。2022年上半年該公司錄得合同銷售額244億元人民幣，同比下降56%。鑒于購房者信心減弱，標(biāo)普相信銷售仍將面臨壓力。標(biāo)普認(rèn)為，該公司2022年合同銷售額將下降30%-35%，至600億-650億元人民幣，2023年將持平。因此，運營現(xiàn)金流將受到影響，直至2022年年底該公司將暫停拿地保留現(xiàn)金流。

標(biāo)普預(yù)計金輝的收入確認(rèn)和利潤率將面臨壓力。2022年該公司的收入可能持平，由于銷售放緩和控制建筑支出的影響延遲，2023年收入將下降13%-15%。盡管金輝積壓了725億元人民幣的巨額合同債務(wù)，但情況依然如此。標(biāo)普還預(yù)計，由于過去幾年土地成本不斷上漲，以及在行業(yè)低迷時期進行降價促銷，利潤率將承壓。

標(biāo)普看來，金輝在合資項目和少數(shù)股權(quán)合作關(guān)系中的風(fēng)險敞口可控。截至2021年底，該公司為合資項目提供的外部擔(dān)保金額從一年前的55億元人民幣降至14億元人民幣。這是因為該公司的大部分合資項目都是在兩三年前開始的，現(xiàn)已到了最后階段，該公司正在積極償還大部分銀行債務(wù)。該數(shù)值與陷入困境的開發(fā)商相關(guān)的合資企業(yè)債務(wù)金額與總債務(wù)的比率相比微不足道。

至于金輝持有少數(shù)股權(quán)的項目，大部分風(fēng)險敞口都由其他開發(fā)商承擔(dān)。與陷入困境的開發(fā)商相關(guān)的項目要么已經(jīng)完工，要么即將完工，不需要投入額外資金。

負面展望反映了標(biāo)普認(rèn)為由于利潤率壓力加大和收入確認(rèn)放緩，金輝的債務(wù)/EBITDA的比率可能在未來12-18個月惡化。由于現(xiàn)金產(chǎn)出減少，該公司的流動性緩沖也可能減少。

如果金輝的并表債務(wù)/EBITDA的比率增加到6.5倍以上，或者如果其穿透(look-through)債務(wù)/EBITDA的比率上升到6.0倍以上，標(biāo)普可能會下調(diào)金輝的評級。如果收入確認(rèn)和利潤率低于標(biāo)普的預(yù)期，或者債務(wù)水平未得到嚴(yán)格控制，杠桿率可能會惡化。

如果金輝的流動性減弱，現(xiàn)金水平進一步下降，標(biāo)普也可能會下調(diào)其評級。這可能是由于銷售和現(xiàn)金回款速度減緩、融資渠道減弱或限制在預(yù)售監(jiān)管賬戶中的現(xiàn)金規(guī)模增加。

如果金輝能夠持續(xù)將并表債務(wù)/EBITDA的比率維持在6.5倍以下，并且持續(xù)將穿透債務(wù)/EBITDA的比率保持在6.0倍以下，標(biāo)普可能會將展望調(diào)整為穩(wěn)定。這可能是由于銷售額的顯著提高，以及運營和項目確認(rèn)的穩(wěn)步提高。

標(biāo)簽：