12月5日，蘇州第五批集中供地順利收官，10宗地塊全部成交，其中工業(yè)園區(qū)3宗地塊全部溢價(jià)成交（含2宗地塊觸頂搖號(hào)），合計(jì)132億元。

(資料圖)

近期多地發(fā)布第四批或第五批集中供地計(jì)劃，年末將迎來(lái)集中供地高潮。有行業(yè)專(zhuān)家認(rèn)為，這是對(duì)集中供地政策的合理優(yōu)化，在市場(chǎng)下行階段，因地制宜調(diào)整供地模式也是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)的重要舉措。

土拍市場(chǎng)冷熱分明

相較于蘇州四批次20宗地塊中2宗流拍、18宗底價(jià)成交的情況，本次土拍熱度有明顯回升。

“這與蘇州工業(yè)園區(qū)拿出優(yōu)質(zhì)地塊有很大關(guān)系，園區(qū)三宗地塊合計(jì)吸引了近20家房企參與競(jìng)拍。”中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱說(shuō)。

結(jié)合北京、杭州、武漢、無(wú)錫等近期完成第四、第五批集中供地的城市情況來(lái)看，總體上，冷熱各異的主要特征沒(méi)有改變。

近期土拍熱度較高的城市仍以核心城市為主，其中北京四批次超80%地塊溢價(jià)成交、半數(shù)地塊地價(jià)觸頂。深圳四批次超60%地塊溢價(jià)成交，同樣半數(shù)地塊地價(jià)觸頂。杭州四批次半數(shù)地塊溢價(jià)成交，超30%地塊地價(jià)觸頂。

張凱分析認(rèn)為，熱點(diǎn)城市在年末土拍熱度提升主要有三方面原因。一是高能級(jí)核心城市由于城市基本面好、房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有熱度。二是核心城市供地縮量提質(zhì)，本次北京、深圳、杭州四批次供地總量均為個(gè)位數(shù)（6-8宗），且主城區(qū)地塊占比較高，對(duì)房企吸引力較強(qiáng)。三是部分房企仍希望完成今年全年投資任務(wù)，希望在年底把握為數(shù)不多的核心城市供地機(jī)會(huì)。

民企積極參拍

從拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，蘇州第五批集中供地地方民企積極參拍。1宗地塊由地方民企獨(dú)立競(jìng)得，4宗地塊由地方國(guó)資企業(yè)與地方民企聯(lián)合競(jìng)得?！斑@意味著這些地塊后續(xù)都將進(jìn)入項(xiàng)目實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)階段?！睆垊P表示。

值得注意的是，地方國(guó)資企業(yè)引入民企聯(lián)合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象，與無(wú)錫此前集中供地的情況非常相似。無(wú)錫四批次地方國(guó)資競(jìng)得的一些地塊引進(jìn)朗詩(shī)、香港綠地等企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，第五批次又由以代建業(yè)務(wù)為主的綠城管理競(jìng)得一宗地塊，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多地方國(guó)資的地塊引入市場(chǎng)化運(yùn)作房企代建或聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

“這一方面滿足了財(cái)政部126號(hào)文的政策要求，另一方面這些項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)階段后，能夠形成有效回款，提升地方城投的自我造血能力?！睆垊P說(shuō)。

此外，杭州作為民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的重鎮(zhèn)，四批次集中供地僅1宗地塊由國(guó)資競(jìng)得，其余地塊均由民企獲取，民企拿地金額占比達(dá)92%?！斑@樣的變化與金融十六條中‘對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁’對(duì)于行業(yè)信心的提振不無(wú)關(guān)系?！睆垊P表示。

政策優(yōu)化調(diào)整

值得一提的是，有別于去年共開(kāi)展三批次集中供地的“整齊步調(diào)”，今年以來(lái)，不少城市還推出了第四批甚至第五批集中供地計(jì)劃，在增加年底土地供應(yīng)的同時(shí)，或也傳遞出土地市場(chǎng)政策優(yōu)化調(diào)整的信號(hào)。

武漢近日發(fā)布通知，即將開(kāi)展今年第五批集中供地，第六批集中供地公告也將于近期適時(shí)發(fā)布。此外，南京、武漢、蘇州相繼公布了第五批集中供地計(jì)劃。廣州、天津、福州、東莞等城市也于近日陸續(xù)發(fā)布第四批集中供地公告。上述供地均計(jì)劃于12月完成出讓?zhuān)馕吨昴┩恋毓?yīng)將迎來(lái)一波高峰。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，增加土地供應(yīng)頻次是各地因城施策，對(duì)集中供地模式進(jìn)行的適當(dāng)調(diào)整。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，兩集中政策的出臺(tái)目的是穩(wěn)定地價(jià)，目前土地溢價(jià)率較低，目的達(dá)到。多地增加供地次數(shù)，同時(shí)減少每次的出讓塊數(shù)，“多次少量”或?qū)⒊蔀槌B(tài)。

東吳證券分析師房誠(chéng)琦也表示，在房地產(chǎn)行業(yè)上行階段，通過(guò)集中供地為土地市場(chǎng)適度降溫的目的已達(dá)成。當(dāng)前，在行業(yè)下行期，調(diào)整集中供地政策是有必要的，有利于行業(yè)恢復(fù)常態(tài)。

“今年以來(lái)，多個(gè)城市調(diào)整優(yōu)化了供地節(jié)奏，一方面，通過(guò)合理安排各批次集中供地的時(shí)間間隔，減輕房企短期資金壓力。另一方面，適度增加供地批次，補(bǔ)充土地財(cái)政收入?！睆垊P說(shuō)，今年增加供地批次的方式對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了一定的積極作用。

談及未來(lái)集中供地模式的調(diào)整方向，克而瑞研究中心高級(jí)研究總監(jiān)謝楊春認(rèn)為，未來(lái)增加集中供地批次或調(diào)整集中供地城市名單都是有可能的。

房誠(chéng)琦也預(yù)計(jì)，未來(lái)會(huì)有更多城市調(diào)整供地批次和每批次供應(yīng)地塊數(shù)量，并合理調(diào)整土地出讓的底價(jià)和溢價(jià)率。

編輯：葉松

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