記者 | 黃昱

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深圳今年的第四批次集中供地依然表現(xiàn)不佳。

(資料圖片僅供參考)

11月25日，深圳推出的7宗地塊成交6塊，1宗流拍，成交總金額97.27億元。不到百億的總成交額，在前幾年土地市場(chǎng)的高點(diǎn)時(shí)，甚至在深圳不夠買(mǎi)下一塊地。

雖有地塊流拍，但這一輪深圳供地還是有積極信號(hào)，參與房企的數(shù)量明顯增加，尤其是民營(yíng)企業(yè)。

據(jù)深圳規(guī)劃和自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，參與這次土拍的企業(yè)共計(jì)53家次，其中民企22家次；除本地企業(yè)外，外地企業(yè)達(dá)到33家次。不過(guò)最終絕大部分還是由國(guó)資企業(yè)拿下。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，房企這次參與度高主要還是地價(jià)比較低，地塊區(qū)位較優(yōu)，政府讓利也較足，同時(shí)企業(yè)也有補(bǔ)倉(cāng)需求。而且，近期資金面的政策利好，也在預(yù)期上有促進(jìn)作用。

但總體來(lái)看，短期內(nèi)土地市場(chǎng)回暖趨勢(shì)仍不明朗。

從去年22個(gè)重點(diǎn)城市試點(diǎn)“兩集中“供地后，一般是按照每年三輪的節(jié)奏來(lái)供地。

深圳今年出現(xiàn)第四批集中供地，本身也是因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)不景氣。而打破集中供地年度不超過(guò)三次的限制，不僅只有深圳，北京、上海和廣州另外三個(gè)一線城市也啟動(dòng)了今年的第四輪供地，北京將在11月底競(jìng)拍，上海和廣州則在12月。

為了以更靈活的方式穩(wěn)定土地市場(chǎng)，核心二線城市中，南京、武漢和蘇州等都啟動(dòng)了年內(nèi)的第五輪供地。

隨著土地市場(chǎng)進(jìn)入新階段，各地開(kāi)始因城施策對(duì)“兩集中”供地模式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，這將成為今后土地市場(chǎng)的大趨勢(shì)。

供地變奏調(diào)整

2021年2月，“兩集中”供地政策開(kāi)始在22個(gè)試點(diǎn)城市施行，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，且全年住宅用地供應(yīng)不能超過(guò)3次。

彼時(shí)政策的初衷是為了通過(guò)集中公開(kāi)出讓提高市場(chǎng)信息透明度，保障充足土地供應(yīng)，從而達(dá)到降低土地市場(chǎng)熱度、穩(wěn)定地價(jià)的目的。

除22城之外，2021年還有徐州、西安、南昌、東莞、金華、溫州等城市主動(dòng)加入了“兩集中”供地的隊(duì)伍。

22個(gè)試點(diǎn)城市的第一輪集中供地在2021年6月底全部結(jié)束，在當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處行情火熱的情況下，各大房企的參拍熱情高漲，不少熱點(diǎn)地塊溢價(jià)率和成交價(jià)刷新記錄。

為抑制高溢價(jià)，同時(shí)平穩(wěn)地價(jià)，從去年第二輪集中供地開(kāi)始，各大城市開(kāi)始調(diào)整土拍規(guī)則。但眾所周知，下半年后房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，一批民營(yíng)房企主動(dòng)退出了土地競(jìng)拍，土地市場(chǎng)開(kāi)始明顯降溫。

到今年，各城市供地的目標(biāo)已經(jīng)從減少高溢價(jià)地塊變成了提升房企拿地積極性。

克而瑞研究中心高級(jí)研究總監(jiān)謝楊春指出，自去年22城試點(diǎn)土地集中出讓以來(lái)，隨著土拍熱度的變化，集中供地的土拍政策整體呈現(xiàn)“松-緊-松”的格局。除了降地價(jià)、提銷(xiāo)售限價(jià)等常規(guī)手段外，在降低參拍門(mén)檻中，對(duì)于競(jìng)拍企業(yè)的資質(zhì)要求也在不斷寬松。

為了減少集中拿地給房企帶來(lái)的資金壓力、增加房企參與拿地的積極性，徐州、西安、南昌等部分自發(fā)跟進(jìn)“集中供地”的城市以及22城中的長(zhǎng)沙，已選擇退出“集中供地”模式，逐步恢復(fù)常態(tài)化供地。同時(shí)，22城中多地都將供地批次增加到四批、五批、甚至六批。

廈門(mén)、濟(jì)南、青島、重慶、深圳等城市在今年初就明確將集中供地從三批增加到了四批，后來(lái)廣州、天津等陸續(xù)發(fā)布四批次供地公告，如今南京、武漢、蘇州、無(wú)錫已經(jīng)進(jìn)入第五批集中供地周期，武漢更計(jì)劃還有第六批供地。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年三批次推地時(shí)間較去年均提前，但在市場(chǎng)下行、企業(yè)拿地意愿較低情況下，土地推出規(guī)模普遍縮量。

截至10月27日，22城中已有19城發(fā)布三批次土地公告，22城全年供地計(jì)劃完成率不足五成，其中長(zhǎng)春、重慶不足三成。

即便如此，在房地產(chǎn)大環(huán)境未有明顯改善的情況下，土拍市場(chǎng)的低溫態(tài)勢(shì)未改。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，已完成三批次土拍的16城整體流拍撤牌率11.3%，較二批次上升3.3個(gè)百分點(diǎn)；成交地塊中達(dá)上限地價(jià)的地塊占比僅11.5%，較二批次下降13.5個(gè)百分點(diǎn)；底價(jià)成交地塊占比達(dá)75.7%，較二批次提升17.0個(gè)百分點(diǎn)。

截至11月23日，除了沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、鄭州、重慶外，22城已有18城成了三輪集中供地，共計(jì)出讓土地352宗，涉及土地出讓金4692億元。

綜合來(lái)看，各地繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整三批次土拍規(guī)則，疊加政府持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊推出力度，以提高企業(yè)參拍積極性，土地流拍撤牌率相對(duì)穩(wěn)定，但地塊底價(jià)成交占比明顯提升，成為市場(chǎng)主流，

從拿地企業(yè)來(lái)看，去年下半年以來(lái)，地方國(guó)資拿地現(xiàn)象日漸凸顯。進(jìn)入2022年后，民企拿地意愿進(jìn)一步減弱，央國(guó)企、地方國(guó)資成為拿地主力。2022年首批次央國(guó)企和地方國(guó)資拿地金額占比達(dá)72%，二批次達(dá)83%，三批次仍在八成以上。

今年來(lái)，地方國(guó)資在拿地規(guī)模上越發(fā)突出，但項(xiàng)目入市情況不容樂(lè)觀。據(jù)中指監(jiān)測(cè)，截至今年8月，地方國(guó)資集中拿地項(xiàng)目入市率僅9%，其中城投拿地項(xiàng)目入市率僅6.7%。

為防范地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及嚴(yán)肅財(cái)務(wù)紀(jì)律，財(cái)政部10月份印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》中指出，嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。

財(cái)政部發(fā)文后，無(wú)錫進(jìn)行的四批次土地拍賣(mài)中地方國(guó)資拿地金額占比大幅下降至33%（2022年首批次、二批次、三批次地方國(guó)資拿地金額占比分別為92%、55%、89%），可見(jiàn)該政策對(duì)于限制地方國(guó)資拿地起到一定約束作用。

土地市場(chǎng)觸底

“集中供地還會(huì)延續(xù)，但各地將會(huì)采取更靈活的方式，不在局限于三輪?！币晃活^部房企人士告訴界面新聞。

克而瑞研究中心高級(jí)研究總監(jiān)謝楊春也認(rèn)為，去年集中供地的出臺(tái)是為了防止土地市場(chǎng)過(guò)熱。但是出臺(tái)之后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大變化，部分企業(yè)的資金鏈趨緊，從而導(dǎo)致后續(xù)集中供地政策越來(lái)越寬松，市場(chǎng)的效果也是持續(xù)不佳。

謝楊春表示，未來(lái)集中供地的模式可能會(huì)發(fā)生兩方面改變，第一就是增加集中供地的批次，今年很多城市已經(jīng)開(kāi)始采取這樣的措施，后續(xù)可能還會(huì)有更多城市加大供地批次；第二就是部分城市已經(jīng)不太適合放在集中供地的名單之中，如長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等。

中指研究院也指出，2022年三批次土拍市場(chǎng)呈現(xiàn)出央國(guó)企拿地力度減弱的特點(diǎn)，疊加相關(guān)政策對(duì)地方國(guó)資參與土拍的約束，短期來(lái)看，土地市場(chǎng)低溫態(tài)勢(shì)或難改，預(yù)計(jì)后續(xù)各地會(huì)根據(jù)自身房地產(chǎn)市場(chǎng)情況對(duì)土拍模式做出適當(dāng)調(diào)整。

土地市場(chǎng)低溫的直接原因在于房企拿地積極性大幅下降，而導(dǎo)致房企不拿地的原因則是資金壓力。

11月以來(lái)，針對(duì)房企融資端的政策接連發(fā)布，從支持房企債券融資的“第二支箭”到 “金融16條”和置換預(yù)售監(jiān)管資金，力度空前。

國(guó)泰君安首席地產(chǎn)分析師地產(chǎn)謝皓宇稱(chēng)：“在當(dāng)前政策背景下，對(duì)于2023年的預(yù)期都會(huì)有系統(tǒng)性的改善。對(duì)于銷(xiāo)售和地產(chǎn)投資，我們認(rèn)為會(huì)是一個(gè)危機(jī)模式解除后的改變?！?/p>

謝皓宇認(rèn)為，2023年的地產(chǎn)投資大概率還是會(huì)有一個(gè)正增長(zhǎng)，2022年受拿地的影響拖累也比較嚴(yán)重，那么2023年也就不會(huì)存在一個(gè)比較大的拖累項(xiàng)，尤其在一些重點(diǎn)城市拿地的力度會(huì)比2022年還要再更強(qiáng)一些，拿地2023年不會(huì)成為一個(gè)拖累項(xiàng)目，但是在建環(huán)節(jié)會(huì)成為一個(gè)很明顯的增量項(xiàng)目。

盡管拿地項(xiàng)不會(huì)成為地產(chǎn)投資的拖累項(xiàng)目，但也很難有較大改善。

從資金支持來(lái)看，近期融資端并沒(méi)有釋放專(zhuān)門(mén)針對(duì)房企拿地的資金，尤其是在關(guān)于置換預(yù)售監(jiān)管資金的通知中強(qiáng)調(diào)，不得用于購(gòu)置土地、新增其他投資、償還股東借款等。

此外，銷(xiāo)售端的走勢(shì)才是決定房企是否拿地的核心因素。國(guó)盛證券研報(bào)指出，由于開(kāi)發(fā)商以銷(xiāo)定產(chǎn)的拿地策略，預(yù)計(jì)近期土拍數(shù)據(jù)難以明顯復(fù)蘇。

一位房企投資人士對(duì)界面新聞表示，從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，融資端要先解決的是項(xiàng)目保交付，然后是公司正常的運(yùn)營(yíng)，然后再擇機(jī)優(yōu)選好的土地進(jìn)行拓展?！皩?duì)我司而言，依然在關(guān)注好城市的好機(jī)會(huì)，這一塊隨著融資的逐步放開(kāi)，會(huì)根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判進(jìn)行比選?！?/p>

“融資端的放松是利好，但是我們同樣關(guān)注市場(chǎng)的恢復(fù)情況。你可以理解為，以前是沒(méi)錢(qián)，現(xiàn)在即便有錢(qián)了，也不敢亂花，要看花出去值不值，性價(jià)比高不高，以及花出去后多久能收回這份投資。”上述人士稱(chēng)。

他還指出，公司現(xiàn)在拿地依然謹(jǐn)慎，年底出讓的地塊，如果不是位于質(zhì)素特別好的地段或者區(qū)域都不會(huì)太關(guān)注，現(xiàn)在只會(huì)關(guān)注市場(chǎng)和客戶端恢復(fù)較快的城市以及資源極度優(yōu)質(zhì)的地塊。

中指研究院也指出，預(yù)計(jì)未來(lái)在銷(xiāo)售市場(chǎng)未明顯恢復(fù)前，土地市場(chǎng)或延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)。

標(biāo)簽： 集中供地開(kāi)始靈活調(diào)整 繼融資端后土地市場(chǎng)能迎來(lái)拐點(diǎn)嗎