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中房網(wǎng)：限購限貸已無存在必要的情況下 取消限制類措施是應有之義

中房網(wǎng)公眾號發(fā)文《關于“房地產救市論” ，你怎么看？》，其中提到，房地產是行業(yè)是國民經濟重要支柱產業(yè)，當前還有不少地方在執(zhí)行相對嚴格的限購、限貸、限價政策，造成了市場價格信號的扭曲，以及資源的錯配。上述限制類政策應是在特定歷史條件及行業(yè)發(fā)展情況下出臺的短期行政措施，而在相關外部條件有變化，限購限貸等政策已無存在必要的情況下，取消限制類措施是應有之義。

注：中房網(wǎng)是中國房地產業(yè)協(xié)會的官方網(wǎng)站。

以下為全文：

近期，隨著經濟復蘇步伐放緩和房地產再現(xiàn)頹勢，關于房地產行業(yè)救助的討論引起社會廣泛關注。知名財經作家吳曉波旗幟鮮明表示，“只有救樓市才能救內需”，并具體提出五點建議，包括盡快對房地產稅和產權到期問題作出具體的法律安排和明示；降低改善型住房的房貸利率；降低存量房貸利率；全面取消限價政策；認真落實“三支箭”和保交樓政策。經濟學家馬光遠認為，救房地產是一個偽問題。房地產不需要救，需要把卡脖子的地方放開，限制松綁，房地產自然會健康發(fā)展。從本質上來講，兩位專家的觀點是具有較高契合性的，即都主張放松房地產業(yè)管控。

綜合業(yè)內多方觀點，支持房地產救市一方普遍認為，房地產業(yè)是我國國民經濟支柱產業(yè)，救樓市就是救經濟、穩(wěn)民生。具體來看：第一，房地產業(yè)及其關聯(lián)產業(yè)鏈眾多，房地產發(fā)展事關金融穩(wěn)定、社會穩(wěn)定和我國經濟發(fā)展大局；第二，房地產在我國居民家庭資產中占比近七成，房地產持續(xù)下行、房價下跌，將會造成居民財富大幅縮水；第三，土地出讓收入和房地產相關稅收仍是當前大部分地方政府的主要收入來源，如果房地產市場持續(xù)低迷，將進一步加大地方政府財政壓力，增加地方債務風險等。

與此同時，市場上同樣存在較多反對房地產救市的聲音。反對一方認為，房地產對我國經濟和社會影響已逐漸由正轉負。具體來看：第一，在過去的十多年內，隨著房地產的快速發(fā)展和房價的攀升，導致很多非房地產行業(yè)企業(yè)偏離主業(yè)，將有限的資金資源投入房地產，從而造成企業(yè)創(chuàng)新能力和生產性投資下降；第二，房貸債務是我國居民家庭債務的主要構成，長期對居民家庭消費能力形成限制；第三，當前我國房地產泡沫仍存，部分地區(qū)高房價與地方經濟發(fā)展水平、居民收入水平等仍嚴重背離。如果房地產繼續(xù)大力度救市，或將助推房價進一步上漲，加劇房地產行業(yè)風險。同時，也將進一步加大青年人群購房壓力，拉大社會貧富差距等。

總的來看，支持方與反對方各有其理。那么，從政府角度來看呢？實際上，近兩年來，政府救市不可謂不盡力。在政策層面，自2021年下半年開始，房地產政策逐漸由大規(guī)模收緊向穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期轉向，2022年明確以保交樓、保民生、保穩(wěn)定為首要目標，2023年確立防風險、促需求、保穩(wěn)定的工作主線，地方政府松綁“四限”、重啟貨幣化安置、加大公積金住房貸款支持、下調首付比例和房貸利率、發(fā)放購房財稅補貼、優(yōu)化房企預售監(jiān)管等寬松性政策更是層出不窮。在流動性層面，2023年4月末，M2余額已增長至280.85萬億元，同比增長12.4％，貨幣供應量屬歷史高位。今年1-4月，M2平均增速達到12.65％，為2017年以來同期最高。利率方面，2022年以來，央行多次下調中長期政策利率，引導實體經濟貸款利率下降，房貸利率也降至歷史低位等。但即使如此，房地產市場形勢仍不容樂觀?；蛟S，當前房地產行業(yè)的問題，已經不是救不救的問題，而是如何救的問題。其中，核心議題就是如何貫徹穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。既要避免類似棚改、去庫存類貨幣化強刺激房價攀升，又要防止房價失速下跌。既要給予商品房更多的市場自發(fā)調節(jié)空間，又要保障房價升降有序和總體穩(wěn)定。既要堅定房地產行業(yè)風險出清，又要防范風險失控蔓延。

我們認為，房地產是行業(yè)是國民經濟重要支柱產業(yè)，當前還有不少地方在執(zhí)行相對嚴格的限購、限貸、限價政策，造成了市場價格信號的扭曲，以及資源的錯配。上述限制類政策應是在特定歷史條件及行業(yè)發(fā)展情況下出臺的短期行政措施，而在相關外部條件有變化，限購限貸等政策已無存在必要的情況下，取消限制類措施是應有之義。所謂的外部條件包括：一是我國人口總規(guī)模開始下降，房地產存量住房規(guī)模不斷增長，戶均一套有余。二是城市化進程進入深化階段，人口雙向交流，交叉交流特征更加明顯，城市間的人口爭奪力度在加強。三是從消費與投資觀念上，房地產不再是高收益率的代名詞，一些城市房價開始“鶴崗化”，其背后是無產業(yè)與人口支撐的城市房價已不再具有投資屬性。四是住房保障水平大幅提升，尤其是政府大力推進保障性安居工程，進行大規(guī)模棚戶區(qū)改造，為中低收入階層提供了大量且相對低成本的住房供應。這幾個方面的疊加，在相當程度上可以對沖取消限購限貸后的市場沖擊。沒有各類的限制政策，市場機制的回歸正常才是房地產健康穩(wěn)定發(fā)展的要義。

來源：中房研協(xié)測評研究中心，原標題《關于“房地產救市論” 》

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