千億房企排隊(duì)退市，令人唏噓

藍(lán)光發(fā)展摘牌退市了，這毫無(wú)疑問(wèn)是近期房地產(chǎn)行業(yè)的大新聞。

根據(jù)公告，藍(lán)光發(fā)展的股票已經(jīng)連續(xù)20個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)低于1元，上海證券交易所決定終止其股票上市。

藍(lán)光發(fā)展官宣那一刻，明源君的朋友圈頓時(shí)熱鬧了起來(lái)，有人惋惜，有人祝福，也有人在反思。

(資料圖片)

其實(shí)退市的不光是藍(lán)光發(fā)展。今年4月，同為千億房企的新力控股也從港交所黯然退市。另外，還有十余家房企正處于“面值退市”的邊緣。

房企退市風(fēng)波，對(duì)行業(yè)到底有何影響？其又透露出房地產(chǎn)怎樣的發(fā)展趨勢(shì)？地產(chǎn)人到底是該堅(jiān)守還是離開(kāi)？且聽(tīng)明源君一一道來(lái)。

行業(yè)將迎來(lái)一波小型退市潮

其中不乏千億房企

新力控股和藍(lán)光發(fā)展的退市只是開(kāi)始，業(yè)內(nèi)分析，今年房地產(chǎn)行業(yè)大概率要迎來(lái)一波退市潮，涉及十多家房企。

比如中銀證劵就指出，當(dāng)前所有A股上市公司中，共有12家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司面臨“1元退市”的風(fēng)險(xiǎn)。

鎖定“1元退市”的有8家：包括藍(lán)光發(fā)展（已退市）、中天金融、泰禾集團(tuán)、粵泰股份等。另外還有4家面臨“1元退市”風(fēng)險(xiǎn)。

已退市和有退市風(fēng)險(xiǎn)的房企，會(huì)有幾個(gè)共通點(diǎn)：

第一，依賴高杠桿和高負(fù)債盲目擴(kuò)張，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)偏高。

比如某退市房企就依靠高負(fù)債和高周轉(zhuǎn)，取得業(yè)績(jī)的高速增長(zhǎng)。

2016年至2018年這三年，該房企營(yíng)收復(fù)合年增長(zhǎng)率為94.6%，但同期的負(fù)債率也分別高達(dá)300%、205%、285%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。雖然該房企2019年的凈負(fù)債率大幅下降，但有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，存在較大的明股實(shí)債嫌疑。

第二，融資成本過(guò)高，對(duì)盈利形成挑戰(zhàn)。

面臨退市風(fēng)險(xiǎn)的以民營(yíng)房企為主，其一大特征就是普遍融資成本過(guò)高。2022年，國(guó)企融資年利率不超過(guò)4%，反觀民企融資利率普遍高出1-3%，甚至更多。

以某退市房企為例，由于其負(fù)債中有不少非標(biāo)產(chǎn)品，所以融資成本在2020年達(dá)到8.20%，遠(yuǎn)高于業(yè)內(nèi)平均水平。

而另一家房企，2022年發(fā)行的一筆的夾層融資，年利率高達(dá)20%。同年某央企發(fā)行的其他債權(quán)融資，年利率為年利率1.8%。戳我，讓成本算得準(zhǔn)、管得全、控得住

第三，現(xiàn)金短債比大幅下降，入不敷出。

“高杠桿”的經(jīng)營(yíng)模式下，好多房企極度依賴外部融資維持運(yùn)轉(zhuǎn)。但在2021年之后，“三道紅線”監(jiān)管約束疊加自身經(jīng)營(yíng)回款不暢，導(dǎo)致部分房企的短期債務(wù)償付壓力明顯上行，最后構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。

比如某房企就受此影響，公司短長(zhǎng)期有息負(fù)債比從2020年底的65.30%攀升至2021年6月底的136.40%，現(xiàn)金短債比從2020年底的1.06大幅下降至2021年6月底的0.28，償債壓力持續(xù)加大。

其實(shí)，這也不是個(gè)別房企的問(wèn)題，在樓市調(diào)控+疫情+銷售回款不暢等多重因素影響下，整個(gè)民營(yíng)房企都在面臨流動(dòng)性危機(jī)。

東方金誠(chéng)指出，今年5-9月是房企償債高峰，各月到期規(guī)模均在100億元以上。在外部融資渠道難以打開(kāi)的情況下，項(xiàng)目布局不合理、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)有問(wèn)題的房企也很有可能會(huì)在本輪行業(yè)洗牌中淘汰出局。

房企退市對(duì)行業(yè)影響有限

不少仍在做最后努力

要承認(rèn)的是，退市對(duì)一家房企利大于弊。最直接的影響就是讓企業(yè)的融資能力大打折扣，進(jìn)而加重企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，退市也會(huì)讓企業(yè)的市場(chǎng)形象和日常經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步惡化，引起惡性連鎖反應(yīng)。

不過(guò)，雖然退市對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是沉重打擊，但目前對(duì)行業(yè)的影響比較有限。

首先，退市房企的市場(chǎng)份額占比很小。

據(jù)中銀證劵測(cè)算，截至6月1日，有退市風(fēng)險(xiǎn)的12家房地產(chǎn)行業(yè)公司總市值274億元，占地產(chǎn)A股公司總市值的比重僅2.0%，對(duì)房地產(chǎn)板塊的影響相對(duì)有限。

其次，退市雖然會(huì)讓企業(yè)的融資能力大打折扣，但并不意味著破產(chǎn)。

比如某房企就指出，退市不會(huì)影響公司的正常經(jīng)營(yíng)，將繼續(xù)推進(jìn)保交樓，引入戰(zhàn)投、推進(jìn)債務(wù)重組等。今年5月，該房企旗下一項(xiàng)目與債權(quán)人簽署正式和解協(xié)議，還與某銀行就雙方債務(wù)償還及項(xiàng)目復(fù)銷初步達(dá)成意向。

另外可以看到，還有不少房企正在做最后的努力，爭(zhēng)取盡快擺脫退市風(fēng)險(xiǎn)。

房企自救的方式主要有兩種：

第一是大股東增持，這樣不僅能夠直接拉升股票價(jià)格，還能增加資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的信心。

比如今年5月，美好置業(yè)就發(fā)布公告，公司部分董事、高級(jí)管理人員計(jì)劃增持公司股份，擬增持金額合計(jì)不超過(guò)(含)8000萬(wàn)元且不低于(含)5000萬(wàn)元。

金科股份也表示，鑒于公司股價(jià)嚴(yán)重偏離了基本面，部分董監(jiān)高及核心骨干計(jì)劃以自有資金增持公司股份，擬增持金額不低于500萬(wàn)元。

第二，加快項(xiàng)目處置的速度。

增持是權(quán)宜之計(jì)，能讓企業(yè)盡快擺脫流動(dòng)性危機(jī)，才是關(guān)鍵所在。

比如2022年初，世茂集團(tuán)將能交易的30余個(gè)項(xiàng)目擺上貨架，合計(jì)報(bào)價(jià)超過(guò)771億元。

高杠桿時(shí)代過(guò)去

未來(lái)兩類房企值得關(guān)注

房企退市，到底給行業(yè)帶來(lái)哪些啟示？未來(lái)房地產(chǎn)格局又會(huì)如何變化？明源君總結(jié)了以下三點(diǎn)：

第一，不要期望政府去救。

熟悉中國(guó)經(jīng)濟(jì)的都知道，過(guò)往由于房地產(chǎn)所扮演的重要地位，只要市場(chǎng)一下行，政府就會(huì)出臺(tái)各類利好政策。

但是這一輪地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)，范圍之廣，力度之大，顯然超出多數(shù)地產(chǎn)人的預(yù)料。包括這兩年房企紛紛出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，政府的態(tài)度也沒(méi)有明顯轉(zhuǎn)向。

今年年初住建部的一番講話，態(tài)度就十分明確：一方面幫助（出險(xiǎn)）房企自救，另一方面依法依規(guī)處置，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責(zé)的追責(zé)，不讓違法違規(guī)者“金蟬脫殼”，不讓損害群眾利益的行為蒙混過(guò)關(guān)。

這番話有兩層含義。一是救助出險(xiǎn)房企的主體責(zé)任在房企自己，政府只是輔助。二是允許部分出險(xiǎn)房企破產(chǎn)，但前提是先處理好“保交樓、穩(wěn)民生”等工作，不能損害群眾利益。

第二，高杠桿時(shí)代徹底過(guò)去了。

冰凍三尺非一日之寒。過(guò)去十多年，內(nèi)資房企憑借高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的跨越式發(fā)展，誕生了一大批黑馬房企。可也就是這種瘋狂無(wú)序的擴(kuò)張，極大削弱了房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，為日后房企紛紛暴雷埋下了隱患。

比如在土地投資上，高杠桿房企往往以資源獲取為導(dǎo)向，不考慮真實(shí)居住需求，盲目拿地，最后市場(chǎng)下行導(dǎo)致項(xiàng)目滯銷；在產(chǎn)品定位上，高杠桿房企以成本最低為導(dǎo)向，不對(duì)客戶需求進(jìn)行研究，導(dǎo)致產(chǎn)品“千盤(pán)一面”。

《保利2022-2023年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》就指出，隨著部分“三高”房企退出，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸形成由信用、品牌和公司治理能力構(gòu)成的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，2022年，上市房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值為61.55%，與上年度基本持平，凈負(fù)債率均值為72.85%，較上年下降14.83個(gè)百分點(diǎn)。

第三，行業(yè)分化持續(xù)加劇，未來(lái)這兩類房企值得關(guān)注。

不得不承認(rèn)，房地產(chǎn)行業(yè)這幾年的優(yōu)勝劣汰空前加速。此前一度叱咤行業(yè)的龍頭房企，如今也成為了需要紓困的對(duì)象。

接下來(lái)幾年，這種分化肯定還會(huì)繼續(xù)。

一個(gè)是業(yè)績(jī)分化。

比如今年前5月，銷售業(yè)績(jī)累計(jì)同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的，基本上都是央國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企。

其中華潤(rùn)置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)等房企，前5月業(yè)績(jī)同比增幅均超過(guò)50%，越秀地產(chǎn)更是超過(guò)100%。

其二是拿地分化。

億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2022年權(quán)益拿地金額TOP100房企中，央企和地方國(guó)企占比分別為40.0%、48.2%，而民企僅有11.8%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，拿地金額TOP20中，僅3家混合所有制，4家民企，剩余13家均為央國(guó)企。其中華潤(rùn)前五月拿地金額近490億元，拿地銷售0.34，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均。

其三是融資分化。

更大的分化在融資上。出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，金融機(jī)構(gòu)普遍愿意提供大量貸款給國(guó)央企，多數(shù)民營(yíng)房企融資難、融資貴的問(wèn)題仍有待解決。

今年前4月，國(guó)央企發(fā)債量為1148億元，同比增長(zhǎng)了5%，民營(yíng)企業(yè)發(fā)債量為182億元，同比大幅下降48%，今年5月，房企發(fā)債178.46億元，主體仍然主要是招商蛇口、金融街、保利等國(guó)企央企。

從上述分化不難看出，未來(lái)市場(chǎng)化程度較高的央國(guó)企和少量?jī)?yōu)質(zhì)民企會(huì)是市場(chǎng)的主力。

比如央企以保利、華潤(rùn)、中海、招商為代表；地方國(guó)企以越秀、華發(fā)、建發(fā)為代表；混合所有制以萬(wàn)科、綠城、金地為代表；民企以龍湖、濱江為代表。

他們的共同特點(diǎn)是：一是市場(chǎng)化程度比較高，懂市場(chǎng)懂客戶懂產(chǎn)品。二是金融機(jī)構(gòu)普遍愿意貸款給他們，所以融資利率比其他房企更有優(yōu)勢(shì)。三是整體投資布局偏一二線城市，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

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