全國各城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、城市房價排行、房價漲跌數(shù)據(jù)，前往中指云查看→

隨著4、5月份的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)浮出水面，呼吁救市的專家學(xué)者越來越多了。

尤其是房地產(chǎn)，好不容易在今年3月份走出一波上揚行情，4、5月份又迎來急速下降。不夸張的說，當(dāng)下的房地產(chǎn)仍然是經(jīng)濟(jì)的最大拖累。

【資料圖】

此情此景，有些人看在眼里，急在心里。急不可耐，便會把心里所想和盤托出，所以這段時間，我們看到不少大咖學(xué)者建議加大力度救房地產(chǎn)。

其中最突出的有兩位：一是財經(jīng)作家吳曉波，強(qiáng)調(diào)只有救樓市才能救內(nèi)需，房地產(chǎn)是最好的解藥。

另一位是北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩，日前他發(fā)長文給出14個救樓市建議。總結(jié)起來是三大核心觀點：允許開發(fā)商加杠桿，放開一線城市的買房管控，對開發(fā)商和買房者實施財稅扶持政策。在董藩看來，不是房地產(chǎn)業(yè)綁架了國民經(jīng)濟(jì)，而是它支撐起國民經(jīng)濟(jì)。

看得出來，專家這次真的急了，而且也是用心良苦。

如果說專家的言論，只是屁股決定腦袋，那么央媒中國經(jīng)濟(jì)時報的吹風(fēng)，無疑釋放了更堅定的信號——6月6日，中國經(jīng)濟(jì)時報發(fā)表標(biāo)題為《一線城市房地產(chǎn)限購?應(yīng)適時優(yōu)化調(diào)整》文章，立場在標(biāo)題里已經(jīng)顯露的淋漓盡致了：限購在一定程度上妨礙了住房合理需求的釋放，這類行政手段應(yīng)適時優(yōu)化調(diào)整，直至退出。這意思夠明確了，就差直接喊出“救市”兩個字了。

另外，這幾天外媒發(fā)布的一線城市即將放開限購的小作文更是滿天飛。

受此“救市預(yù)期”影響，這幾天地產(chǎn)股迎來普漲。股市說穿了就是情緒炒作，房地產(chǎn)熊樣本出，地產(chǎn)股還能迎來牛市，鐵錘不得不懷疑這是資本精心策劃的“制造預(yù)期”以求拉高出逃的“自救”行為。

我們不妨仔細(xì)想想，當(dāng)下是誰在呼吁救市？或者說救市對誰有利？

作為買方來說，當(dāng)下普遍的心態(tài)是，房地產(chǎn)越冷越好，不少人更是“買不起就毀掉”的心態(tài)。說白了，市場越跌，沒買房的人越興奮。當(dāng)然了，很多已經(jīng)買過房子但自住的人，其實也是能接受市場的理性回調(diào)的。

真正著急的是賣方。

房子不好賣，交易量下滑伴隨著價格的下跌，尤其是投資客、開發(fā)商、房產(chǎn)中介、銀行等，都有業(yè)務(wù)量的要求，要回款、要賺錢、要養(yǎng)活團(tuán)隊，有基本的成本開支。市場一直不見好，只花錢不賺錢，自然急得如熱鍋上的螞蟻。尤其是那些前些年瘋狂加杠桿高位接盤的人，現(xiàn)在想退都退不出來，因為他們手里的房子沒人接盤。

地方政府層面，也無法淡定。因為房地產(chǎn)在地方財政來源、在支撐地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展層面起到的作用太大了。

從公開資料來看，全國土地財政依賴度低于50%的城市只是極少數(shù)。像杭州這樣的一線城市，每年的賣地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收超過千億，這些財政來源是城市搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的底氣。

這兩年房地產(chǎn)遇冷，2022年房地產(chǎn)銷售額縮水4.8萬億，賣地收入減少2萬億，房地產(chǎn)投資負(fù)增長，這使得地方以房地產(chǎn)為中心構(gòu)建的發(fā)展模式分崩離析。

于是我們看到，很多地方因為財政問題亂象百出：比如有些地方把城市市政停車位打包賣給公司運營，賺得盆滿缽盈；比如有的城市把景區(qū)運營權(quán)一次性打包拍賣；再比如，有的地方把食堂二三十年的經(jīng)營權(quán)打包出來賣。

還有一些實在窮瘋了的城市，更是把城市里的山地、樹木等裝進(jìn)公司變成資產(chǎn)，再打包賣掉或抵押貸款。

當(dāng)然了，多數(shù)城市為財政創(chuàng)收最常用的手段就是罰沒，2022年以來，不少地方都被曝出罰沒收入大幅上漲，大量的罰款，不僅累及私家車，更讓很多大車司機(jī)有苦難言。

綜上，站在賣方、地方政府、城市發(fā)展的角度來看，確實應(yīng)該繼續(xù)對房地產(chǎn)進(jìn)行施救。

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但現(xiàn)實情況，給人的感受則完全相反。

國家現(xiàn)在是在保持定力，更像是在對樓市進(jìn)行壓力測試——數(shù)據(jù)只要看得過去，不至于影響經(jīng)濟(jì)大局，就不會再大力度出手救房地產(chǎn)，核心目的是加速房地產(chǎn)泡沫出清。很顯然，這是在以時間換空間，對房地產(chǎn)擠水分，同時擺脫對房地產(chǎn)的過度依賴。

房地產(chǎn)到底救還是不救？放在三年前，這是選擇題。放在今天，已然成了另外一個問題：房地產(chǎn)到底還能不能救得起來？

因為實際上，過去這一年多，對房地產(chǎn)的救助一刻也沒停過，就拿今年來說，截止到目前全國150+城市，已經(jīng)出臺了280+調(diào)控政策。

為什么救不起來？原因并不復(fù)雜，一句話就可以詮釋：房企端不讓加杠桿，居民端杠桿加不上去。而且政策也總是圍繞救企業(yè)、救銀行，都是在供應(yīng)端發(fā)力。真正應(yīng)該救的需求端，做得非常不夠。

從央行公布的數(shù)據(jù)來看，過去三年居民部門杠桿率穩(wěn)中有降。之所以出現(xiàn)這種結(jié)果，核心原因有兩個，一是前幾年負(fù)債買房太猛，經(jīng)濟(jì)下行、收入下降之后，有些吃不消了；二是對未來預(yù)期嚴(yán)重不足，不敢加杠桿，尤其是在購房、購車這種大件消費時，越來越理性。

前幾天九邊針對過去兩年的網(wǎng)民家庭收入在網(wǎng)上做了一個問卷小調(diào)查，參與調(diào)查的有8.4萬人，結(jié)果顯示，有2萬人表示收入漲了，2.3萬人沒變，但有4.2萬人下降，這個比例竟然高達(dá)50%。說一千道一萬，這才是大家不買房、不消費的根本原因。

如果只是三四線城市，大家的購房消費趨于理性也就算了，現(xiàn)在的情況是，連一二線城市的房子都越賣越多，越賣價格越低了。最新數(shù)據(jù)顯示，四大一線城市二手房掛牌量均創(chuàng)新高：北京超14萬套，上海20萬套，廣州13萬套，深圳5.4萬套。

這說明市場的拐點已經(jīng)來了，這顯然不是人為能干預(yù)得了的。即使現(xiàn)在能救得起來，藥效一過，下跌得只會更猛。

鐵錘的意思是，救當(dāng)然要救，因為房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎整個經(jīng)濟(jì)大局穩(wěn)定，對就業(yè)的影響更大。但如何科學(xué)地救，才是關(guān)鍵。簡單點說，國家不能“既要又要還要”，要坦然接受一些必然趨勢的發(fā)生，更要適當(dāng)讓利于民。

首先，國家宏觀層面，要考慮不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險，總基調(diào)應(yīng)該是不刺激也不干預(yù)。尤其是大水漫灌式刺激，已經(jīng)被證明邊際效應(yīng)越來越弱，且副作用越來越大。

其次，無形之手托底房價，不允許開發(fā)商打折賣房回款，這種強(qiáng)行“保房價”的方式，只會適得其反。房價該漲的時候捂不住，該降的時候，自然也托不住。

再者，加速推進(jìn)保交樓，讓已經(jīng)買房的人能早點收房，這才是拯救買房人信心實實在在該干的事。繼續(xù)拖下去，只會把市場上僅存的購房意愿消磨殆盡。

試想一下，市民每天駕車、買菜、遛彎經(jīng)過的地方，矗立著一棟棟爛尾樓，他們還會有購買新房的心思嗎？

第四，現(xiàn)在除了一線城市保持嚴(yán)格限購?fù)?，其它城市購房早就沒限制了。很多前幾年漲的比較猛的城市都松了很大口子，想買房基本都有辦法破解，比如成都、南京、杭州等。為什么不買？還是錢的問題。所以，是時候在居民收入端下功夫了。不管是鼓勵買房，還是刺激消費，最關(guān)鍵的問題是先提高收入。

關(guān)于提高收入，現(xiàn)在其實有最便捷的做法，即降低存量房貸款利率——節(jié)省還貸成本，其實就是變相提高收入。不僅有利于促進(jìn)消費，而且房貸利差消失，還能抑制提前還貸的發(fā)生。

第五，不能光輸氧，卻不松開卡住脖子的手。政策層面對首套房的支持確實到位了，但是改善型購房的支持僅停留于口頭上：二套房首付比例、房貸利率都太高了，應(yīng)該降到新房同一水平。

救不救房地產(chǎn)？其實沒有任何懸念，一定會救，因為站在宏觀敘事角度，中國的基本面和房地產(chǎn)密不可分：居民家庭80%的資產(chǎn)是房子，80%的負(fù)債也是房子。所以房地產(chǎn)大局必須穩(wěn)住。

但隨著人口、住房、經(jīng)濟(jì)、債務(wù)等基本面發(fā)生巨變，我們對房地產(chǎn)也該重新審視了，未來它更多的是擔(dān)任經(jīng)濟(jì)壓艙石的作用，而不是繼續(xù)扮演發(fā)動機(jī)角色。

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