在過去的2022年，樓市在多重因素影響之下，銷售大幅回落、多數(shù)房企資金鏈?zhǔn)站o、城投頻繁托底拿地，雖然上半年房?jī)r(jià)整體呈橫盤態(tài)勢(shì)，但下半年持續(xù)下跌。根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2022年中國(guó)重點(diǎn)100城新建商品住宅成交規(guī)模為2015年以來同期最低水平，同比下降近四成。

所以與2021年上半年“不讓你買”的調(diào)控不同，由“不讓你買”變成“支持你買”，支持剛性和改善性住房需求，2022年樓市政策進(jìn)入全面寬松周期。

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其中在供應(yīng)端，年底金融 16 條政策出臺(tái)，“三箭齊發(fā)”支持房企融資，防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。需求端則明確提出“要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)?！?/p>

于是過去一年全國(guó)有超300省市（縣）出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超千次，政策調(diào)控力度和頻次達(dá)到近年來峰值。除降低商貸利率、公積金利率，10月1日起對(duì)出售后 1 年內(nèi)重新購(gòu)房家庭實(shí)施退稅優(yōu)惠外，各地也頻繁放松限購(gòu)、降低首付比例、提高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低限售年限、降低交易稅費(fèi)等等，來拉動(dòng)樓市。

同時(shí)7月多地出現(xiàn)因?yàn)槠诜客９ざ鴮?dǎo)致的集體斷供，讓市場(chǎng)信心嚴(yán)重受挫，所以加快推進(jìn)“保交樓”相關(guān)支持政策，推動(dòng)項(xiàng)目快復(fù)工、早交付，也是2022-2023年的重點(diǎn)，讓購(gòu)房信心，穩(wěn)定預(yù)期。

目前關(guān)于調(diào)控一線城市是微調(diào)，二線城市多采取漸進(jìn)式方式模式，三四線城市已經(jīng)基本放開。以合肥為例，過去一年的調(diào)控力度并不大，僅放開了新站、瑤海和新橋示范區(qū)的限購(gòu)，對(duì)于熱門區(qū)域新房、二手房的限購(gòu)依然存在，對(duì)于多套房的限貸也依然嚴(yán)格，還有很大的放松空間。

不過從目前的效果來看，顯然并遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期，所以今年持續(xù)放松調(diào)控，支持剛性和改善型購(gòu)房需求還是必然的趨勢(shì)。

1月13日國(guó)新辦舉行2022年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人也多次提及支持房地產(chǎn)的相關(guān)舉措，如鼓勵(lì)住房消費(fèi)、降低房貸利率、“保交樓”貸款支持計(jì)劃、“三線四檔”規(guī)則將調(diào)整等等。

但隨著城鎮(zhèn)化速度放緩、人口出生率下降、老齡化程度上升，2017 年起我國(guó)城鎮(zhèn)人口增量持續(xù)下滑，人口對(duì)住房需求的支撐持續(xù)減弱，樓市已經(jīng)進(jìn)入長(zhǎng)期下行通道。

短期內(nèi)，面對(duì)外復(fù)雜多變的宏觀環(huán)境，經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯加大，就業(yè)環(huán)境惡化、失業(yè)率增加導(dǎo)致居民收入預(yù)期明顯減弱，加上疫情影響、樓盤停工等因素疊加，給市場(chǎng)帶來很多的不確定。

所以購(gòu)房者買房的信心明顯受挫，從超前消費(fèi)到理性消費(fèi)，所以去年提前還貸屢上熱搜，主動(dòng)降低杠桿，而信心是重要也是最難修復(fù)的，更是需要時(shí)間。

另外，隨著房?jī)r(jià)下行，市場(chǎng)已經(jīng)由“投資推動(dòng)”轉(zhuǎn)為“需求拉動(dòng)”，尤其改善型需求大幅提升。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，改善購(gòu)房群體（35-45 歲群體）占比由 2020 年的 26%提高到 2022 年的 30%。剛需購(gòu)房群體（30 歲以下購(gòu)房群體）成交占比由 2020 年 37%下行到2022 年的 34%。

城市能級(jí)越高，改善型需求越高，主要是一二線城市房?jī)r(jià)較高，剛需群體大部分無法“一步到位

”，有了一定的收入積累后就有了強(qiáng)烈的置換需求，合肥目前也是相同的趨勢(shì)，改善樓盤大受歡迎，即便在市場(chǎng)最低谷依然屢屢觸發(fā)搖號(hào)，二手房市場(chǎng)品質(zhì)樓盤價(jià)格也是抗跌性最強(qiáng)，部分地段好的小區(qū)甚至逆市上漲。

所以接下來，樂觀情況下如果經(jīng)濟(jì)持續(xù)修復(fù)，居民收入預(yù)期好轉(zhuǎn)，銷量會(huì)所有增加。而悲觀情形下，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不及預(yù)期、居民收入下降，整體可能還會(huì)持續(xù)回落。

不過合肥近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，并且作為省會(huì)城市，除了產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)外還跌加了省會(huì)城市的虹吸效應(yīng)，持續(xù)的吸引省內(nèi)其他地級(jí)市人口流入，所以合肥35歲以下購(gòu)房比例維持在45%以上，剛性需求旺盛。

并且合肥近年的土地供應(yīng)量一直比較低，所以新房市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)各大城市中一直表現(xiàn)上佳，價(jià)格也是穩(wěn)中有漲。2023年土地供應(yīng)量也不高，在疫情影響消退以后，還是樂觀的。

不過二手房掛牌量持續(xù)上升，已經(jīng)達(dá)到10.7萬套之多，但銷量一直萎靡不正，在改善需求旺盛的市場(chǎng)下，不少購(gòu)房者需要通過售房獲取購(gòu)房資格、或者以房換房來進(jìn)行置換。

所以下一步合肥可能需要針對(duì)二手房市場(chǎng)出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控、支持政策，以在換房的過程中帶動(dòng)新房和二手房市場(chǎng)的流通。

整體上來看，一二線城市明年的市場(chǎng)不可能會(huì)比今年更差了，擠壓的購(gòu)房需求也有望在2023年逐步釋放，而二季度以后價(jià)格可能也會(huì)趨于穩(wěn)定，三四季度還是有希望小幅回升的，關(guān)鍵還是看經(jīng)濟(jì)修復(fù)情況了。不過不止城市間的分化加劇，城市內(nèi)部的分化已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，也將延續(xù)，并不會(huì)普遍回暖。

你覺得今年的市場(chǎng)會(huì)怎么樣？歡迎一起來探討！

標(biāo)簽： 調(diào)控能否打破惡性循環(huán) 讓2023年樓市回暖