如何租到稱心的房子，是“滬漂”們最關(guān)心的問題。圖為上?；春Ｂ返那锶?。 （視覺中國/圖）

【資料圖】

2020年9月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《住房租賃條例（征求意見稿）》，時至今日，正式文件尚未出臺。北京和上海的地方條例卻率先落地了。

2022年11月23日，《上海市住房租賃條例》正式通過，這是國內(nèi)第二部由地方出臺的住房租賃條例。9月1日《北京市住房租賃條例》剛剛施行。

上海和北京兩地條例均包括群租整治、住房租賃企業(yè)管理、合同網(wǎng)絡(luò)備案和保障性租賃住房建設(shè)等內(nèi)容，部分內(nèi)容也與住建部征求意見稿及地方既有規(guī)范性文件重合。

華東政法大學(xué)副教授孫維飛曾參加過上海市司法局和人大組織的兩次專家討論會，他認(rèn)為，上海條例重點(diǎn)規(guī)范住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，轉(zhuǎn)租房屋達(dá)一定數(shù)量的個人也需進(jìn)行工商登記，意在為承租人提供可信賴的租房渠道。

上海市房屋管理局是此次條例實(shí)施的牽頭單位之一。上海市房管局房地產(chǎn)市場監(jiān)管處副處長馮樾告訴南方周末記者，“整個條例是對2017年黨的十九大提出建立‘租購并舉’住房制度以來，國家和上海一系列做法的總結(jié)和提煉，并在此基礎(chǔ)上做了一定創(chuàng)新，明確了上海住房租賃市場未來的發(fā)展方向，從政策上升到地方性立法，可以推動上海住房租賃市場更平穩(wěn)健康地發(fā)展?！?/p>

“二房東”的暴利來自違規(guī)改建

二房東王錚在上海做了十年房屋租賃工作。2012年，他從家鄉(xiāng)河南到上海做房地產(chǎn)中介，2016年跳槽到分散式公寓負(fù)責(zé)運(yùn)營。次年，他注冊了工商執(zhí)照，自己創(chuàng)業(yè)，做的就是“二房東”。

“簡單說，‘二房東’就是從房東那里收房子，自己裝修一下再加價租出去。”王錚向南方周末記者解釋，在業(yè)內(nèi)，除了個人經(jīng)營外，像自如、青客、蛋殼這樣的分散式長租公寓公司也被認(rèn)為是“二房東”，運(yùn)營模式大體相似。

2021年，王錚同合伙人一起，花90多萬元整租了近40套房子，進(jìn)行整體裝修，從拆除到重裝，每套房子花了5萬-6萬元。完成后，王錚在承租價基礎(chǔ)上，每月加價1500-2000元，將房子掛到中介平臺，轉(zhuǎn)租出去。

在安居客、58同城等中介平臺上，租客能直接聯(lián)系到的是房源“經(jīng)紀(jì)人”，按照平臺要求，所有出租房源的經(jīng)紀(jì)人均需上傳營業(yè)執(zhí)照信息，但南方周末記者發(fā)現(xiàn)，目前，部分營業(yè)執(zhí)照所寫經(jīng)營范圍為網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營、零售等，而非住房租賃。

對這一問題，北京和上海的住房租賃條例中已明確要求：達(dá)到一定數(shù)量的應(yīng)當(dāng)辦理市場主體登記，從事住房租賃的，經(jīng)營范圍中應(yīng)當(dāng)注明“住房租賃”。對于企業(yè)和機(jī)構(gòu)從業(yè)人員，還要求辦理從業(yè)信息卡，并將編號寫在租賃合同上。

南方周末記者隨機(jī)聯(lián)系了安居客上的一位經(jīng)紀(jì)人，對方先表示，自己就是房東，沒有中介，再三詢問后，又承認(rèn)自己是二房東。在百度貼吧、豆瓣等平臺上，亦有大量出租房屋的二房東以“房東直租”的名義進(jìn)行宣傳。

“業(yè)內(nèi)有個笑話，小區(qū)看大門的手里都有兩套轉(zhuǎn)租房?！蓖蹂P笑談，二房東行業(yè)里人多，但要是正經(jīng)做生意，毛利率不高，“理想狀態(tài)下，一套房子毛利率在14%左右，需要21個月才能回本。能夠做到暴利的，個人多是違規(guī)改建，企業(yè)就是騙局，爆雷跑路了?！?/p>

王錚觀察，2020－2021年，上海租房市場上做違規(guī)改建的個人二房東特別多，主要因為“暴利”，利潤率能達(dá)到40%－50%。

2022年12月1日，在一個63人的“上海二房東、公寓樓老板交流群”里，一位手上有200套房源的二房東介紹了違改的盈利方式：通過打隔斷、格局改造，將一套100平米的房子變?yōu)?-7個帶獨(dú)立衛(wèi)浴的單間，高峰時，每套房子的月利潤能達(dá)到6000元，還很容易出租。

“有需求才有市場，才有二房東這個產(chǎn)物?！蓖蹂P說。2015年前，上海租房市場上更多的是做隔斷的個人二房東，那時租客對住房的要求低，“圖便宜，只要能住人，隔板間也行”。

最近幾年，王錚發(fā)現(xiàn)人們的要求高了，違改成的單間更受歡迎，帶看房子時，10個會有8個提出不要隔斷房。隔斷房，簡單理解就是在屋內(nèi)額外建墻，增加房間，違規(guī)改建則會拆墻重修，改變房間原本的設(shè)計用途。

將地方經(jīng)驗上升為立法

條例出臺后，違改單間的現(xiàn)象將被遏制。

北京和上海的條例中均規(guī)定，起居室不得單獨(dú)出租，非居住空間不得出租用于居住，人均使用面積、居住人數(shù)也須符合規(guī)定，并以原始設(shè)計或經(jīng)批準(zhǔn)改建的房間為最小出租單位。北京還要求出租住房不得打隔斷，該說法并未出現(xiàn)在上海條例中。

馮樾介紹，作為最早提出“群租”概念的城市，1999年上海就出臺過《上海市房屋租賃條例》。此后二十余年，對于群租和違改問題，還先后出臺過各種地方性文件，此次條例內(nèi)容與之前基本一致。

如2011年《上海市居住房屋租賃管理辦法》規(guī)定，出租房屋不得分隔搭建。2014年上述管理辦法重新修訂，限制每個房間居住人數(shù)為2人。

2015年上海出臺了《關(guān)于鼓勵社會各類機(jī)構(gòu)代理經(jīng)租社會閑置存量房的試行意見》，放松群租標(biāo)準(zhǔn)，允許將客廳單獨(dú)分割出租，為“N+1”模式提供了合法身份，此次條例中，這一標(biāo)準(zhǔn)得以繼承。

“是否能夠打隔斷，廚房、衛(wèi)生間等單位能否單獨(dú)出租，不同立場上會有不同看法，但政府如果不加規(guī)制，大概率會出現(xiàn)能隔多小就隔多小的情況，帶來住房安全隱患?！北本┐髮W(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波告訴南方周末記者，這是此次北京條例修訂將此類條款重新寫入的原因。

北京條例出臺前，樓建波曾參與過前期調(diào)研和立法討論工作，并為國家《住房租賃條例（征求意見稿）》提供過專家咨詢意見。在他看來，雖然對隔斷房的禁止性規(guī)定在此前的地方文件中均有出現(xiàn)，但和之前政府出一個文件就查一查、管一管相比，條例的規(guī)定會起到常態(tài)化監(jiān)管作用。

馮樾介紹，2000年上海房屋租賃條例出臺時，國家和地方住房租賃方面的法律法規(guī)尚不完善，同時，住房制度改革才剛起步，為進(jìn)一步活躍市場，原條例中更多對租賃當(dāng)事人之間的民事法律關(guān)系進(jìn)行調(diào)整，盡量減少不必要的行政干預(yù)。

“近幾年租賃規(guī)模越來越龐大、租賃關(guān)系越來越復(fù)雜，也碰到了一些問題，有必要在這個階段規(guī)范市場發(fā)展，將過去好的經(jīng)驗、做法上升到立法層面?！瘪T樾表示，此次上海條例中的部分制度此前已試行多年。

上海市房屋管理局信息顯示，2020年5月，上海曾啟動首批房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)信息卡發(fā)放工作，目前已有約8萬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員申領(lǐng)了從業(yè)信息卡，并對3400多條嚴(yán)重違規(guī)經(jīng)紀(jì)人信息進(jìn)行記載，違規(guī)信息還被納入“行業(yè)黑名單”公示。此次條例中，從業(yè)信息卡申領(lǐng)也被列為一項要求。

馮樾說，此前，從業(yè)信息卡的推廣工作主要通過行業(yè)組織完成，僅是自律要求，未做強(qiáng)制規(guī)定，但在主要的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、大型企業(yè)中已實(shí)現(xiàn)了大范圍覆蓋，所以此次進(jìn)一步規(guī)范租賃市場時就將其上升為立法。

至于不屬于任何機(jī)構(gòu)的個人二房東，隨著個人轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)擴(kuò)大，具備了經(jīng)營行為特點(diǎn)，管理中也不能將其視作簡單的民事行為，下一步也會強(qiáng)制要求他們成立市場主體，登記備案，納入住房租賃行業(yè)整體監(jiān)管中。

“在實(shí)際操作中，對于個人二房東的管理如何貫徹實(shí)施是未來工作的難點(diǎn)，不僅需要房屋管理部門和市場監(jiān)管部門推進(jìn)，還需要基層一起努力?！瘪T樾表示，對于街鎮(zhèn)如何進(jìn)行租賃住房的監(jiān)督管理，此次條例“總則”及第五章中均作出了明確要求，以期形成社會治理的合力。

監(jiān)管二房東資金賬戶

二房東跑路，是租房市場的另一亂象。

在上海租房時，“滬漂”葉傾就既遇到了違規(guī)改建，又遭遇了二房東跑路。2018年，葉傾在普陀區(qū)的單位附近租下一間隔斷房，二房東在客廳、主臥打了三道墻，將原本的三室一廳改為六室，葉傾住其中一間。

二房東提出，每月租金2400元，低于市場價近600元，如果愿意提前支付一年房租，另加一個月押金，每月還可再降400元。合同簽訂后，葉傾一次性支付了兩萬六千元。

入住一個月后，最后一間隔斷房出租，新租客交了三個月租金加一個月押金，此后二房東的電話就打不通了。不久，原房東找上門，說遲遲沒有收到房租。租客們這才知道，錢被二房東騙走了。

通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)帖，葉傾聯(lián)系上了被騙的其他租客，發(fā)現(xiàn)從2018年到2020年，這位二房東變換身份，以同樣的方式在上海四個區(qū)行騙，受害者至少三四十人。

2018年后，青客、蛋殼、愛公寓、蘑菇租房等長租公寓公司也頻頻爆雷。2021年底，北京發(fā)生過“望京二房東跑路”事件，通過“按年收租戶租金，按月付給中介”的方式，二房東騙取近千萬元資金，被騙租客百余位，自如、鏈家、我愛我家等機(jī)構(gòu)也牽涉其中。

馮樾向南方周末記者解釋，很多企業(yè)爆雷是因為采用了“長收短付，高進(jìn)低出”的方式，難以持續(xù)運(yùn)營。

孫維飛認(rèn)為，對于集中轉(zhuǎn)租后出現(xiàn)的跑路或倒閉情況，新的住房租賃條例增加了資金監(jiān)管規(guī)定，施行后，類似的問題或可規(guī)避。

如《上海市住房租賃條例》規(guī)定，住房租賃企業(yè)從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的，需開立住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，將其向承租人一次性收取租金超過三個月的部分，以及收取押金超過一個月租金的部分存入監(jiān)管賬戶。在北京已經(jīng)施行的條例中，也有相似規(guī)定。

“以前我們認(rèn)為押金、租金收取屬于市場行為，出租人和承租人可以自行確定收取周期，就像商品房買賣一樣，完全遵循市場機(jī)制，后來發(fā)現(xiàn)問題頻發(fā)，所以現(xiàn)在條例明確表示，政府需要對租房市場進(jìn)行干預(yù)?！睒墙úㄕf。

“2018年上海通過了《單用途預(yù)付消費(fèi)卡管理實(shí)施辦法》，對理發(fā)店、按摩店、娛樂場所等辦理的預(yù)付卡進(jìn)行監(jiān)管，幾年下來，資金監(jiān)管效果還不錯，所以此次條例中也要求對住房租金建立監(jiān)管賬戶?！睂O維飛表示，未來這也許會成為各地的共同經(jīng)驗。

目前具體的資金監(jiān)管細(xì)則尚未公布。但2021年12月，上海市房管局曾聯(lián)合銀保監(jiān)會上海監(jiān)管局發(fā)布《上海市住房租賃交易資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（試行）》，要求住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)在上海注冊的商業(yè)銀行開設(shè)唯一的資金監(jiān)管專用賬戶，承租人、貸款機(jī)構(gòu)需將租金、押金或“租金貸”直接存入賬戶，再由銀行向住房租賃企業(yè)劃轉(zhuǎn)資金。

馮樾透露，為了保障租賃當(dāng)事人權(quán)益的同時減少對企業(yè)正常經(jīng)營的影響，此次上海條例配套的資金監(jiān)管細(xì)則會對2021年發(fā)布的版本進(jìn)行優(yōu)化，僅對一次性收取租金超過三個月，或押金超過一個月租金的部分進(jìn)行監(jiān)管，基本的思路和方向不變，目前試點(diǎn)工作仍在進(jìn)行中。

立法時的推敲

將規(guī)范性文件的內(nèi)容上升為立法，過程不易。

2012年，受北京市住建委委托，樓建波進(jìn)行了立法前期的調(diào)研工作。他向南方周末記者回憶，由于當(dāng)時民法典和住房租賃條例尚在修訂，曾有人提出延遲進(jìn)行，“后來還是覺得住房租賃市場上有很多問題需要規(guī)范”。

“如果地方立法都要等到全國性立法出來后再去制定，那地方立法永遠(yuǎn)是當(dāng)補(bǔ)丁的，沒有地方立法的探索，全國立法又怎么能立得好呢？”討論中，這段發(fā)言曾讓樓建波印象深刻。

《北京市住房租賃條例》從調(diào)研到立項走過了8年時間。樓建波介紹，條例是在民法典和征求意見稿的框架內(nèi)，結(jié)合地方城市定位和實(shí)際起草的。

上海的立法準(zhǔn)備工作同樣很早就開始了。馮樾介紹，2015年前后，對《上海市房屋租賃條例》進(jìn)行修訂的立法調(diào)研工作即已啟動，一直是人大立法的調(diào)研項目。結(jié)合近年住房租賃市場發(fā)展實(shí)際最終決定聚焦住房重點(diǎn)，廢舊立新。

2021年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”。在此背景下，上海市房管局向市人大提出申請，將住房租賃條例列為2022年正式的立法項目。

立法時有很多細(xì)節(jié)的討論。例如，個人轉(zhuǎn)租房屋達(dá)一定數(shù)量要進(jìn)行工商登記，數(shù)量怎么定？樓建波記得，2020年住建部公布的《住房租賃條例（征求意見稿）》中，標(biāo)準(zhǔn)是10套以上，最開始北京討論中也說過10套?！暗腥颂岢觯绻麑?biāo)準(zhǔn)定為10套，那二房東只轉(zhuǎn)租5套是不是就合規(guī)了？最終，大家覺得還是要寫得靈活一點(diǎn)，給市場留點(diǎn)自由度，后來就沒有寫具體的數(shù)字?！?/p>

對這一問題，上海的條例中同樣未做說明，僅提到具體規(guī)定由市房屋管理相關(guān)部門會同市場監(jiān)管部門制定。馮樾透露，具體數(shù)量還需結(jié)合上海實(shí)際確定，目前房管局還在進(jìn)一步研究中。

孫維飛認(rèn)為，此次上海條例正式公布的內(nèi)容以倡導(dǎo)為主，重在“穩(wěn)中求進(jìn)”，立法討論過程中，與會專家的重點(diǎn)集中在合法性問題上，“到底多少數(shù)量合適，還要考慮各地的情況，畢竟條例的適用不止一兩天。”

2023年2月1日，《上海市住房租賃條例》即將實(shí)施。馮樾透露，目前上海市房管部門主要在進(jìn)行配套文件完善及政策宣傳工作，條例實(shí)施后，從主體備案、房源發(fā)布，到網(wǎng)簽備案、資金監(jiān)管，將對住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺進(jìn)行全過程監(jiān)管，并將進(jìn)一步推進(jìn)保障性住房相關(guān)工作。

對于條例可能帶來的影響，自如方面向南方周末記者表示，租房市場規(guī)范會對大企業(yè)產(chǎn)生利好，有利于企業(yè)自身穩(wěn)健運(yùn)營。　

（應(yīng)受訪者要求，文中王錚、葉傾為化名。）

南方周末記者 蔣敏玉

標(biāo)簽： 禁止群租、監(jiān)管二房東京滬租房新政新在哪兒