記者 | 王婷婷

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2022年的全國土拍市場出現(xiàn)了一些新變化。

受市場持續(xù)低迷、企業(yè)資金承壓等因素影響，去年有近四成百強(qiáng)房企全年投資暫停，而不少過去在激烈土地爭奪中毫無機(jī)會的本土“草根房企”，紛紛登場并有所斬獲。

長期以來，國內(nèi)土拍市場屬于大型品牌房企的主陣地，鮮有中小房企能拿到入場券。但去年地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)，房企銷售去化艱難疊加金融收緊，不少房企相繼陷入流動性危機(jī)，拿地積極性普遍較低。

民營房企陣營里，除深耕江浙的本土房企濱江集團(tuán)和全國性布局的龍湖集團(tuán)外，頭部民營房企基本在土拍市場銷聲匿跡。此間民企雖集體隱身，仍有不少區(qū)域民營房企表現(xiàn)突出，在行業(yè)調(diào)整期伺機(jī)出動，積極補(bǔ)倉。

該現(xiàn)象在長三角地區(qū)表現(xiàn)更甚。比如去年佳運(yùn)置業(yè)在上海三奪宅地，寶華、同進(jìn)置業(yè)等也在上海各有落子，偉星置業(yè)則在合肥擊敗保利、龍湖、信達(dá)、金茂等一眾大牌開發(fā)商拿得地塊，南京佳祺建設(shè)、南京明月建設(shè)等在南京也有所斬獲。

同策研究院資深分析師肖云祥向界面新聞表示，本土“草根房企”因為多年身居一隅，對本土市場更為了解，公共關(guān)系、品牌影響力、客戶需求和成本控制等方面更有優(yōu)勢，拿地底氣也更足。

本土“草根房企”初露鋒芒

在全國土地市場風(fēng)向標(biāo)的上海，以佳運(yùn)置業(yè)、寶華集團(tuán)、中建大椿等本土民企逐漸嶄露頭角。

去年12月9日上海開啟第四輪土拍，上海佳運(yùn)置業(yè)擊敗一眾實力房企如招商蛇口、國貿(mào)、建發(fā)、華發(fā)、象嶼地產(chǎn)等的圍攻，以溢價9.5%將寶山顧村地塊收入囊中，至此在上海斬獲第3幅地塊，共計投資40.3億元。

在國央環(huán)伺之中，寶華集團(tuán)亦突出重圍，先是在2022年7月摘得普陀桃浦科技智慧城板塊1幅商住地塊，9月又獲取該板塊1幅純宅地，且兩度皆為獨(dú)立獲取，共出資67.77億元。

作為上海本土房企，寶華重金拿地的背后是公司面臨土儲不足，不得不在土地市場回歸冷靜之際積極補(bǔ)倉。據(jù)其官網(wǎng)信息，截至目前，該公司共有在建樓盤4個，其中寶華·家天下位于浙江紹興市上虞，寶華·海貝沙灘位于浙江舟山桃花島，上海則僅有七寶項目及二輪供地中摘得的桃浦項目。

在去年上海土拍中，還出現(xiàn)了一些此前出現(xiàn)頻率較低的區(qū)域中小房企，比如亞倫地產(chǎn)、中建大椿、宸嘉發(fā)展以及同進(jìn)置業(yè)等。

以總部位于上海、成立不足兩年的宸嘉發(fā)展為例，在今年上海首批集中供地中，宸嘉發(fā)展聯(lián)合體以底價63.7億元競得了單價最高的普陀長風(fēng)社區(qū)地塊。

蘇州、杭州、南京以及合肥也不乏類似景況，區(qū)域中小型房企成功站上土地大戲臺。

在蘇州，除品牌民企積極參與拿地之外，蘇州本土中小房企參與度也開始活躍。如在第四輪土拍中，蘇州嘉盛聯(lián)合天鴻偉業(yè)和斜港置業(yè)聯(lián)合競得吳中區(qū)地塊和高新區(qū)地塊，成為為數(shù)不多的本地民企競拍代表。

安徽本土房企偉星置業(yè)也在過去一年開啟了逆勢拓儲之路。去年10月18日，偉星置業(yè)在與保利、龍湖、信達(dá)、金茂等一眾大牌開發(fā)商的競奪中勝出，以15%溢價率以及滿分競品質(zhì)的條件摘下合肥肥西區(qū)一宗宅地。

查詢發(fā)現(xiàn)，偉星不僅在合肥連續(xù)2年拿得13宗地，拿地金額高達(dá)113億元，并在2022年強(qiáng)勢進(jìn)駐南京市場，先后以21.2億元、23.8億元的總價摘得軟件谷G43和大校場G65地塊。同時，在2022年年初首進(jìn)寧波，偉星置業(yè)以總價21.76億元、溢價率14.77%摘得寧波鄞州區(qū)地塊。

當(dāng)多數(shù)民營房企還在艱難度日，母公司偉星集團(tuán)靠紐扣起家，背靠偉星股份和偉星新材兩大上市公司的偉星置業(yè)，卻在熱點(diǎn)城市“跑馬圈地”，走進(jìn)全國房企拿地排行榜，以152億元的拿地金額位居2022年房企拿地排行榜第18位。

在南京的第三批次土拍中，南京佳祺建設(shè)集團(tuán)和南京明月建設(shè)集團(tuán)也成為斬獲地塊的本土中小微民企，分別作價1.14億元和5.45億元。

肖云祥認(rèn)為，較之部分大型國央企或是全國性的民企相比，本土民企資金實力并不占優(yōu)勢，但從開發(fā)模式來看，不同于大型房企的多項目多區(qū)域的魚骨式開發(fā)模式，本土中小型民營企業(yè)以采取少項目的滾動式開發(fā)模式為主，也意味著這些企業(yè)的資金使用更集中。

另外，本土草根房企負(fù)債壓力一般不會太高，量力而行的投資對其資產(chǎn)負(fù)債率產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)不高。以佳運(yùn)置業(yè)為例，該公司幾年拿一次地，長期保持著較慢的開發(fā)節(jié)奏，現(xiàn)擁有總資產(chǎn)48億元，凈資產(chǎn)36億元，資產(chǎn)負(fù)債率25%。

長三角市場的“民企之光”

長三角市場的重要性及市場活力在此凸顯。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年百強(qiáng)房企的投資金額82%集中于一、二線重點(diǎn)城市，并形成以“重點(diǎn)城市+長三角”為主的投資分布格局，房企在長三角區(qū)域的拿地宗數(shù)高達(dá)246宗。

當(dāng)市場分化加劇，長三角城市反而憑借需求穩(wěn)、位置佳等優(yōu)勢，受到一眾房企青睞，攬金能力突出。從各城市群拿地金額來看，長三角地區(qū)領(lǐng)跑全國，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年長三角TOP10企業(yè)拿地金額2483億元，居四大城市群之首。

并且，長三角城市穩(wěn)坐“房企投資力度最大”區(qū)域，連續(xù)兩年房企在長三角地區(qū)的投資占比均超過40%。

分城市來看，土地成交金額TOP20的城市中，長三角經(jīng)濟(jì)圈占據(jù)近半席位。其中，杭州、上海穩(wěn)居全國前二，土地出讓金均超過2000億元以上水平。

其中，民企在長三角城市的拿地活躍度一直很高。比如濱江集團(tuán)，2022年拿地金額為403億元，位居長三角企業(yè)拿地金額榜首。全年斬獲的41宗地塊，其中就杭州占據(jù)了38宗。

在2022年杭州第一批次土拍中，濱江集團(tuán)以總價184.35億元拿得11宗地，成為首批土拍最大贏家。到6月的第二批土拍，濱江與合作伙伴再斥資224.51億元斬獲12宗地塊，成為此輪土拍收獲最大的房企。

在第三輪土拍中，超過50%的地塊由杭州本土民企收入囊中。除濱江集團(tuán)外，綠城也以總價80.9億元奪得兩宗地。此外，本土中小民企表現(xiàn)也較積極，坤和、中豪、圣奧、杰立等均有拿地。

不只是濱江集團(tuán)將杭州作為公司發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，杭州2022年1-3批次的民企拿地金額占比分別為39%、67%和34%，到年末的第四批次則達(dá)到92%。

去年下半年，蘇州的土地市場的本土中小房企參與度也逐漸活躍。

10月31日，蘇州第四批次集中供地收官。18宗地產(chǎn)生24家不同的企業(yè)，既有蘇高新、創(chuàng)元、恒泰、建屋等蘇州市級或區(qū)屬國資企業(yè)，也有朗詩、路勁、龍湖、上海中鷹等7家民營企業(yè)參與競拍并獲得地塊，民企參與地塊宗數(shù)占出讓土地總數(shù)的40%。

肖云祥表示，整體來看，即便是在市場低迷的情況下，得益于城市居民收入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口導(dǎo)入等因素，以長三角為代表的核心城市仍然能持續(xù)受到關(guān)注。

“這與長三角城市的集中供地調(diào)整有關(guān)，在市場下行期選擇推出大量優(yōu)質(zhì)地塊，使得市場信心有所回歸，民企拿地積極性提高?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦告訴界面新聞。

不過，在盧文曦看來，區(qū)域民營“草根房企”大舉拿地更多的是特殊時期的偶然事件，不具備必然性，整體趨勢仍然會以頭部房企拿地為主。新的一年，隨著更多龍頭企業(yè)獲得銀行授信，勢必會反映到拿地動作里。

肖云祥持同樣的觀點(diǎn)?！?023年會有本土中小房企繼續(xù)參與到土拍中，但隨著市場和融資面的回暖，大房企資金優(yōu)勢會更明顯，本土小房企與大型房企共同角逐的場景會變少?！?/p>

標(biāo)簽： 2022年土拍市場分化 本地民營房企初露鋒芒 濱江集團(tuán) 寶華·海貝沙灘