遼寧千山位于鞍山市東南，是首批國家級風景名勝區(qū)和國家5A級景區(qū)，因其千峰雄峻、風光秀美，號稱“遼東第一山”。近期有群眾反映，有開發(fā)企業(yè)以康養(yǎng)項目名義在千山風景區(qū)內(nèi)，建設(shè)低密別墅并公開銷售。為此，中國房地產(chǎn)報記者展開了調(diào)查。

【資料圖】

康養(yǎng)服務(wù)難兌現(xiàn)

永縉千山和風項目位于千山風景區(qū)北側(cè)，鞍鋼天座賓館對面，一片黑瓦白墻的徽派建筑頗為醒目。

記者以看房為由來到售樓處，一位銷售人員向記者表示，園區(qū)主要建筑類型為中式合院，70年產(chǎn)權(quán)，性質(zhì)為住宅，并重點強調(diào)項目的好位置及別墅資源的稀缺性。

當記者提到，別墅用地審批一再收緊下開發(fā)商是怎么拿到地的問題時，他笑道：“我們老板十年前已經(jīng)在這里拿到一大片土地，只是沒有急著開發(fā)；以后還要有幾期項目陸續(xù)推出。”

記者查詢到，鞍山市國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓統(tǒng)計表（2010年度）顯示，鞍山港旅置業(yè)有限公司在千山東路南所取得7宗地塊，規(guī)劃容積率均為1.0~1.5。自2020年至2022年，鞍山市行政審批局先后公示永縉十里春風項目1.1~1.5期規(guī)劃信息，顯示其容積率分別在0.39~0.63之間。

永縉十里春風1.4期規(guī)劃信息。??圖片來源：鞍山市行政審批局網(wǎng)站

2020年8月5日，千山風景區(qū)管委會公開項目規(guī)劃及進度：港旅置業(yè)永縉十里春風頤養(yǎng)溫泉度假小鎮(zhèn)項目選址在千山風景區(qū)倪家臺村，項目（法人）單位鞍山港旅置業(yè)有限公司，計劃總投資額?28億元，規(guī)劃用地29.87萬平方米，建筑面積31.36萬平方米，主要建設(shè)溫泉度假酒店、康養(yǎng)公寓、康養(yǎng)民宿等。項目分三期建設(shè)，一期和二期計劃完成建筑面積20萬平方米，計劃投資16億元，主要建設(shè)具有康養(yǎng)服務(wù)功能的社區(qū)、公寓和康養(yǎng)服務(wù)中心等；三期計劃完成建筑面積約10萬平方米，計劃投資12億元，主要建設(shè)具有康養(yǎng)服務(wù)功能的溫泉度假酒店、民宿等。該項目已于2020年7月開工建設(shè)，預(yù)計2024年7月建成。

在2021年4月27日發(fā)布的《鞍山市市本級存量住宅用地信息公示》中顯示，該項目仍有29.87公頃土地未建設(shè)完工。

該項目從2010年取得土地使用權(quán)，至今已經(jīng)過去了13年之久，一期建設(shè)仍未完工，從目前工程進度來看，也很難在明年7月完成整個項目，所承諾的康養(yǎng)社區(qū)及配套服務(wù)更是遙遙無期。

名為“康養(yǎng)房”實則別墅區(qū)

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在千山風景區(qū)內(nèi)，一些別墅項目的土地性質(zhì)為商業(yè)用地，卻以“康養(yǎng)房”名義在進行出售。

在靠近千山景區(qū)千山東路的一側(cè)，坐落著一片別墅區(qū)，其中卓閱春風里項目頗為引人注目。當?shù)啬呒遗_村村民告訴記者：“這一整片都是別墅區(qū)，卓閱春風里是這兩年新建的江南風格的別墅?！?/p>

卓閱春風里項目。??孟雙奎/攝

對于卓閱春風里項目，千山風景區(qū)管委會官網(wǎng)有這樣的介紹：該項目由遼寧信源實業(yè)集團有限公司投資建設(shè)，總投資1億元，項目選址在千山風景區(qū)倪家臺，項目以小鎮(zhèn)形式實現(xiàn)康養(yǎng)目標，規(guī)劃建設(shè)90~185平方米戶型康養(yǎng)房75套，并設(shè)置地面停車位136個。該項目主體已全部完成，正在進行園區(qū)綠化，北側(cè)圍墻砌筑工程。預(yù)計于2020年10月底竣工。

據(jù)2019年3月29日，鞍山市行政審批局關(guān)于卓閱春風里溫泉康旅小鎮(zhèn)工程項目的公示顯示，該項目規(guī)劃容積率為0.436。

卓閱春風里項目公示。圖片來源：鞍山市行政審批局網(wǎng)站

該項目售樓員告訴記者，卓閱春風里建筑形式為中式合院，接近售罄，僅剩幾套房源，所規(guī)劃的75套康養(yǎng)房中有部分是毛坯房，需要業(yè)主自行裝修。

記者了解到，所謂的康養(yǎng)房其實并沒有相關(guān)康養(yǎng)方面的服務(wù)或設(shè)施，只提供可供使用的溫泉水，該項目物業(yè)服務(wù)與普通小區(qū)物業(yè)服務(wù)并無本質(zhì)差異。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項目用地性質(zhì)為商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)為40年。

官方宣傳該項目以小鎮(zhèn)形式實現(xiàn)康養(yǎng)目標，實際上項目并未做適老化、康養(yǎng)為核心的服務(wù)，售賣的只是合院形式的類別墅產(chǎn)品。

“溫泉入戶”為賣點，合規(guī)性存疑

千山溫泉資源豐富，據(jù)統(tǒng)計，位于千山風景區(qū)內(nèi)，地熱水儲量占鞍山市總量的50%，以水溫高、含微量元素多而享譽東北。在千山附近多個別墅項目都將“溫泉入戶”作為項目賣點，但溫泉水的開發(fā)和使用需要得到政府相關(guān)部門許可，并非隨意使用。

卓閱春風里的另一項目，是位于萬水河東（清水灣）地塊的卓閱梧桐墅，為一片法式別墅區(qū)，官方項目名稱為千山風景區(qū)清水灣溫泉會館。據(jù)2016年7月15日千山風景區(qū)管委會官網(wǎng)發(fā)布，項目總投資6億元，總體規(guī)劃用地面積3.46萬平方米，主要建設(shè)溫泉養(yǎng)生會館、附屬商業(yè)、配套高端地產(chǎn)等項目。

公開資料顯示，該項目建設(shè)19棟雙拼及聯(lián)排別墅，總戶數(shù)27戶，主力戶型建筑面積在385~547平方米，項目總?cè)莘e率1.1，地上建筑容積率為0.59。

卓閱梧桐墅項目。孟雙奎/攝

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，卓閱春風里和卓閱梧桐墅兩項目銷售宣傳中均以“溫泉入戶”為賣點。

鞍山市人民政府辦公室于2020年6月18日印發(fā)的《鞍山市地熱水資源管理辦法》第七條規(guī)定，“開采利用地熱水資源的單位和個人，必須辦理取水許可證和采礦許可證”；第十條規(guī)定“除開發(fā)利用深度超過1000米的地熱水作為清潔新能源使用外，地熱溫泉水應(yīng)當優(yōu)先滿足康復(fù)、醫(yī)療等健康產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)用水，限制工業(yè)、種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)用水，禁止直接用于供暖和商品房開發(fā)入戶等”。

在鞍山市行政審批局網(wǎng)站，記者查詢到一份《關(guān)于準予延續(xù)鞍山卓閱清水灣酒店有限公司取水許可決定書》（鞍行審決定農(nóng)〔2022〕13號），批準該公司位于千山倪家臺村北海匯溫泉酒店院內(nèi)的2眼地熱水源井年取水3.6萬立方米，用途為洗浴、住宿。

對于春風里和梧桐墅兩項目，記者并未查詢到相關(guān)取水許可文件。獲批取水的北海匯溫泉酒店，距離兩項目平均距離約在1公里左右。

以文旅項目立項卻只蓋別墅，項目爛尾惹官司

千山景區(qū)周邊的低密住宅項目并非市場剛需產(chǎn)品，近兩年房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，一些項目存在資金斷裂甚至爛尾風險。

位于千山東路西側(cè)的萬邦理想城，項目開發(fā)進度一直磕磕絆絆。2016年千山風景區(qū)管委會公開資料顯示，萬邦理想城由浙江萬邦置業(yè)有限公司投資建設(shè)，一期建設(shè)40棟低密度住宅和4棟臨街商業(yè)項目；二期為海洋嘉年華項目，總投資3.5億元，主要建設(shè)內(nèi)容為海洋世界、溫泉度假酒店、室外水上樂園等公共建筑項目。項目進展情況為“規(guī)劃方案已通過市規(guī)委會審定，項目已開工”。

后續(xù)項目實施中，萬邦理想城二期改名為御湖伴山別墅，海洋嘉年華不見蹤影。項目雖然開盤賣了兩期房子，但到2016年6月一期尚未交付，開發(fā)商就因資金鏈斷裂導(dǎo)致樓盤爛尾，引發(fā)多起訴訟。業(yè)主們無奈組織自救，業(yè)主委員會以1元為代價成為開發(fā)公司的股東，同時取得開發(fā)公司的債權(quán)債務(wù)，將尚未出售的房屋變賣支付農(nóng)民工工資及后續(xù)房屋、園區(qū)的后續(xù)修建費用。

千山風景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2021-2035年）。圖片來源：鞍山市人民政府網(wǎng)站

在景區(qū)周邊建設(shè)多個別墅項目，其合理性曾遭到不少人質(zhì)疑，在《千山風景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2021-2035年）》意見的公告中顯示，上述幾個項目均屬于千山景區(qū)外圍保護地帶范圍內(nèi)。按照總體規(guī)劃設(shè)計圖中要求，一些地產(chǎn)項目并不在計劃內(nèi)，其中永縉千山和風項目所在位置本顯示為草地面積，另外幾個別墅項目在規(guī)劃圖中也未做詳細說明。

以上項目中的低密住宅是如何通過規(guī)劃審批？永縉十里春風為何地塊閑置10年才開始建設(shè)？卓閱春風里和梧桐墅的溫泉入戶是否有取水許可，是否符合相關(guān)規(guī)定？記者帶著問題聯(lián)系鞍山市委宣傳部，但截至發(fā)稿并沒有收到回復(fù)。

“文旅康養(yǎng)”項目不應(yīng)以地產(chǎn)為核心

記者在調(diào)查中了解到，千山景區(qū)附近的地產(chǎn)項目與近些年風景區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、招商引資存在一定關(guān)聯(lián)。千山風景名勝區(qū)管理委員會負責該區(qū)域的規(guī)劃、保護、管理工作。

千山風景名勝區(qū)管理委員會（以下簡稱“千山風景區(qū)管委會”）在1997年成立。千山風景區(qū)管委會為市政府派出機構(gòu)，屬于自收自支的參公管理事業(yè)單位。2018年，千山風景區(qū)成為3個市管開發(fā)區(qū)之一。

作為成立時間不長的開發(fā)區(qū)，招商引資和項目建設(shè)工作尤為重要，有效依托風景區(qū)得天獨厚的自然資源自是順理成章。

如能在景區(qū)及周邊開發(fā)房地產(chǎn)，市場需求旺盛，收益穩(wěn)健，無疑一本萬利。然而投資項目要按照政府宏觀調(diào)控進行，在國家耕地保護制度落實日漸嚴格，對別墅類低密住宅用地從限制到禁止，政策不斷收緊的背景下，只轄有4個自然村的千山風景區(qū)，如果像城區(qū)一樣高歌猛進大搞房地產(chǎn)開發(fā)，顯然并不適合。

打開千山風景區(qū)管委會的官方網(wǎng)站，在“重大建設(shè)項目批準和實施”一欄中可以看到，其中并無任何一個純房地產(chǎn)項目，而是以文旅、康養(yǎng)項目居多。

但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在千山風景區(qū)已經(jīng)實施的若干文旅康養(yǎng)項目中，“配套地產(chǎn)”雖然在宣傳中并不占據(jù)C位，實際上卻成為了項目核心價值所在。

由于風景區(qū)開發(fā)地產(chǎn)的政策限制，在文旅康養(yǎng)項目中搭配地產(chǎn)，成為很多地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避限制的常用手段。一些地方政府出于保經(jīng)濟增長等目的，對此類項目往往放松立項審批，對項目建設(shè)中的一些違法違規(guī)行為也常常視而不見。

對開發(fā)企業(yè)來說，無論文旅地產(chǎn)還是康養(yǎng)地產(chǎn)，其核心應(yīng)該是“文旅康養(yǎng)”而不是“地產(chǎn)”。如果不能把握新興商業(yè)模式內(nèi)涵，腳踏實地的構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈，仍然沿用傳統(tǒng)思維搞房地產(chǎn)開發(fā)，不但與國家大力支持文旅康養(yǎng)的戰(zhàn)略方向有違，且一旦傳統(tǒng)行業(yè)進入瓶頸期和調(diào)整期，又將如何在同質(zhì)化的競爭中殺出重圍？那些以文旅康養(yǎng)項目立項又“不務(wù)正業(yè)”的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該有所思考。

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